AVALIK ÕIGUSLIKU ÜLIKOOLI KINNISVARA: ARENDAMINE JA AVALIK HUVI (TARTU ÜLIKOOLI SPORDIHOONE NÄITEL)

Transcription

1 EESTI MAAÜLIKOOL Metsandus- ja maaehitusinstituut Geomaatika osakond Birgit Krillo AVALIK ÕIGUSLIKU ÜLIKOOLI KINNISVARA: ARENDAMINE JA AVALIK HUVI (TARTU ÜLIKOOLI SPORDIHOONE NÄITEL) REAL ESTATE OF PUBLIC UNIVERSITY: DEVELOPMENT AND PUBLIC INTEREST (ON THE EXAMPLE OF THE UNIVERSITY OF TARTU SPORTS BUILDING) Magistritöö Kinnisvara planeerimise erialal Juhendaja: lektor Kaarel Sahk Tartu

2 Eesti Maaülikool Kreutzwaldi 1, Tartu Magistritöö lühikokkuvõte Autor: Birgit Krillo Õppekava: Kinnisvara planeerimine Pealkiri: Avalik õigusliku ülikooli kinnisvara: arendamine ja avalik huvi (Tartu Ülikooli spordihoone näitel) Lehekülgi: 83 Jooniseid: 3 Tabeleid: 14 Lisasid: 11 Osakond:Geomaatika Uurimisvaldkond: Kinnisvara arendamine Juhendaja(d): Kaarel Sahk Kaitsmiskoht ja aasta: Tartu 2016 Töö lühikirjeldus: Tartu Ülikool arendab sporditegevust oma liikmete ja avalikkuse huvides, kujundades sportimisharjumusi ja tagades õppe-ja teadustööks vajalikud tingimused MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi kaudu. Spordiklubi kohustus Tartu Ülikooli ehk hoone omaniku ees on tagada spordiklubi kasutusse antud Tartu Ülikooli spordihoone arendamine. Töö eesmärgiks oli erinevate stsenaariumite baasil hinnata avalik-õigusliku ülikooli omandis oleva sotsiaalse otstarbega kinnisvara investeeringu finantsilist teostatavust Tartu Ülikooli spordihoone näitel. Magistriöö on oma esitlusviisilt analüüsiv-sünteesiv. Magistritöö teoreetiline osa annab ülevaate ülikooli autonoomiast, varajuhtimise ja arendamise protsessist. Empiiriline osa põhineb teostatavuse analüüsi läbiviimise protsessil, kus viiakse läbi teostatavuse analüüs organisatsioonisiseste andmete ning intervjuude alusel. Investeeringu teostatavuse hindamiseks koostas autor kahe erineva spordihoone arendusstsenaariumi tulud ja kulud, mis võeti aluseks diskonteeritud rahavoogude analüüsi läbiviimiseks. Rahavoogude analüüsi põhjal hinnati projekti iseloomustavaid suurusi. Uuringu tulemusena selgus, finantsilisest aspektist lähtuvalt tuleks ülikoolil eelistada esimest stsenaariumi, kuna sellega kaasnev investeering ja kulude kasv on väiksem, kui teise stsenaariumi korral. Vajalikkuse aspektist lähtuvalt tuleks ülikoolil eelistada teist stsenaariumi, kuna sellisel juhul saavad kõigi osapoolte vajadused kaetud. Töö empiirilises osas saadud tulemusi saab Tartu Ülikool võtta aluseks investeerimisotsuse langetamisel. Märksõnad: ülikooli autonoomia, varajuhtimine, kinnisvara arendamine, spordirajatis. 2

3 Estonian University of Life Sciences Abstract of Master s Thesis Kreutzwaldi 1, Tartu Author: Birgit Krillo Specialty: Real estate planning Title: Real Estate of Public University: Development and Public Interest (On the Example of the University of Tartu Sports Building) Pages: 83 Figures: 3 Tables: 14 Appendixes: 11 Department: Geomatics Field of research:real estate development Supervisors: Kaarel Sahk Place and date: Tartu 2016 Brief description of the thesis: University of Tartu develops sports activities to the benefit of its members and public at large by shaping fitness habits and ensuring necessary conditions for teaching and research through a sports club created for that purpose. It is the sports club s obligation to the University of Tartu as the owner of the building to develop the university s sports building, given to the use of the sports club. The purpose of this study was to evaluate the feasibility of investment of real estate with social purpose owned by public university, using different scenarios on the example of University of Tartu sports building. The presentation of the master s thesis is analytical-synthesizing. The theoretical part gives an overview of university s autonomy, property management and development process. The empirical part is based on the conducting process of the feasibility analysis, where the feasibility analysis was conducted on the ground of organization s internal data and interviews. To evaluate the feasibility of the investment the author compiled the incomes and expenses of two different scenarios that was the base for conducting the discounted cash flow analysis. Characteristic values of the project were evaluated on the basis of cash flow analysis. From the financial aspect university should prefer the first scenario, as the necessary investment and the increase in costs is lower compared to the second scenario. From the aspect of necessity the university should prefer the second scenario, as it covers the needs of all parties. The results of the empirical part can be used by the University of Tartu to make investment decisions. Keywords: university s autonomy, property management, real estate development, sports facility. 3

4 SISUKORD SISSEJUHATUS AVALIKU ÜLIKOOLI VARAJUHTIMISE PROTSESS Avaliku ülikooli autonoomia olemus Varajuhtimise protsess avalikus ülikoolis Kinnisvara arendusprotsessi kirjeldus TARTU ÜLIKOOLI SPORDIHOONE ARENDUSPROJEKTI TEOSTATAVUSE ANALÜÜSI LÄBIVIIMISE PROTSESS Tartu Ülikooli varajuhtimise protsess Tartu Ülikooli spordihoone seisundi hinnang ja Tartu Ülikooli Spordiklubi tegevuse kirjeldus Ujula 4 spordihoone seisundi hindamine Ülevaade spordiklubi tegevusest Spordihoone juurdeehituse teostatavuse analüüs Arutelu KOKKUVÕTE KASUTATUD KIRJANDUS SUMMARY LISAD Lisa 1. Tartu Ülikooli investeeringute hindamine (intervjuu Taimo Saan) Lisa 2. Tartu Ülikooli investeeringute hindamine (intervjuu Heiki Pagel) Lisa 3. Sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi nägemus TÜ spordihoone juurdeehitusest (intervjuu Priit Kaasik) Lisa 4. Asendiplaan Lisa 5. Ujula 4 hoone kulupõhine omahind (2015. aasta andmete põhjal) Lisa 6. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi olemasoleva olukorra rahavoog Lisa 7. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi esimese stsenaariumi rahavoog Lisa 8. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi teise stsenaariumi rahavoog Lisa 9. Tartu Ülikooli olemasoleva olukorra rahavoog Lisa 10. Tartu Ülikooli esimese stsenaariumi rahavoog Lisa 11. Tartu Ülikooli teise stsenaariumi rahavoog

5 SISSEJUHATUS Avalik sektor hõlmab arvukaid institutsioone, mille eesmärk on erinevate huvide ajamise nimel otsuste tegemine ja nende elluviimine. See, kuidas nende huvide osas toimitakse, sõltub suuresti nii huvide iseloomust kui ka sellest, mis tüüpi ühiskondlikud institutsioonid on asjaga hõivatud. Avalik õiguslikud 1 institutsioonid on lähtuvalt ülikooliseaduse 4 kohaselt loodud edendama teadust ja kultuuri, osutama ühiskonnale vajalikke õppe- ja teadus- ning muul loometegevusel põhinevaid teenuseid (Ülikooliseadus lg 2). Tartu Ülikooli arengukava kohaselt on lisaks Tartu Ülikooli põhikirjaliste eesmärkide täitmisele ülikoolil laiem roll Tartu linna ja Lõuna-Eesti piirkonna sotsiaalse ja majandusliku heaolu tagamisel ning Tartu kui avatud mõtlemisega linna, rahvusvahelise õpi-, töö- ja elukeskkonna ning atraktiivse reisisihtkoha kujundamisel (Tartu Ülikooli arengu 2014: 4). Tartu Ülikool arendab sporditegevust oma liikmete ja avalikkuse huvides, kujundades sportimisharjumusi ja tagades õppe-ja teadustööks vajalikud tingimused, MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi kaudu. Nii Tartu Ülikooli kui ka spordiklubi üheks oluliseks eesmärgiks on läbi põhikirjaliste tegevuste ühiskonna teenimise aspekt, mis väljendub otseselt läbi õppe-ja teadustegevuse ja sportimistingimuste pakkumise ning ühiskonnale olulise liikumis- ja tervisekäitumist parandava keskkonna loomise. Tartu Ülikooli sporditegevuse arendamine tagatakse spordiklubile haldamiseks ja arendamiseks antud spordihoonete- ja rajatiste (Tartu Ülikooli spordihoone) liikmemaksu kaudu. Spordiklubi on arengukavas määratlenud Ujula 4 spordihoone uue arengusuuna spordihoone arendamine ajakohastele tingimustele vastavaks spordiõppe, treening ning võistlusekeskuseks (MTÜ Tartu Ülikooli Akad. Spordiklubi arengu 2013: 3). Spordiklubi arengusuundi silmas pidades on käesoleva magistritöö eesmärgiks hinnata avalik õigusliku ülikooli omandis oleva sotsiaalse otstarbega kinnisvara investeeringu teostatavust Tartu Ülikooli spordihoone näitel. Teostatavuse hindamisele läheneb autor 1 Käesolevas töös on kasutatud ülikooliseadusega avalik-õiguslike juriidiliste isikutena loodud ülikoolide kohta terminit avalik-ülikool. Eesti ühiskonnas ja erialases kõnepruugis kasutusele võetud termini avalikõiguslik ülikool ebakohasusele juhtis tollane Tartu Ülikooli rektor professor Jaak Aaviksoo (Aaviksoo 2002: 212). 5

6 kolmel tasandil: 1) hindamine MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi seisukohast lähtuvalt; 2) hindamine Tartu Ülikooli seisukohast lähtuvalt; 3) hindamine avaliku huvi seisukohast lähtuvalt. Eesmärgist tulenevalt püstitatakse järgmised uurimisülesanded: 1) anda ülevaade avaliku ülikooli institutsionaalsest autonoomiast ja selle komponentidest; 2) anda ülevaade avaliku ülikooli varajuhtimise protsessist; 3) anda ülevaade spordirajatiste arendamise protsessist rõhuga teostatavuse analüüsi läbiviimisele; 4) analüüsida varajuhtimise protsessi Tartu Ülikoolis; 5) anda hinnang Tartu Ülikooli spordihoone aastal ehitatud hooneosa elueale nii füüsilisest kui ka funktsionaalsest aspektist lähtuvalt; 6) analüüsida Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehituse teostatavust kahe stsenaariumi kohaselt. Autorile teadaolevalt ei ole seni Eestis teostatavuse analüüsi avaliku ülikooli omandis olevale sotsiaalse otstarbega spordihoonele tehtud. Teema on aktuaalne eelkõige seetõttu, et Tartu Ülikool on investeerimas Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehitusse ja seega antud töös läbiviidav teostatavuse analüüs võiks aidata Tartu Ülikoolil langetada sellekohast investeerimisotsust. Käesolev magistritöö koosneb kahest peatükist. Esimeses osas antakse ülevaade uurimistööga seotud teoreetiliselt poolest. Esimene peatükk jaguneb kolmeks alapeatükiks, millest esimeses on iseloomustatud avaliku ülikooli institutsionaalse autonoomia olemust keskenduses seejuures ka mittetulunduslikule sektorile. Teises alapeatükis antakse ülevaade avaliku ülikooli varajuhtimise protsessist. Kolmandas alapeatükis kirjeldatakse kinnisvara arendamise protsessist rõhuga spordirajatistele ning leitakse avaliku sektori kinnisvarainvesteeringu tasuvusanalüüsi läbiviimiseks sobilik metoodika. Teine ehk empiiriline peatükk jaguneb neljaks alapeatükiks, millest esimeses antakse ülevaade Tartu Ülikooli varajuhtimise protsessist. Teises alapeatükis tutvustatakse spordiklubi tegevust ja antakse hinnang Tartu Ülikooli spordihoone aastal ehitatud hooneosa elueale. Kolmandas alapeatükis viiakse läbi Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone 6

7 II etapi juurdeehituse teostatavuse analüüs kahe stsenaariumi kohaselt, kus esimene stsenaarium käsitleb eelkõige Tartu Ülikooli sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ruumivajadusi ning teine stsenaarium käsitleb lisaks õppe-ja teadustöö korpusele ka multifunktsionaalset spordisaali. Neljandas peatükis tõlgendatakse teostatavuse analüüsi läbiviimise tulemusi. Magistriöö on oma esitlusviisilt analüüsiv-sünteesiv. Magistritöö teoreetilise osa koostamisel on autor kasutanud nii Eesti kui ka välismaa autorite kirjutisi. Empiirilises osas on autor kasutanud peamiselt spordiklubi tulu- kulu aruandeid, organisatsiooni siseseid dokumente, spordiklubi kliendihalduse- ja ruumiplaneerija tarkvaraprogrammi Noom ning Tartu Ülikooli halduse tarkvaraprogrammi Archibus/FM. Tartu Ülikoolis läbiviidud intervjuude analüüsi tulemusena ja autori tööalase kokkupuute käigus saadud informatsiooni alusel hinnatakse arendusprojekti teostatavust. Finantsiline analüüsi läbiviimisel ja tulemuste tõlgendamisel kasutatakse tabelarvutusprogrammi Excel. 7

8 1 AVALIKU ÜLIKOOLI VARAJUHTIMISE PROTSESS 1.1 Avaliku ülikooli autonoomia olemus Autonoomia, ükskõik kui palju seda mõistet ka ei kasutataks avalikes aruteludes, ei ole üheselt mõistetav. Autonoomia mõiste kohta on ja on olnud palju erinevaid tõlgendusi, erinevates riikides ja erinevatel aegadel. / / Autonoomia on nagu pinevusseisund erinevate huvide vahel, välise kogukonna ja akadeemilise kogukonna vahel, teadmuse kui tootmise algallika ja teadmuse kui uurimise algallika vahel (Neave 1988 refereeritud Liin 2010: 16 vahendusel). Autonoomiat peetakse Kogan ja Bleiklie (2007: 1) arvates strateegliste otsuste langetamise aluseks, kus otsuseid langetavad juhid, kelle ülesandeks on liikmete huvide rahuldamine. Antud juhul on ülikoolisisese akadeemiku poolt antav hääl ainult üks mitme liikme seast. Akadeemiline vabadus on seega piiratud teiste liikmete huvide osas ja otsuste langetamine toimub hierarhias, et kindlustada juhile autoriteet ülikoolisiseste strateegiliste otsuste tegemiseks ja täide viimiseks. Majanduskoostöö ja Arengu Organisatsioon (OECD) määratleb ülikooli autonoomiat, kui institutsiooni võimaluste ja õiguste määra otsustada oma tegevussuunda puudutava strateegia, planeerimise, finantsi ja personali korraldamise, tasude määramise ja akadeemilise vabaduse üle, ilma välise sekkumiseta (OECD 2003: 61). Euroopa Ülikoolide Assotatsiooni Lissaboni deklaratsioonis on ülikooli institutsionaalset autonoomiat iseloomustatud nelja komponendi põhjal: akadeemiline autonoomia (academic autonomy), organisatsiooniline autonoomia (organisational autonomy), personalivaldkonna autonoomia (staffing autonomy) ja majanduslik autonoomia (financial autonomy) (Lisbon Declaration 2010: 6). Lissaboni deklaratsioonis toodud raamistik annab ülikooli institutsionaalset autonoomiast tervikliku pildi, seetõttu on käesolevas peatükis ülikoolide institutsionaalse autonoomia iseloomustamisel lähtutud ka neljast komponendist. Euroopa Ülikoolide Assotatsioon (EUA) on Euroopa Ülikoolide autonoomiat käsitletavates aasta ja aasta raportites analüüsinud ülikoolide autonoomiat samuti nelja Lissaboni deklaratsioonis toodud komponendi lõikes: 8

9 1. Akadeemiline autonoomia annab ülikoolidele võimaluse iseseisvalt määrata institutsionaalne strateegia ja akadeemiline profiil. Ülikoolide akadeemiline autonoomia on ülikooli võimalus avada ja sulgeda õppekavasid, otsustada nende ülesehituse, sisu, kvaliteedi ja õppetasude üle (EUA 2009: 32). 2. Organisatsiooniline autonoomia annab ülikoolidele vabaduse määrata sisemine akadeemiline struktuur. Organisatsiooniline iseseisvus annab ülikoolile võimaluse otsustada ülikooli juhtorganite koosseisu üle (rektor, prorektorid, teaduskondade dekaanid, administratiivjuhid jne) (Ibid.: 14). Ülikooli juhtorganite moodustamise kord on määratud seadusega ja seda ei peeta ülikooli autonoomia piiramiseks. Mitmetes riikides määratakse seadusega juhtorganite moodustamise üldised põhimõtted ja ülikool määrab ise täpsemad tingimused (Ibid.: 12). Liin arvates (2010: 22) omab Ülikooli organisatsioonilise autonoomia hindamisel olulist tähtsust asjaolu, kuidas ülikooli juhtorganite pädevus ja vastutus suhestub ülikooli autonoomiaga. 3. Personalivaldkonna autonoomia annab ülikoolidele õiguse värvata töötajaid ja sõlmida nendega töölepinguid ning määrata palgatingimused. Autonoomia personalivaldkonnas on tihedalt seotud akadeemilise ja majandusliku autonoomiaga. Töötajate tasude määramine on tihedalt seotud ülikooli finantsvõimekusega ja töötajate kvalifikatsiooninõuete määramine mõjutab otseselt akadeemilist autonoomiat (EUA 2009: 27). 4. Majanduslik autonoomia annab ülikoolile õiguse ise määrata oma eelarve ja jagada ümber riikliku finantseerimise rahasid, otsustada õppetasude suuruse üle, teostada ülikooli varaga ostu-müügi tehinguid, saada kolmandatelt osapooltelt tasu õppe- ja teadustöö eest, asutada äriühinguid ja mittetulundusühinguid või astuda nende liikmeks ning vajadusel laenata finantsturgudelt raha (EUA 2009: 21). Ülikoolid on suutelised raha laenama, kuid väga vähesed süsteemid võimaldavad ülikoolidel investeerida aktsiatesse ja anda välja võlakirju. Majandusliku autonoomiaga määratakse ära ka ülikoolide õigus nii omada ja/või rentida hooneid kui ka õiguse osta ja müüa vara, sealhulgas kinnisvara. EUA 2009.aastal Euroopa ülikoolide seas läbiviidud uuringu kohaselt on tendents pigem ülikoolipoolse omamise suunas (Ibid.: 24). Samas, Euroopa Ülikoolide Assotatsiooni (EUA) poolt aastal läbiviidud uuring tõestas, et kultuurilised arusaamad ja traditsioonid määravad kindlaks ülikoolide põhimõtted vara 9

10 omamise üle, kuid järjest enam hakatakse mõtlema ka vara rentimise võimaluste üle, sest ajaloolistel hoonetel on kõrged hoolduskulud ja nende haldamisega kaasnevad mitmed piirangud (EUA 2011: 32). Ülikoole rahastatakse riiklikul tasemel peamiselt kahe süsteemi alusel, milleks on rahastamine riigieelarvest makstavate toetuste kaudu (funding trough block-grants) ja rahastamine kulupõhiselt (line-item budgeting) (EUA 2009: 19). Rahastamine riigieelarvest makstavate toetuste kaudu on levinud eelkõige Lääne - Euroopa ülikoolide seas. Riigieelarvest makstavate toetuste kaudu kaetakse mitmeid kulukategooriaid sh õpetamine, tegevuskulud ja/või teadustegevuse kulud. Kulupõhise rahastamise korral eraldab riik ülikoolidele kuluartiklite ja tegevuste alusel, aga antud süsteemi korral ei ole võimalik ülikooli siseselt rahalisi vahendeid jaotada või tehakse seda rangeid piiranguid järgides. Paljudes riikides sõlmitakse rahastamise tagamiseks ülikooli ja ministeeriumi vahel pikaajalised lepingud, kus on ära määratud mõlemate osapoolte õigused ja kohustused, näiteks finantsvahendite kasutamise ja tudengite arvu osas (EUA 2011: 30). Euroopa Ülikoolide Assotatsioon (EUA) on välja töötanud ülikoolide majandusliku autonoomia indeksi, mille koostamise aluseks võeti 8 näitajat (EUA 2008: 13) (ülikoolil on õigus osaleda õigusvaidlustes, asutada äriühinguid, teostada ülikooli varaga ostu-müügi tehinguid, ülikoolil on õigus asutada mittetulundusühinguid või astuda nende liikmeks, otsustada õppetasude määramise üle, otsustada akadeemilise-ja mitteakadeemilise personalivaliku üle, saada kolmandatelt osapooltelt tasu õppe-ja teadustöö eest) (EUA 2008: 68), kus loodud indeksi abil on võimalik analüüsida ülikooli autonoomia ulatust ja tulu teenimise võimekuse korrelatsiooni (Ibid.: 13). Uuringu tulemusena jõuti järeldusele, et mida suurem on autonoomia seda suurem on ka ülikooli võimekus kaasata erinevaid investeeringuid sh välisinvesteeringuid (Ibid.: 70). Eelnevast järeldub, et avaliku ülikooli majandusliku autonoomia kohaselt on ülikoolidel õigus asutada mittetulundusühingud ja soovi korral astuda nende liikmeks. Ülikoolid võivad asutada äriühinguid ja mittetulundusühinguid ehk asutusi mitmetel erinevatel põhjustel. Keskendudes käesolevas töös eelkõige mittetulunduslikule sektorile, siis iseloomustavad mittetulunduslikku sektorit ja mittetulundusliku iseloomuga organisatsioone üldjuhul muud eesmärgid kui tulu teenimine, peamiselt mingisuguste teenuste avalikes või liikmete huvides osutamine. Kui äriorganisatsiooni juhtimisotsused on suunatud kasumi teenimisele, siis mittetulundusliku iseloomuga organisatsioonide 10

11 juhtimisotsused on peamiselt suunatud sellele, kuidas olemasolevate ressurssidega tagada võimalikult parim pakutav teenus. Seega mõõdetakse tulu mittetaotleva organisatsiooni edukust peamiselt sellega, kui hästi ta suudab panustada avalikkuse hüvanguks ja huvides (Anthony, Young 200: 48). Mittetulunduslikke organisatsioone iseloomustavad peamiselt järgmised karakteristikud: 1) tulundusliku mõõtme puudumine; 2) tuluteenivast sektorist erinev õiguslik ja maksualane käsitlus; 3) tendents olla teenustele orienteeritud; 4) tugevam surve (sundus) eesmärkidele ja strateegiatele; 5) vähesem sõltuvus klientidest just finantsilistel eesmärkidel; 6) professionaalide domineerimine; 7) erisused juhtimisprotsessides; 8) poliitiliste mõjude olulisus (Ibid.:53). Mõistel avalik huvi on kaks elementi: avalik ja huvi. Mõlemad elemendid on tähtsad, kuid neid on raske üheselt defineerida. Kui on olemas väga erinevad huvid, siis kuidas me määrame kindlaks need, mida saaks kutsuda avalikeks? Huvide kontseptsioonil on teatav individualistlik tähendus, kuna `huvi` tähendab sisuliselt seda, mida erinevad isikud soovivad (Lane 1996: 6-7). Kuigi Eesti Maksu- ja Tolliamet (EMTA) on töötanud välja juhendi heategevuse ja avaliku huvi sisustamiseks, on mõiste avalik huvi õigusmõistena määratlemata, sellele lähedane mõiste on ühiskondlik huvi (Maksu- ja Tolliamet 2015). Teatud juhtudel võivad avalikud hüved hõlmata mitte ühiskonna kui terviku, vaid suurte sotsiaalsete gruppide hüved, sellisel juhul on oluline huvitatud isikute hulk. Majanduses on selliseks sotsiaalseks grupiks tarbijad (Ikkonen 2005: 194). Autori hinnangul on spordiorganisatsioonides selliseks avalikku huvi ilmestavaks grupiks spordiklubide pakutavate teenuste tarbijad ehk erineval tasemel treenivad sportlased. Avalikud ülikoolid asutavad erinevaid ühinguid (äriühingud, mittetulunduslikud ühingud) sooviga keskenduda eelkõige põhitegevuse arendamisele, seega luuakse erinevaid äriühinguid eesmärgiga, et see viiks nende asemel ellu ülikooli mittepõhitegevusalast tegevust. Loodud ühingud täidavad antud olukorras just nagu agendi ehk siis selle funktsiooni esindaja rolli ülikooli eest. Erinevaid avalike ülikoolidega seotud artikleid 11

12 lugedes, selgus et viimastel aastatel on asümmeetria ehk agendi teooriat (agency theory) ülikooli kontekstis laialt uuritud - seetõttu antakse põgusalt ülevaade käesoleva töö kontekstis ülikooli ehk printsipiaali ja agendi ehk mittetulundusühingu vahelistest suhetest ehk millist rolli mittetulundusühing nö suures ülikooli kontsernis omab. Jensen ja Meckling (1976: 305) defineerivad agendi teooriat (agency theory), kui isikute vahel sõlmitavat lepingut, kus erinevad isikuid (printsipiaalid) kaasavad teisi isikuid (agente) eesmärgiga andma teatud olukordades agendile esindamise- ja otsustamise õiguse. Arahman et al. (2013: 261) arvates võivad delegeeritud esindatuse kaudu tekkida esiteks probleemid tingituna informatsiooni asümmeetriast ja teiseks erinevatest huvidest lähtuvalt. Autor jagab täielikult eeltoodud seisukohta, sest näiteks ülikooli poolt loodud asutuse juhtidel ja ülikooli juhtkonna vahel võivad tekkida konfliktid, kus üks osapool (agent) omab asutuse kohta rohkem informatsiooni kui omanik (printsipiaal) ja võib seda ka asutuse huvidest lähtuvalt ära kasutada. Erialast kirjandust uurides selgub, et erasektori suurtes korporatsioonides on leidnud laialdast käsitlust organisatsioonikeskse sisemise rendi (internal rent) rakendamise süsteem. Cock ja French (2000: 273) käsitlevad ettevõttesisese rendisüsteemi kasutamise võimalusi ja kogemusi Suurbritannia ettevõtete kinnisvara majandamisel. Äriettevõtetes on siserendi kasutamise eesmärgiks ettevõtte allüksuse poolt loodava kasumi tõepärane arvestamine, mille baasil on võimalik hinnata erinevate üksuste töötamise panust ja töö tõhusust. Laedre et al. (2016: 102) arvates määratakse sisemise rendiga kasutatava pinna ruutmeetri hind, mis võib aidata organistasiooni siseselt hinnata finantsilise vara võimekust. Sisemise rendi süsteemi rakendamine kohustab erinevaid pinna kasutajaid pinda sihtotstarbeliselt ja distsiplineeritult ning reaalsele vajadusele ja nõudlusele vastavalt kasutama. Siserendi rakendamist Eesti suuremates organisatsioonides uuris Ilsjan (2007: 267), kus lisaks erinevatele äriettevõtetele olid esindatud ka viis Eesti suuremat avalikku ülikooli (Tartu Ülikool, Tallinna Tehnikaülikool, Eesti Maaülikool, Tallinna Ülikool, Audentse Ülikool). Tulemused näitasid, et pooltel uuringus osalenutel olid sisemise rendisüsteemi rakendamise kogemused ning ülikoolid olid sisemise rendisüsteemi kasutamise suhtes positiivselt meelestatud. Reiljani (2006: 68) arvates on ebatõenäoline siserendi positiivne mõju avaliku sektori asutuste pinnakasutusele. 12

13 1.2 Varajuhtimise protsess avalikus ülikoolis RICS hindamisstandardid (RICS Valuation Standards) käsitlevad vara kui õiguste ja huvide kogumit, mis on otseselt seotud hoonestamata või hoonestatud maaga, kuid antud terminit kohaldatakse ka muu vara kohta (väärtpaberid, finantshuvid). Vara hindamise standardi kohaselt on kinnisvara puhul tegemist mitmekülgset käsitlust leidva varaga. Kinnisvaraga 2 omavad otseselt või kaudsemalt seoseid väga erinevad distsipliinid, mis käsitlevad mõistet kinnisvara erinevalt, tähtsustades kas selle terviklikkust või mõnda üksikut komponenti (EVS 875-2: 2010). Kõige üldisema liigituse järgi jagatakse varad kaheks vallas- ja kinnisvaraks. RICS hindamisstandardite järgi (RICS Valuation Standards) klassifitseeritakse vara viieks: vallasvara või rendivaldus, omand, investeeringuvara, eriotstarbeline vara, vara kindla eesmärgiga. Eesti vara hindamise standard jagab varad nelja tüüpi: kinnisomand, vallasomand, ettevõte ja finantshuvi (EVS 875-2: 2010). Bloomfield et al. (2006: 1) nägemuses väljendub varajuhtimine (asset management) eelkõige selles, kuidas langetatakse paremaid otsuseid varade kohta ja varade jaoks nii praegu kui ka tulevikus. Kõige efektiivsemad otsused on võimalik langetada parima saadaval oleva informatsiooni alusel. Ngwira ja Manase (2016: 11) arvates saab varajuhtimist iseloomustada alljärgnevalt: 1) integreeritud lähenemine; 2) tulemuslikkuse standardi defineerimine lähtuvalt strateegilistest eemärkidest; 3) optimeeritud investeerimisotsuste langetamine; 4) eluea hindamise kohaldamine; 5) nõudluse ja riskide juhtimine. RICS hindamisstandardid defineerivad varajuhtimist, kui tegevust mis kindlustab, et organisatsiooni maa ja ehitiste varad oleks optimaalselt struktureeritud lähtuvalt organisatsiooni ühishuvidest. Varajuhtimine proovib ühtlustada varasid organisatsiooni ühiste eesmärkidega, mis nõuab nii ärialaseid teadmisi kui ka kinnisvaraalaseid oskusi, 2 Käeolevas töös on siin ja edaspidi kasutatud mõistet kinnisvara paralleelselt sõnaga vara, kuna töös kasutatud kirjanduses pole nende kahe termini vahelisi erinevusi arvesse võetud ja neid mõisteid tõlgendatakse võõrkeelses kirjanduses sarnaselt. 13

14 kuigi nõutud on ainult üleüldine kinnisvaravaldkonna tundmine. Kinnisvaral on varajuhtimise protsessis tähtis roll, kus ei otsita vastavust ühelegi spetsiifilisele organisatsiooni nõudele, pigem võetakse arvesse kõiki nõudeid-, selleks et jõuda optimaalse lahenduseni terve organisatsiooni üleüldise toimetuleku ja finantsiliste eesmärkide täitmiseks (Jones et al. 2008: ix). Viimastel aastatel on palju tähelepanu pööratud ülikoolide varajuhtimisele (Clarke 1997 refereeritud Amaratunga et al. 2000: 295 vahendusel). Den Heijer (2011: xiv) defineerib ülikooli varajuhtimist alljärgnevatest tegevustest koosneva protsessina: 1) olemasoleva olukorra ja vajaduste hindamine ( mis on olemas, mida vajatakse ); 2) tulevikku suunatud arendusvõimaluste uurimine, muutuv nõudlus, võimalikud probleemid ja väljakutsed; 3) tuleviku jaoks võimalike lahenduste väljamõtlemine; 4) strateegia hetkeseisust tulevikku jõudmiseks. Konkreetselt ülikooli varajuhtimist käsitlevas raamatus Managing the university campus. Information to support real estate decisions leiab varajuhtimist iseloomustava raamistiku (vt joonis 2.1), kus Den Heijer i poolt loodud nelikjaotus sobib autori arvates hästi iseloomustama ülikooli varajuhtimise protsessi tervikuna. Joonis 2.1 Ülikooli varajuhtimise raamistik (adapteeritud Den Heijer 2011: 106 järgi) 14

15 Jooniselt 2.1 nähtub, et ülikooli varajuhtimise protsessi võib iseloomustada nelja erineva perspektiivi alusel: 1. Strateegilise perspektiivi kohaselt hinnatakse hariduse-, teaduse- ja inimiressursi juhtimise seotust ülikooli kasutuses olevate hoonetega ehk teisisõnu ülikooli kinnisvara seotust ülikooli põhitegevusega. 2. Funktsionaalse perspektiivi kohaselt hinnatakse hoone kasutajate rahulolu, ruumide koormust ja kasutamise sagedust ning funktsionaalsust. 3. Füüsilise perspektiivi kohaselt hinnatakse vara kvaliteeti ja kvantiteeti. Füüsilise perspektiiviga on seotud ka keskkonnaalase jätkusuutliku arengu tagamine. 4. Finantsilise perspektiivi kohaselt hinnatakse ülikooli kinnisvara korrashoiu-, juhtimise-, ja arendamisega seotud kulusid (Den Heijer 2011: 107). Kuna ülikooli vara moodustab suure osa kõikidest varadest peab see olema tihedalt seotud ülikooli eesmärkide ja strateegiatega (Ibid.: 143). Kluyver (2000: 9) poolt loodud strateegilise juhtimise protsessi kirjelduses tuleb leida vastused kolmele küsimusele alljärgnevalt: 1. Kus me oleme praegu? Selle protsessi osas on fookuses ülevaate koostamine organisatsioonile, kus peaksid tulema välja kõik organisatsiooni tugevused ja nõrkused. 2. Kuhu peame liikuma? See teine aste tegeleb strateegiliste alternatiivide loomisega mille aluseks on asjakohane hinnang väliskeskkonnast ja konkurentsist. Selle osa eesmärk on teha muutusi ja kohandusi muutmaks lähenemist ja protsesse täiuslikumaks. 3. Kuidas me sinna saame? Kolmas aste tegeleb detailsete küsimustega konkreetsete eesmärkide saavutamiseks. Kõige tähtsamaks küsimuseks on, kuidas saavutada võimekus ja millised on need põhioskused ning edu tagamise faktorid. Eelnevalt loetletud küsimused sobivad autori arvates hästi kirjeldama strateegiate seotust ülikooli varajuhtimisega, mille abil on võimalik analüüsida nii sisekeskkonnas kui ka väliskeskkonnas toimuvaid muutusi. Stoy ja Kytzia (2004: 361) arvates peab avaliku sektori kinnisvara füüsilisest aspektist lähtuvalt olema suunatud avaliku hüvise või hüve pakkumisele kinnisvara kasutava asutuse poolt viisil ja vormis, mis tekitab rahulolu eelkõige klientides. Samas on oluline arvestada 15

16 ka avalikke hüviseid või hüvesid pakkuva asutuse töötajate rahulolu ja töötingimustega. Ülikooli hooneid kasutavad paljud erinevad sihtgrupid, kellest peamised on üliõpilased ja töötajad. Ülikooli hooned on seotud eelkõige põhitegevusega ehk õppe- ja teadustöö läbiviimisega (auditooriumid, laborid, raamatukogud jne) ning põhitegevust toetavate tegevustega (ühiselamud, spordihooned jne) (Den Heijer 2011: ). Hoonete eesmärk on lisada organisatsiooni toimimisele lisaväärtust (Alexander 1992). Ülikooli hooned toetavad ja võimaldavad õppimist, õpetamist ja teadustöö läbiviimist, mis on ka ülikooli peamiseks funktsiooniks, seetõttu on oluline teada ja mõõta üliõpilaste ja akadeemilise personali rahulolu ja kogemusi hoonete, programmide/õppekavade ja teenustega (Telford, Mansson 2008) aastal on ülikooli töötajate ja üliõpilaste rahulolu hindamiseks läbi viidud uuringud nii Soome kui Norra ülikoolis, kus uuringu tulemused näitasid otsest seost üliõpilaste ja töötajate ning ülikooli hoonete kvaliteedi vahel (Hanssen, Solvoll 2015 ja Kärna, Julin 2015). Ülikooli hoonete strateegiline väärtust omab suurt tähtsust, kuid ülikooli hooned avaldavad mõju erinevatele sihtgruppidele ka väljaspool ülikooli (linnale, riigile) (Den Heijer 2011: 153). Kõrghariduse turg on tugevasti mõjutatud üleüldisest globaliseerumisest (Hemsley-Brown ja Oplatka 2006: 316). Ülikooli varajuhtimine on tihedalt seotud üliõpilaste arvuga, kus üliõpilaste arvu määravad erinevad faktorid: muudatused seadusandluses, tööturu situatsioon, kohalike omavalitsuste toetus, kõrghariduse kättesaadavus ja ülikoolide rahvusvahelistumine (Rymarzaki, Trojanowski 2015: 184). Ülikoolide rahvusvahelistumine on eriti oluline, sest see on seotud nii teadustöö kui ka üliõpilaste ja akadeemilise töötajaskonna liikumistega. Tänapäeval on ülikoolid avatud rahvusvahelisele konkurentsile ja peavad seega vastama ka rahvusvahelistumise tingimustele. Varajuhtimise kontekstis viib see vajaduseni püsida konkurentsis teiste välisülikoolidega, seega tuleb infrastruktuur kohandada üliõpilaste nõudmistest lähtuvalt (Haggans 2015: 30). Üks suurimatest väljakutsetest, millega iga kõrgkool kokku puutub, on välja mõelda, kui palju ruumi on vaja tulevikus. Nõuded ruumi kasutusele kõrgharidussüsteemis on määratud sisemiste faktorite poolt (muutused akadeemiliste õppevaldkondades, organisatsioonisisesed muutused) ja väliste faktorite poolt (üliõpilaste soovid, poliitika) (Impact of 2006: 3). Funktsionaalne perspektiiv keskendub kasutajate füüsilistele vajadustele ja seda eelkõige ruumikasutuse ning kasutustiheduse mõistes. Ruumikasutus on jätkuvalt oluline kogu varajuhtimises luues võimaluse paremaks ruumikasutuseks, mis 16

17 aitab hoida kontrolli all hoone korrashoiuga seotud kulusid. Ülikooli ruumiplaneering peab olema tihedalt seotud ülikooli strateegiliste dokumentidega (Space Planning 1998: 3). Kärnä ja Julin (2015: 51) arvates peetakse ülikooli kinnisvara ka üheks võimalikuks õppekvaliteedi näitajaks. Ülikoolide mittemateriaalse vara ja materiaalse vara kvaliteet ja kvantiteet omavad tähtsat rolli nii õppimise kui ka õpetamise protsessis. Ülikooli varasid hinnatakse lisaväärtuse kontekstis lähtuvalt eesmärkidest ja põhitegevusest. Kuigi enamusel ülikoolidest on sarnased eesmärgid leidub siiski erinevusi nii põhitegevustes kui ka eesmärkide saavutamiseks vajalikes ressurssides (Den Heijer: 2011: 143). Eesti vara hindamise standard EVS 875-8: 2012 defineerib vara hindamise toimingut (valuation procress) kui loogilises järjestuses olevaid tegevusi, mille eesmärgiks on hindamistulemuseni jõudmine (valuation conclusion), kus põhiosaks on üldjuhul kvantitatiivne hinnang objekti väärtuse kohta. Den Heijer i (2011: 136) arvates on hoone eluea hindamine ülikoolis investeerimisotsuse langetamise protsessis oluliseks indikaatoriks. Kinnisvara korrashoiu standard EVS 807: 2010 defineerib ehitise eluea (lifetime) hindamist, kui ajavahemikku hoone, rajatise või selle osade kavandamisest, ehitamisest või paigaldamisest kuni nende kasutusjärgse lammutamise või eemaldamiseni. Kinnisvara eluea liikideks on füüsiline, funktsionaalne, tehnilistehnoloogiline ja majanduslik eluiga (Liias 2003: 63-61). Ehitise iganemise (vananemise) võib jagada kaheks: füüsiline vananemine ja funktsionaalne iganemine. Füüsiline vananemine (physical deterioration) on ealisest kestvusest ja ebapiisavast või valest hooldusest tingitud seisukorra halvenemine ja sellest tulenev väärtuse vähenemine. Funktsionaalne iganemine (functional obsolescence) on tingitud ehitise kasutusotstarbe, kasutatavate materjalide, projekti vms puudustest ja ebatäiuslikkusest või mittevastavusest kaasaegsetele nõuetele (EVS 807: 2010). Väärtuse vähenemist ehk kogukulumit saab hinnata eluea meetodil (age-life method), kus võetakse aluseks hinnangulise vanuse ja majandusliku eluea 3 (economic life) suhe. Majandusliku eluea hindamisel tuleb arvestada nii füüsilist kui ka funktsionaalset aspekti (EVS 875-8: 2012). Riigi raamatupidamise üldeeskirja 42 lõige 1 kohaselt amortiseeritakse materiaalse ja immateriaalse põhivara soetusmaksumus üldjul kuluks nende hinnangulise kasuliku eluea jooksul, kus lõige 2 kohaselt teeb amortisatsiooninormi kehtestamiseks ettepaneku vara tundev spetsialist 3 Majandusliku eluea mõiste sarnaneb kasuliku elueaga (useful life), mis on raaamtupidamistermin (EVS 875-8:2012). 17

18 lähtudes seejuures eeldatavast kasulikust elueast. Uuele hoonele võib määrata eeldatavaks kasulikuks elueaks vahemiku aastat (amortisatsiooninormiga 2-5%) (Riigi raamatupidamise 2003, 4 lg 1, lg 2 ). Viimastel aastatel on aktuaalseks saanud ülikoolides keskkonnasäästlikkuse propageerimine (green building). Ülikoolid peaksid materjalide valikul eelistama orgaanilisi ja korduvkasutatavaid materjale (Rymarzak, Trojanowski 2015: 183). Jätkusuutlikkus on oluline nii õppe kui ka teadustöö läbiviimisel. Ülikoolid saavad vähendada järjest kasvavate keskkonnaprobleemide mõju ning kasutama unikaalset võimalust olla innovatiivsed rohelise eluviisi elluviijad (Finlay, Massey 2012: 151). Jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamine inimeste vajadusteks, säilitades keskkonda selliselt, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik ka tulevikus (EVS : 2008). Stoy ja Kytzia (2004: ) toovad esile asjaolu, et finantsilisest aspektist lähtuvalt peab avaliku sekotri kinnisvara arendamine ja haldamine olema korraldatud ratsionaalselt ja efektiivselt. Ülikooli varajuhtimises on finantsilisest aspektist lähtuvalt olulised kinnisvara korrashoiu-, juhtimise- ja arendamisega seotud kulud (Den Heijer 2011: 139). Rymarzak ja Trojanowski (2015: 188) arvates pööratakse ülikooli hoonete projekteerimise etapil liialt vähe tähelepanu tulevastele haldamise kuludele ning võimalikele funktsiooni muutustele. Olemasolevate hoonete ja uute hoonete edasine jätkusuutlik majandamine on ülikoolide jaoks olulise tähtsusega, kuna ülikooli hoonete haldamine võib tulevikus osutuda tõsiseks majandusliku raskuse põhjuseks. Jätkusuutlikkus majanduslikust aspektist (economic aspects) minimeerib tegevuskulusid tagamaks hoone väärtuse stabiilsuse, kaitstes kapitali ja materiaalset vara (Lorenz 2011: 6). Korrashoiukulude juhtimise süsteemis saab eristada kolme võimalikku lähenemist nende kulude juhtimisele: 1) järjekindel plaanimine, et arvestada nii õigusaktidest kui ka võimalikest kokkulepetest tulenevaid piiranguid või piirmäärasid; 2) analüüs, et hinnata kulude kaudu kinnisvara kasutamise efektiivsust; 3) juhtimine, et hoida korrashoiukulud majanduskavas arvestatud põhjendatud tasemel (Liias 2003: 56). Eestis on kinnisvara korrashoiu aluseks korrashoiustandard, mis kirjeldab iseseisvalt käsitletavaid ja korrashoiuga seotud tegevusi selliselt, et neid oleks võimalik jaotada erinevate täitjate vahel, lähtudes klassikalisest tööjaotuse põhimõttest (Ibid: 31). Autori arvates saab üldisi korrashoiustandardi põhimõtteid arvestada ka ülikooli kinnisvara korrashoiu korraldamisel. 18

19 Ülikoolide varajuhtimisele omavad olulist mõju erinevad Euroopa Liidu fondid. Ülikooli varade seisukohast on oluline erinevate investeeringute kavandamisel lähtuda pigem pikemaajalistest eesmärkidest kui hetkevajadustest. Euroopa Liidu fondide toel ehitatud hooned on suurendanud ülikoolide tegevuskulusid (Rymarzak, Trojanowski 2015: ). Investeerimisotsused peaksid põhinema tulu-kulu analüüsi meetodil, analüüsimaks investeeringu teostamisega kaasnevaid kulusid ja tulusid. Ülikooli eelarved on piiratud, mistõttu on oluline investeerida nendesse hoonetesse, mis panustavad kõige rohkem üliõpilaste rahulolu tagamisse ühe rahaühiku kohta (Hanssen, Solvoll 2015: 756). 1.3 Kinnisvara arendusprotsessi kirjeldus Kinnisvara arendus on protsess, kus ühiskonna vajadustest lähtuvalt luuakse ja finantseeritakse kinnisvara objekte. See on protsess, mis hõlmab rahastamist (financing), arvestust (accounting) ja varahaldust (property management). Arendusprotsessis tuleb lähtuda ühiskonna poolt aktsepteeritud tavade, põhimõtete ja seaduste kogumist. Kinnisvara arendamine on äri, mis töötab kinnisvarkeskkonna füüsiliste omaduste ja vormidega ning loob objekte maa peale, vette või õhku. See on äri, mis reageerib tehnoloogilistele, sotsiaal-majanduslikele, demograafilistele, juriidilistele, arhitektuurilistele, meelelahutuse ja vaba aja sisustuse ning tööstuslikele muutustele, mis väljenduvad omakorda planeerimises, arendusprotsessis ja tulemustes (Zuckerman, Blevins 1991: 1). Igal kinnisvaral on oma iseloomulikud tunnused, kuigi need võivad erineda nii kasutuse kui ka tehnoloogia pooles. Vaatamata sellele tuleb kinnisvara arendusprojekti realiseerimiseks läbida erinevad etapid. Kõik etapid on omavahel suuremal või vähemal määral seotud. Etapi järjekord ja kasutamine sõltub suuresti arendatava kinnisvara funktsioonidest ja arendaja vajadustest. Üksikutel etappidel on omavahelised seosed ja kindel koht arendusprojekti üksikute tegevuste loetelus. On etappe, mida on võimalik läbida samaaegselt, on etappe, mida on võimalik või otstarbeks vahele jätta, kõik sõltub rajatava kinnisvara otstarbest ja eesmärkidest. 19

20 Miles et al. (2000: 6) arvates tuleks kinnisvara arendamise protsessis läbida kaheksa etappi (vt joonis 3.1) Joonis 3.1 Kinnisvara arenduse kaheksa etappi (Miles et al. 2000: 6) Jooniselt 3.1 nähtub, et iga etapi tulemuste põhjal tuleb vastata küsimusele teostatavusest. Antud joonis ei käsitle kindlasti kõiki etappe arvestades kuivõrd erinevad arendusprojekte on võimalik läbi viia. Samas saab sellega kokku võtta üldistava tegevuskava. Kuna käesoleva töö empiiriline osa on seotud spordirajatiste arendamisega, siis keskendutakse ka käesoleva peatüki ülesehitusel spordirajatiste arendamisele. Kinnisvara arendusprotsess saab alguse Miles et al. (2000: 6) arvates idee määratlemisega (vt joonis 3.1). Spordirajatiste arendamise protsessis on idee tasandil oluline vastata kolmele küsimusele: 1) kus me oleme?; 2) kuhu me tahame minna?; 3) kuidas me sinna saame? Antud 20

21 lähenemine on paindlik, sest see võimaldab spordiorganisatsioonil analüüsida nii vajadusi, prioriteete kui ka rõhuasetusi (Sawyer 2013: 4). Peale idee formuleerimist tuleks Miles et al. (2000: 6) järgi liikuda teostatavuse analüüsi läbiviimise juurde (vt joonis 3.1). Dr. James A. Graaskamp (1972: 515) arvates on kinnisvara arendusprojekt teostatav, kui kinnisvaraanalüütik leiab, et eksisteerib mõistlik tõenäosus rahuldamaks selgepiirilisi eesmärke siis, kui valitud järjestikkused tegevused sobivad spetsiifiliste kitsenduste ja piiratud ressursside konteksti. Teostatavuse analüüsi (feasibility analysis) protsess koosneb alljärgnevatest komponentidest: 1) arendatava projekti strateegiliste eesmärkide ja teostatavuse analüüsi prioriteetide määratlemine; 2) arendatava objekti turutrendide ja võimaluste selgitamine eesmärkidest lähtuvalt. Selgitada välja võimalikud majanduse ja poliitika mõjud arendatavale projektile. 3) turu segmenteerimine; 4) poliitilis-õiguslike kitsenduste määratlemine; 5) esteetiliste kitsenduste määratlemine; 6) füüsilis-tehniliste kitsenduste ja alternatiivide välja selgitamine; 7) arendatava projekti finantsanalüüsi läbiviimine (Graaskamp 1972: ). Strateegilise analüüsi käigus töötatakse välja eesmärgid, alternatiivid ja otsustuskriteeriumid ning leitakse projekti arengus punktid, kus tuleb otsustada, kas minna projektiga edasi või mitte. Turuanalüüsi käigus analüütik otsib eeldusi, mis tagaksid projektile edu need on tegurid, mis mõjutavad nõudlust. Siin tuleb uurida demograafilisi, tööhõive, kultuurilisi ja tehnoloogilisi trende, mille kaudu saab hinnata praegust ja tuleviku nõudlust. Poliitiliste ja õiguslike kitsenduste väljaselgitamine hõlmab ülevaadet kõigist maakasutuse regulatsioonidest kohalikul, maakondlikul ja riiklikul tasemel, mis võivad mõjutada arendustegevust. Nendeks on planeeringud, kohustuslikud normid, erinevad seadused. Ära ei saa mitte unustada erinevaid survegruppe (nt rohelised, arhitektide ühenduse) ja ka poliitilist tahet. Hea poliitiline analüüs uurib välja ja ennetab nii üksikisikute kui ka erinevate huvigruppide eelarvamusi ning paralleelselt toimub arendajate ja survegrupi liidrite vahel kommunikatsioon eesmärgiga pehmendada tulevikus esile kerkivaid probleeme. Mida suurem on kohaliku piirkonna kasv ja nõudlus uue kinnisvara järgi, seda keerulisem on protsess leidmaks kõiki osapooli rahuldavat lahendust (Miller, Geltner 2005: ). 21

22 Spordirajatiste arendamise eesmärk on kirjeldada organisatsiooni nišši, mis peaks sisaldama: organisatsiooni ajalugu; missiooni; pakutavate toodete ja teenuste analüüsi; organisatsiooni sihte ja eesmärke; informatsiooni potentsiaalsete klientide kohta; strateegilist analüüsi. Analüüsi protsess peaks sisaldama ülevaadet, kuidas praegune olukord peaks pärast arendusprojekti realiseerumist muutuma ning milliseid mõjusid ja tagajärgi tehtud muudatused võivad spordiorganisatsiooni füüsilisele arengule avaldada (Sawyer 2013: 6) Spordirajatiste arendamise protsessis on nii olemasoleva hoone parendamisel ja/või uue hoone kavandamisel kõige olulisem hinnata spordisaalide nõudeid, mis on seotud eelkõige erinevatele spordialadele seatud reeglitega. Teisisõnu peavad spordisaalid olema projekteeritud võimalikult multifunktsionaalsetena (Westerbeek 2005: 90). Spordirajatiste arendamisel on oluline arvestada ka suurürituste mõjuga, mis tähendab, et spordirajatised on sümbiootilises ühenduses suurüritustega (Ibid.: viii). Spordi- ja meelelahutusüritused on otseselt seotud ka asukohaga. Kõrge profiiliga üritused nõuavad kõrge profiiliga spordirajatisi ning kõrge kvaliteediga üritused nõuavad kõrgekvaliteedilisi spordirajatisi, suure mastaabiga üritused nõuavad suuri rajatisi, kogukonnaüritused nõuavad rajatisi, mis rahuldavad kogukonna vajadusi (Ibid.: 3). Uute rajatiste nõudlus tuleneb peamiselt spordi-ja meelelahutusürituste arvu, tüübi, suuruse ja osavõtu kasvust. Uuendatud spordirajatiste vajadus on tihti sõltuv ka piirkonna füüsilisest sobivusest (Ibid.:5). Spordirajatiste ehitamine, edasine korrashoidmine ja spordiürituste korraldamine on seotud suurte investeeringutega, kus paljudel juhtudel ei kata teenitud tulud isegi kulusid. Majanduslik teostatavus (economic feasibility) on seotud rajatiste majandusliku mõjuga. Majanduslikku mõju saab arvutada mitmel viisil, kuid kõige levinum on tasuvusanalüüsi meetod. Tulu-kulu analüüsi lihtne tulem on kõikide rajatise arendamisega seotud finantskulude ja ka tulevase majandusliku kasu ligikaudne arvutus. Kui tulud ja hüved on suuremad kui kulud, siis võib rajatist pidada majanduslikult otstarbekaks-teostatavaks. Majanduslikke mõjutegureid on aga raske täpselt määratleda ja need on sõltuvad suurest hulgast eeldustest ja hinnagutest, sealhulgas immateriaalse kasu kvantifitseerimisest (koguse määramisest) (Westerbeek 2005: 71). 22

23 Investeeringute tasuvuse kvantitatiivseks hindamiseks kasutatakse erinevaid näitajaid ja mudeleid (Sander, Kantšukov 2004: 48). Kask (2014: 95) analüüsis avaliku sektori kinnisvara varajuhtimise mudeleid, kus leidis avaliku sektori projektide investeeringu analüüsimiseks kõige levinumad meetodid, milleks on tulu-kulu analüüsi (benefit-cost analysis, BCA) meetod ja kulu-tulu analüüsi meetod (cost-benefit analysis, CBA). Antud meetodid on ka kõige levinumad meetodid nende hulgast, kus hinnatakse investeeringu tulusid ja kulusid rahalises väärtuses. Teiste sõnadega kutsutakse eelnevalt nimetatud meetodeid nüüdispuhasväärtuse (net present value, NPV) meetodiks. Avaliku sektori kinnisvara varajuhtimisel kasutatakse ka kulu-tõhususe analüüsi metoodikat (cost effectiveness analysis, CEA), mis on kasutusel peamiselt tervishoiu valdkonnas. See on osa kulu-tulu analüüsi meetodist (cost-benefit analysis, CBA), kus väljundeid ei arvestata rahalises ühikus vaid naturaalsetes ühikuteks. Avaliku sektori projektide investeeringute analüüsimisel kasutatakse ka kulu-kasulikkuse analüüsi metoodikat (cost utilty analysis, CUA), mis on tuletatud kulu-tõhususe analüüsi valemist (cost effectiveness analysis, CEA), kus mõõtmisühik on tavaliselt mitterahaline mõõtühik. Arvestades eelnevat tugineb autor empiirilise osa investeeringu analüüsi läbiviimisel tulu-kulu analüüsi meetodile (benefit-cost analysis, CBA) ehk teisisõnu nüüdispuhasväärtuse (net present value, NPV) meetodile. Keerukamad tasuvuse hindamise mudelid lähtuvad raha ajaväärtuse kontseptsioonist ning baseeruvad diskonteeritud rahavoogude meetodil (discounted cash flow, DCF). Võttes arvesse kinnisvaralt laekuvaid rahavoogusid, tehtavaid tegevuskulusid, makse jm kulutusi, saame rahavoo, mis võimaldab hinnata projekti tasuvust ja tulusust ajas, samuti nüüdispuhasväärtust (net present value, NPV). Reeglina arvestatakse rahavood välja aasta kohta püüdes sisse projekteerida ka kinnisvaraturu tsüklilisuse, vajalikud remondikulud ning vakantsuse muutused. Esialgses lahenduses piisab diskonteeritud rahavoogude prognoosist 10 aastase pikkuse perioodi kohta, sest kaugemate aastate rahavoogude nüüdisväärtus on olenevalt valitud diskontomäärast suhteliselt väike (Kuhlbach 2005: 41). 23

24 Alljärgnevas tabelis 3.1 on autor toonud avaliku sektori projektides kasutatavad soovituslikud diskontomäärad: Tabel Avaliku sektori pikaajaliste projektide soovituslikud diskontomäärad (The Green Book 2011)/[99: 2011] Periood aastates Diskontomäär 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% Investeeringu analüüsimiseks arvutatakse tulu kinnisvaralt tema kasutusea või analüüsiperioodi jooksul kas maksueelse või maksujärgse rahavoona aastate lõikes (EVS 875-9:2012). Alljärgnevas tabelis 3.2 on toodud kinnisvaraga seonduv rahavoo üldine struktuur ja arvutuskäik. Jrk. nr Tabel 3.2. Rahavoo struktuur ja arvutuskäik (EVS 875-9: 2012) Struktuurielemendid Arvutuskäik 1 potentsiaalne kogutulu (potential maksimaalne väljarenditav pind (m 2 ) x 1 gross income, PGI) m 2 kuu brutorent x 12 kaod vakantsi ja rendi hinnatakse vakantsi ja rendi 2 mittelaekumise tõttu mittelaekumisest tingitud kadude protsent ning see korrutatatakse murdosades potsnsiaalse kogutuluga 3 muud tulud (parkimistasu jms) vastavalt laekumisele 4 efektiivne ehk tegelik kogutulu p. 1 - p. 2 + p. 3 (effective gross income, EGI) 5 6 tegevuskulud (näidatakse kõik vara omaniku kanda olevad kulud, v.a põhivara kulum) kulude struktuur: juhtimiskulud tehnohooldus remonttööd heakorratööd tarbimisteenused tugiteenused maksud ja maksed puhas tegevustulu (net operating income, NOI) vastavalt kulude summale või kulude tase suletud netopinna (SNP) 1 m 2 kohta kuus x SNP, m 2 x 12 p. 4 - p. 5 7 aastane laenumakse vastavalt laenutingimustele 8 maksueelne rahavoog p. 6 - p. 7 24

25 Tabel 3.2 järg Struktuurielemendid Arvutuskäik 10 laenu kustutus (pluss) vastavalt laenutingimustele 11 põhivara kulum (miinus) vastavalt kehtestatud amortisatsiooninormile 12 maksustatav tulu tegelik maksustamisele kuuluv summa vastavalt tulumaksuseadusele 13 tulumaksu määr vastavalt tulumaksuseadusele 14 tulumaks p. 11 x p maksujärgne rahavood p. 8 - p. 13 Investeeringu analüüsiks ja majanduslikuks hindamiseks kasutatakse näitajaid, mis põhinevad diskonteeritud rahavoogude analüüsil: projekti nüüdispuhasväärtus (net present value, NPV) ja sisemine tootlus (internal rate of return, IRR) ning tasvusaeg (payback periood, PB) (EVS 875-9:2012). Nüüdispuhasväärtus (NPV) on investeerimisprojekti (tulumaksujärgsete/tulumaksueelsete) rahavoogude nüüdisväärtuste summa projekti kestel, millest on lahutatud investeeritud omakapitali summa. Nüüdisväärtuse hindamiseks diskonteeritakse iga-aastased rahavood investori mõutava tulunormiga. n CF CF t lõpetav NPV I (1.1) t 1 t 1 r 1 r n o kus CFt t-nda perioodi rahavoog; CFlõpetav rahavoog projekti lõpetamisel või prognoosiperioodi lõpus; Io algselt investeeritud kapital; n kavandatav hoidmisperiood; r investori nõutav tulumäär, diskontomäär Projekt tuleks vastu võtta, kui NPV > 0 ja projekt tuleks tagasi lükata, kui NPV < 0, juhul kui NPV = 0, siis eelistused puuduvad, sest projekti esialgsed kulud võrduvad tulevaste rahavoogudega (Äripäeva käsiraamat finants p.8.4) 25

26 Sisemine tootlus (IRR) näitab, milline on projekti rahavoogudest tulenev tootlus ehk kui palju projekt on võimeline tema omaniku jaoks tulu genereerima ehk sisemine rentaablus on diskontomäär, mis võrdsustab projekti esialgsed kulud tulevaste rahavoogude nüüdisväärtuste summaga. n CFt I o (1.2) t t 1 1 IRR IRR avaldub tingimuste juures, kus NPV = 0- Projekt tuleks vastu võtta, kui IRR > r ja projekt tuleks tagasi lükata, kui IRR < r, juhul kui IRR= i, siis projekti sisemine tulumäär võrdub investori nõutava tulumääraga (Äripäeva käsiraamat finants p. 8.4). Tasuvusaeg (PB) on ajaperiood, mille jooksul projektist laekuvad tulud ületavad alginvesteeringu kulud. Eeldusel, et kogu investeeringu tasuvusaja jooksul tingimused ei muutu, võib tasuvusaega pidada tootluse pöördväärtuseks, mis annab kinnisvarainvesteeringu tasuvusaja, arvestamata selle väärtuse tõusu. Näitab, seda mitme aastaga tulud katavad esialgsed kulud (Ibid.: p.8.4). Io PB (1.3) n 1 CFt n t 1 Projekt tuleks tagasi lükata, juhul kui PB on suurem kui investori aktsepteeritav tasuvusaeg ja projekt tuleks vastu võtta, kui PB on väiksem kui investori aktsepteeritav tasuvusaeg (EVS 875-9: 2012). 26

27 2 TARTU ÜLIKOOLI SPORDIHOONE ARENDUSPROJEKTI TEOSTATAVUSE ANALÜÜSI LÄBIVIIMISE PROTSESS 2.1 Tartu Ülikooli varajuhtimise protsess Tartu Ülikooli seaduse 8 kohaselt on ülikool oma vara omanik ja 9 kohaselt on ülikoolil õigus kasutada oma vara põhikirjas sätestatud ülesannete täitmiseks (Tartu Ülikooli seadus 1995, 8, 9, lg 1). Ülikooliseaduse 49 järgi toimub ülikoolide finantseerimine riigieelarvest eraldatud rahade alusel (Ülikooliseadus 49 lg 1). Intervjuust Tartu Ülikooli finantsjuhiga selgu, et riigipoolne tugi annab kindluse kinnisvarasse investeerimisel (Saan 2016). Tartu Ülikooli finantsstrateegia kohaselt pärineb Tartu Ülikooli tuludest ligi 90 % avalikust sektorist, mistõttu sõltub ülikooli käekäik suuresti Eesti riigi ja laiemalt Euroopa Liidu majanduslikust edust ning kõrgharidus-ja teaduspoliitikast (Tartu Ülikooli finants.2015: 1) aastal OECD poolt läbiviidud uuringu põhjal investeerivad teiste riikide ülikoolid oma eelarvest ligikaudu 10% kapitalisse ehk põhivarasse ja 90% jooksvatesse kuludesse, kusjuures tulemused võivad varieeruda nii riigiti kui ka ülikooliti. Võrreldes teiste OECD riikidega peaks Tartu Ülikool investeerima põhivarasse 10%, tegelikult on Tartu Ülikool investeerinud varasematel aastatel isegi rohkem. Tuginedes OECD andmetele peaks Tartu Ülikool oma eelarvest investeerima 6-7% kinnisvarasse ja 4-6% muudesse varadesse. Euroopa Liidu toetused on Tartu Ülikoolil võimaldanud investeerida kinnisvarasse isegi suuremas mahus. Käesoleval, aastate programmiperioodil investeerib ülikool suurusjärgus 9 miljonit eurot aastas kinnisvarasse, mis moodustab 6% kogu ülikooli eelarvest (Saan 2016). 27

28 Ülikool arendab hoonestust õppe- ja teadustöö kvaliteedi kindlustamise ning ressursside optimaalse kasutamise põhimõttest lähtudes. Tartu Ülikooli uute hoonete ja rajatiste kavandamise, olemasolevate hoonete arendamise aluseks on ülikooli ruumilise arengu põhimõtted. Kinnisvara arengu planeerimisel lähtub ülikool järgmistest eesmärkidest: 1) õpi- ja töökeskkond ning taristu toetab ülikooli missiooni täitmist ja arengueesmärkide saavutamist; 2) ülikooli ajalooline hoonestu kui urbanistlik tervik säilib ja areneb; 3) hooned on energiatõhusad ning rakendatakse keskkonnasäästlikke tavasid (Ruumilise arengu 2015: 2). Tartu Ülikooli põhivarsse investeerimise eeskiri reguleerib ülikooli omandis olevate või lepinguliselt kasutatavate hoonete või nende ehitamiseks/parendamiseks investeerimistaotluse esitamise, investeeringu sisu analüüsimise, hindamise korda. Eeskirja kohaselt esitab struktuuriüksuse juht (vms investeerimistaotluse esitamisõigust omav isik) koos vastavasisulise ruumiprogrammiga taotluse (veebipõhiselt), mis läheb hindamiseks ruumikomisjonile ja kinnisvaraosakonna juhile. Ülikooli ruumikomisjon teostab hindamise lähtuvalt ülikoolis kehtestatud soovituslikest pinnanormidest. Kinnisvaraosakond teostab vastavalt esitatud ettepanekule sisulise analüüsi, arvestades seejuures soovituslikke pinnanorme ning ülikooli ruumilise arengu põhimõtteid (Põhivarasse invest 2010: 1-2). 28

29 Varajuhtimise protsessi Tartu Ülikoolis illustreerib autori koostatud joonis 2.1 alljärgnevalt: Joonis 2.1 Varajuhtimise protsess Tartu Ülikoolis (Autori koostatud) Investeerimistaotluste hindamise juures võetakse kinnisvara analüüsimisel arvesse nelja peamist indikaatorit: 1) 2) 3) 4) investeeringu tulemusena muutuvad objekti halduskulud; investeeringu tulemusena paranevad objekti tulu teenimise võimalused; investeeringu tulemusena tagatakse efektiivsem ruumikasutus; investeeringu tulemusena vabanevad ressursid (Ibid.: 3). 29

30 Investeeringu vajaduse hindamisel arvestatakse ka hoone elueaga ja selle kasutusotstarbega (ettekirjutused). Teisisõnu analüüsitakse erinevate struktuuriüksuste tasemel ruumide kasutajate vajadusi erinevate pindade järele. Järgitakse ka õppe - ja teadushoonete ruumide kasutamise intensiivsust ja tudengite arvu ning kasvuprognoosi (Pagel 2016). Ruumikomisjon ja kinnisvaraosakonna juhataja teevad oma ettepaneku rektorile reitingu määramiseks (vt joonis 2. 1), kus reitingud jagunevad kategooriatesse alljärgnevalt: 1) 2) 3) reiting 1- vajalikud investeeringud on seotud otseselt ülikooli põhitegevusega, tulenevad ülikooli arengukavast või lahendavad ülikoolile olulist arenguülesannet; reiting 2- kasulikud investeeringud ei ole küll otseselt seotud ülikooli põhitegevusega, aga toetavad seda. Need tulenevad ülikooli arengukavast ning lahendavad ülikooli või ülikooli liikmeskonna igapäevase tegevuse või olme parendamise mõttes olulist ülesannet; reiting 3- toreduslikud investeeringud on kaudselt seotud ülikooli põhitegevusega ning neil puudub otsene seos võimalike ülikooli tegutsemisriskidega. Need investeeringud ei mõjuta otseselt ülikooli tegutsemise kasumlikkust või efektiivsust, kuid toetavad ülikooli kuvandit. Reitingu alusel moodustatakse investeerimistaotluste pingerida, mis võetakse arvesse kapitalieelarve kavandi koostamisel. Finantsjuht lisab investeerimistaotluse juurde ka täpsustatud eelarve (Põhivarasse invest 2010: 2-3). Investeerimistaotluse esitamine ja reitingu saamine ei garanteeri automaatselt investeeringu rahastamist. Investeeringute rahastamine otsustatakse iga aastaselt eelarve menetlemise käigus kapitalieelarve raames (Pagel 2016). 30

31 2.2 Tartu Ülikooli spordihoone seisundi hinnang ja Tartu Ülikooli Spordiklubi tegevuse kirjeldus Ujula 4 spordihoone seisundi hindamine MTÜ Tartu Ülikooli Spordiklubi kasutuses olevad hooned ja rajatised - Ujula 4 spordihoone ja Staadioni 21 välistaadion koos staadionihoonega - kuuluvad Tartu Ülikoolile. Lähtuvalt töö eesmärgist keskendutakse käesoleva töö raames nüüd ja edaspidi ainult Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoonele. Ülikooli ja spordiklubi vahel on sõlmitud üürileping, kus spordiklubi üürnikuna vastutab spordihoone igapäevase korrashoiu ja majandamise eest. Spordihoone põhikonstruktsioonide ning tehno- ja kommunikatsioonivõrkude renoveerimise ning tehnilise seisukorra eest on vastutav hoone omanik ehk Tartu Ülikool. Tartu Ülikooli spordihoone olme-administratiivkorpus ja pallimängude saalid (I-III) on ehitatud aastal aastal valmis Tartu Ülikool spordihoone I järgu juurdeehitus, mille käigus ehitati uued kaasaegsetele tingimustele vastavad spordiruumidkergejõustikuhall, jõusaalid 3. korrusel, aeroobikasaal, poksisaal, lauatennisesaal ja pallisaal (IV pallisaal). Ujula 4 spordihoone suletud netopind enne juurdeehitust oli m 2 ja juurdeehitusega lisandus pinda juurde 6 781,2 m 2 - spordihoone suletud netopind kokku on , 2 m 2 (vt tabel 2.2.1). Tabel Spordihoone tehniliste andmete loetelu (Tööprojekt 2006)/[11: 2006] Näitaja Suurus, m 2 hoone pindala ehitusalune pindala suletud brutopind suletud netopind ,2 hoone maht, m korruste arv 3 1. korrus ,2 2. korrus 1 074,6 3. korrus 1 056,9 31

32 Eluea hinnang antakse ainult aastal valminud hooneosade (olmeadministratiivkorpus ja pallisaalid (I-III) tehnilisele- ja funktsionaalsele seisundile. Spordihoone tehnilist seisundit hindab autor esialgse pealiskaudse visuaalse vaatluse alusel, ilma konstruktsioone avamata. Seisundi hindamiseks koostatakse hoone tehnilise seisundi ülevaatuse akt seisuga Aktis (vt tabel 2.2.2) fikseeritakse hooneosa olulisemad elemendid, hinnatakse tarindite ja seadmete seisukorda Eesti Kinnnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu (EKHHL) poolt toodud kolmeastmelise hindamisskaala alusel alljärgnevalt: 1) 2) 3) heas seisukorras (1 korras). Hiljuti remonditud, pidevalt hooldatud, vähe kulunud; normaalses seisukorras (2 rahuldav). Korralikult hooldatud aga kulunud, moraalselt vananenud; halvas seisukorras (3 halb). Avariiline, hooldamata, füüsiliselt vananenud (Kinnisvarahalduri.2007: 87). 32

33 Tabel Hooneosade kirjeldus, seisundi hinnang (seisuga ), (Autori koostatud) Jrk. nr Ehitisosa Kirjeldus Seisund Tegemise aeg/aasta betoonist 1 vundament lintvundament halb <30 toestatud mikrovaiadega r/b postid/ 2 kandekonstruktsioon väikeplokk/laefermid rahuldav <30 vahelae R/b postid välissein profiilplekk ja sandwich paneel rahuldav <30 Märkused puudub soojustus, kapillaarniiskuse mõju siseseintele sandwich ja profiilplekil paneelil ebapiisav soojustus ja värvkate UV toimel kulunud 3 sokkel betoon rahuldav <30 puudub soojustus 4 siseseinad väikeplokk hea < katus SBS bituumen, PVC rahuldav >10 põrandad puit, betoon halb <30 avatäited: 2007.aasta renoveerimistööde käigus osaliselt soojustatud ja katusekate vahetatud vaiad on kõrge pinnavee taseme tõttu vajunud ja vaiadele toetatud pallisaali põrandad on vajunud 7 8 aknad/ siseuksed/ välisuks veevarustus: vihmaveesüsteemid/ veevarustus/ tuletõrjevarustus alumiinium, plastik/ kabinettides puituksed, koridori vaheuksed alumiiniumraamiga klaaspakett/ alumiiniumraamiga klaaspakett,terasest evakuatsiooniuksed välimine ja sisemine äravoolusüsteem/ olmevesi/ olmekanalisatsioon/ Sanitaartehnika ATS, automaatne tulekustutussüsteem, tuletõrjevoolikukapid hea hea hea/ hea halb hea/ halb/ rahuldav hea >10 >10 >10/ >10 <30 torud >10/ torud <30/ seadmed>10 seadmed torud >10 ja aasta renoveerimistööde käigus paigaldatud sisemise vihmavee äravoolusüsteemi läbilaskevõime on minimaalne ja vihmaveerennid katkised. Veevarustuse peamagistraalid on aasta renoveerimistööd käigus välja vahetatud. Kanalisatsiooni malmtorud on amortiseerunud. Sanitaartehnika uuendati aasta renoveerimistööde käigus. ATS juhtpult on iganenud 33

34 9 Ehitisosa Kirjeldus Seisund Tegemise aeg/aasta nõrkvoolusüsteem läbipääsusüsteem/ rahuldav/ >10/ videovalvesüsteem/ rahuldav/ >10/ valvesignalisatsioon hea >10 Tabel järg Märkused ei vasta kasutaja nõudmistele ventilatsioonisüste em elektripaigaldis ventilatsiooniagregaat/ torustik peakaitsme suurus 3x315A halb/ rahuldav seadmed >10 /torud < aasta renoveerimistööde käigus tõhustatud. Ei vasta kasutaja nõudmistele rahuldav > aasta renoveerimistööde käigus jaotuskilbid ümber ehitatud nõutele vastavaks 12 küttesüsteemid küttekehad/ torustik halb/ halb seadmed<30 torud <30 terasplaatradiaatorid ja torude liitmikud lekivad Tabelist nähtub, et aastal valminud kande- ja piirdetarindite seisukorda saab hinnata rahuldavalt. Hoone kandevõime kaotuse/purunemise oht puudub. Spordihoone 2007.aasta juurdeehituse (rekonstrueerimise) käigus muutus aastal ehitatud pallisaalide katusefermide koormusskeem, kuna kõrvale ehitatud kergejõustikuhalli kõrguste vahe võis põhjustada lume täiendava hange koormuse. Ehitustööde käigus tugevdati kahte lumekoormuse piirkonnas olevat katusefermi. Tehnilise Järelevalve Amet kontrollis aastal spordihoone katusefermide tugevust (poltide koormuse katsetamine laboris), kuna puudus täpne ehituse teostusdokumentatsioon (puudusid poltide tehnilised andmed), mille tulemusena tuli kahe katusefermi poldid välja vahetada. Spordihoone pallisaali põrandate vajumise kohta koostati aastal eksperthinnang, mille tulemusena tihendati pallisaalide põrandate aluskihte ja valati peale uus betoonist aluspõrand. Arvestades spordihoone geoloogilist asukohta (Emajõe äärne piirkond) on ilma mõõtmisi läbiviimata võimalik ka praegu märgata põrandate vajumist ühtlaselt kogu pallisaalide ulatuses aasta juurdeehituse käigus vahetati välja nii pallisaalide kui ka olmeadministratiivkorpuse avatäited ning soojustati pallisaalide katus. Nõrkvoolusüsteemid on käesoleval hetkel raskesti hooldatavad ning aastatega on muutunud ka kasutajate nõudmised. Veevarutuse tsingitud terasest torustik asendati aasta ehitustööde käigus plastiktorude vastu. Malmist kanalisatsioonitorud ning vihmaveesüsteemid on kasutusel aastast. 34

35 2007. aasta ehitustööde käigus paigaldatud ventilatsiooniagregaat ei suuda suure rahvahulgaga ürituste ajal pallisaale piisavalt värske õhuga varustada. Küttesüsteem on täielikult amortiseerunud, peamagistraali torud lekivad ning puudub terasplaatradiaatorite reguleerimise võimalus. Funktsionaalsest aspektist lähtuvalt ei ole pallisaalid (I-III) enam vastavuses kaasaegsete nõuete ja kasutajate ehk spordiklubi vajadustega. Pallisaalides (I-III) toimuvad igapäevaselt erinevate sihtgruppide treeningud ja võistlused nii Eesti kui ka rahvusvahelisel tasemel. Kõiki treeningrühmi puudutab puudulik valgustus. Sisevalgustuse standardi EVS-EN : 2011 kohaselt on pallisaalide treeningvalgus minimaalselt 300 luksi (EVS-EN : 2011). Spordiklubi teostas pallisaalides valgusmõõtmised (BTS256-E BiTec Sensor) luksmeetriga, kus võistlusvalgustusega (väljaku kohal on 36 haliidvalgustit, millest enamik on 250kW võimsusega pirnid) II pallisaali keskmiseks valgustugevuseks mõõdeti 548,7 luksi. I ja III pallisaali kohal on valgusteid vähem ja neis pallisaalides mõõdeti keskmiseks valgustugevuseks 250 luksi. Seega ei vasta I ja III pallisaali valgustugevus isegi standardis nõutud minimaalsetele treeningvalguse nõutele. Olemasolevate pallisaalide mõõtmed seavad piirangud nii ruumi funktsionaalsusele kui ka võistlusmäärustes ettenähtud tingimuste täitmisele. Spordiklubi pallisaalides korraldatakse nii kohalikke kui ka rahusvahelisi võistlusi, eelkõige korvpallis ja võrkpallis. Rahvusvahelise Korvpalliliidu (FIBA) aasta reeglite kohaselt on korvpallivõistluste miinimum valgustugevuseks määratud minimaalselt luksi (FIBA 2014: 18), seega II pallisaali võistlusvalgusega mõõdetud 548,7 luksi on ligi kolm korda alla nõutud miinimumi. Võistlusväljaku asetus seab piirangud ka pealvaatajate liikumisele mängu ajal ja FIBA reeglites ettenähtud turvaala nõetele. FIBA reeglite järgi peab platsi ümber jääma kahe meetri laiune turvaala (Ibid.: 20). Olemasolev võistlusväljak (II paalisaal) sellele nõudele ei vasta, sest ühes väljaku otsas on turvaala vaevalt meeter ja sein on väljakule liiga lähedal. Loomulikult ei pääse sellest väljaku otsast ka publik või teenindav personal mängu ajal liikuma. Väljaku teises otsas on küll piisavalt ruumi turvaala jaoks ja jääb veel ligi meeter seinani. Sealt saavad inimesed liikuda ka teisele poole väljakut. Küll aga saab 35

36 sealtpoolt liikuda ainult enne ja pärast mängu või mängu ajal ainult pausidel. Seega on inimeste vaba liikumine mängu ajal oluliselt piiratud. Nõuetele ei vasta ka osaliselt väljaku õhuruumis asuv ja turvaala kohale ulatuv konsoolne klaasist rõdu. Asjaolu, et ta osaliselt ulatub turvaala peale, kujutab endast aga väikest turvariski sportlastele. FIBA nõuetega vastuolus on ka korvikonstruktsioonid. Reeglite järgi peavad korvikonstruktsioonid asetsema põrandal (portatiivsed korvikonstruktsioonid), pallisaalides on aga katusefermide külge kinnitatud korvikonstruktsioonid (Ibid.: 6). Katusefermi korvpalli konstruktsioonide osas on senimaani pidanud alati taotlema eriluba ja siiani on see ka saadud. Küll aga võib tulevikus lubade saamine osutuda keerulisemaks. Võrkpalli puhul on piiranguks laefermide kõrgus põrandast. Rahvusvahelisel tasemel võrkpallivõistluste korraldamisel on nõutud Rahvusvahelises Võrkpalliliidu (FIVB) standardi kohaselt minimaalseks lae kõrguseks 12,5m. Olemasolevad fermid on põrandast 8m kõrgusel. Fermi vahedest pääseb pall küll liikuma, aga see ei vasta FIVB nõuetele (FIVB 2012: 60) Ülevaade spordiklubi tegevusest märtsi seisuga on Eesti Spordiregistri andmetel Eestis registreeritud spordiklubi, millest 166 on registreeritud Tartus. Mittetulundusühingute nimekirja Tartus tegutsevatest organisatsioonidest kuulub 48 spordiklubi, millest suuremad on Tartu Spordiselts Kalev, Eesti Maaülikooli Spordiklubi ja Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi (Eesti Spordiregister 2016). Mittetulundusühing Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi on 4. Oktoobril, aastal Üliõpilaste Ring Sport poolt ja 17. veebruaril aastal Üliõpilaste Seltsi Sport reorganiseerimisel asutatud Eesti Akadeemilise Spordiklubi õigusjärglane (Tartu Ülikooli spordiklubi : 10). MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi (edaspidi spordiklubi) on loodud sporditegevuse edendamiseks avalikes huvides ja heategevuslikul eesmärgil. Spordiklubi põhikirja kohaselt juhindub ühing oma tegevuses eelkõige mittetulundusühingute seadusest ja spordiseadusest, samuti teistest Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti Spordi Hartast ning järgib spordiliikumises rahvusvaheliselt tunnustatud printsiipe. Spordiklubi tegevuse eesmärk on erineval tasemel spordialase tegevuse arendamine ja toetamine, klubiliikmete ja ülikooli liikmeskonna spordialase 36

37 tegevuse arendamine ja toetamine, ülikooli spordi esindamine Eesti ja rahvusvahelises spordiliikumises, ülikooli kehakultuuriteaduskonna 4 õppe- ja teadustöö toetamine ning sportlike eluviiside edendamine (MTÜ Akad põhikiri 2013: 1). Spordiklubi liikmete üldkoosolekul kinnitatud arengukavas on formuleeritud kolm põhilist strateegilist eesmärki toimiva töökorralduse loomine, motiveeritud ja toetava tugisüsteemi olemasolu ning ajakohastatud infrastruktuuri loomine. Lähtuvalt spordiklubi strateegilistest eesmärkidest on spordiklubil viis põhilist tegevusvaldkonda: 1) sihtrühmade sporditegevuse arendamine ja edendamine ning sportlike eluviiside kujundamine; 2) spordihoonete ja -rajatiste arendamine ning haldamine; 3) klubi kui organisatsiooni arendamine; 4) sporditegevuse kaudu ülikooli maine kujundamises osalemine; 5) Tartu linna ja Eesti spordipoliitika kujundamine (MTÜ Tartu Ülikooli Akad. Spordiklubi arengu 2013: 2). Alljärgneva peatüki ülesehitusel keskendub autor kahele esimesele spordiklubi peamisele tegevusvaldkonnale. Esimesena antakse ülevaade spordiklubi peamisest tegevusest, milleks on sihtrühmade sporditegevuse arendamine ja edendamine ning sportlike eluviiside kujundamine. Spordiklubi arengukavas on spordiklubi liikmete huvidest lähtuvalt määratlenud sihtrühmad prioriteetuse järjekorras alljärgnevalt: 1) Tartu Ülikooli liikmeskond- Spordiklubi loob võimalused ülikooli liikmeskonnal tegeleda kehalise liikumisega ja aidata kaasa tervete eluviiside ning sportimisharjumuste kujundamisele, selleks on antud ülikooli töötajatele ja tudengitele võimalus treenida kergejõustikuhallis, selleks ettenähtud kellaaegadel tasuta; 2) üliõpilased- saavutussportlased- Tartu ülikooli tudengitel on võimalus tegeleda saavutusspordiga ning esindada spordiklubi erinevatel võistlustel nii Eesti siseselt kui ka rahvusvahelisel tasemel; 3) harrastussportlased. Treeningud mitmetel erinevatel spordialadel: sulgpall, korvpall, võrkpall, poks, kulturism, võimlemine, kergejõustik, tennis, alpinism/kaljuronimine, lauatennis, sõudespinning. Harrastusspordi tegevuse valdkonda saab liigitada ka fitness-klubi tegevuse, pakkudes nii ülikooli liikmeskonnale kui ka laiemale 4 1. jaanuaril 2016.a jõustus Tartu Ülikoolis uus põhikiri ja struktuur, mille kohaselt kuulub sporditeaduste ja füsioteraapia instituut (endise nimega kehakultuuriteaduskond) meditsiiniteaduste valdkonda. 37

38 kogukonnale tervikuna erinevate stiilidega rühmatreeninguid ning personaaltreeninguid; 4) noorsportlased- Spordiklubi spordikooli õpilased kui potensiaalsed ülikooli üliõpilased ning spordiklubi saavutussportlased. Spordikoolis on esindatud 12 erinevat spordiala vanuses eluaastat; 5) saavutussportlased (ehk eliitsport, tippsport) - Ülikooli ja spordiklubi esindavad profisportlased 12 erineval spordialal. Saavutusspordi gruppi kuuluvad erinevad võistkonnad: korvpall (Tartu Ülkool/Rock ja Tartu Ülikooli naiskond) võrkpall (TÜ/Eeden naiskond). Saavutsspordi gruppi kuuluvad ka erinevad individuaalalade sportlased. Kõikide eelnevalt loetletud sihtrühmade sporditegevuse arendamine on suuresti seotud spordisaalide ja rajatiste võimalustega. Lähtuvalt käesoleva töö suunitlusest keskendutakse nüüd ja edaspidi ainult spordihoone pallisaalides toimuvale sporditegevusele. Spordiklubi pallisaale kasutatakse sihtgruppide ja kellaaegade lõikes alljärgnevalt: 1) sporditeaduste ja füsioteraapiainstituudi praktiline õppetöö tunniplaani alusel ajavahemikus ; 2) harrastusspordialane tegevus tunniplaani alusel vastavalt võimalustele ja harrastajate soovidele ajavahemikus ja ; 3) spordikooli õppetöö tunniplaani ja võistlusgraafiku alusel ajavahemikus ; 4) saavutusspordi tegevus treeningplaani-ja võistlusgraafiku alusel ajavahemikus ja ; 5) vabade aegade olemasolul rendile andmine nii üksikpileti ostjatele kui ka üürilepingu alusel. Pallisaalides toimuvate erinevatete spordigruppide treening- ja võistlustegevused kajastuvad spordiklubi kliendihaldustarkvaras NOOM, kust on võimalik välja võtta ruumiressursi aruandeid nii treeninggruppide kui ka sihtgruppide lõikes. Pallimängu saalide (I-IV) maksimaalne kasutus aastas ( tundi) (vt tabel 2.2.3) on saadud spordihoone lahtioleku aegadest. 38

39 Suurus m 2 Max. kasutustunde aastas Vaba aeg Kasutustunde aastas Spordikool Harrastussport Saavutussport Rentnikud Õppetöö Tabel Pallisaalide I-IV kasutus sihtgruppide lõikes (2015. aastal, tundides) (Autori koostatud: Noom) Objekt spordisaalid I pallisaal II pallisaal III pallisaal IV pallisaal KOKKU Tabelist nähtub, et pallisaale (I-IV) kasutasid aastal kõik eelnevalt loetletud spordirühmad kokku tundi, mis on 53 % maksimaalsest ( tundi) võimalikust kasutusest aastas. Pallisaalide hõivatus tegelikust kasutuses oli: spordikool tundi ehk 41%, saavutusspordi rühmad tundi ehk 26%, harrastusspordi rühmad tundi ehk 14%, õppetöö 391 tundi ehk 3% ning rentnikud tundi ehk 16% aastal esines pallisaalides vabu aegu (sealhulgas tundi ehk 29% suvisest ajast, ehk 41% hommikustest aegadest, ehk 30% nädalavahetuste aegadest) tundi ehk 47% maksimaalsest võimalikust kasutusest aastas. Vabade aegade kõrge osakaalu põhjus on pallisaalide kasutamisest tulenev sesoonsus, mis on eelkõige seotud õppetöö ja spordialase tegevuse iseloomuga. Vabadest aegadest tundi tuleneb suvisest perioodist. Pallisaalide kõrge aktiivsusega kasutusajaks võib nimetada ajavahemikku septembrist kuni maini. Perioodil juuni kuni august ei toimu pallisaalides õppetööd ega aktiivset sporditegevust. Septembrist maini on pallisaalide kasutus varieeruv nii nädalapäeviti kui ka kellaajaliselt. Kõige enam jääb vabu aegu tööpäevadel ajavahemikus , sest nõudlus hommikustele aegadele on piiratud, seda nii õppetöö spordiklubi sisese kasutuse kui ka rentnike seisukohast. Spordiklubi sisesed võistlused killustavad ära nädalavahetuste vabad ajad, mistõttu pole võimalik suuremahuliste ürituste tarbeks saale rendile anda aastal korraldati pallisaalides kokku 283 erinevat võistlust/üritust (vt tabel 2.2.4), millest rentnike üritusi oli 22 ja ülejäänud olid spordiklubi poolt korraldatavad võistlused. 39

40 Tabel aastal pallisaalides (I-IV) toimunud võistlused/üritused sihtgruppide lõikes (Autori koostatud: Noom) Üritus/võistlus Sihtgrupp Kordade arv Pealtvaatajate arv korvpall TÜ/Rock saavutussport TÜ/Rock järelkasv spordikool TÜ/Harrastajad harrastussport 8 30 TÜ/Kalev saavutussport võrkpall Bigbank Tartu rentnik TÜ/Eeden saavutussport sulgpall sulgpalli GP saavutussport sulgpalli noorte GP noortesport paarissuled saavutussport Eesti juunioride ja seenioride MV rentnik käsipall TÜ/Glassdriev saavutussport muu kulturismi- ja fitnessivõistlus rentnik EDO rahvusvahelised võistlused tantsimises rentnik Tabelist nähtub, et kõige rohkem on pallisaalid hõivatud korvpalli võistlustega: Tartu Ülikooli/Rock esindusmeeskonna (Eesti meistriliiga, Balti liiga, rahvusvaheline FIBA sari) ja korvpalli järelkasvu poolt. Linna ja ülikooli esindusmeeskond Tartu korvpall ja siinse esindusmeeskonna esinemine on fännidele, toetajatele ja korvpalliüldsusele olulise tähtsusega. Esindusmeeskonna olemasolu on oluline ka spordiklubile, mille üheks esindusalaks on korvpall läbi aegade olnud, seega on TÜ/Rock meeskonna tegevusel ülikooli maine kujundamisele tervikuna oma roll. TÜ/ Rock kodumängud toovad saali igal aastal suurusjärgus pealtvaatajat ning lisaks veel kümned tuhanded kes jälgivad meediavahendusel. Samas seab selliste mastaabiga ürituste toimumine teiste sihtgruppide tegevusele piirangud. Näiteks võistluste toimumine II pallisaalis (võistlussaalis) eeldab teleskooptribüünide lahti tõmbamist I ja III pallisaali peale, mis võtavad ligi poole mõlemast väljakust enda alla. Tribüünid tehakse lahti kolm-neli tundi enne võistluste algust ja nende lahtivõtmisele kulub ligi pool tundi ühele poolele ehk kokku tund aega. Tribüünide kasutamine tähendab aga seda, et juba mitu tundi enne võistlust peab saalis toimuvad treeningud ära jätma või suunama ümber teistesse ruumidesse (näiteks kergejõustikuhalli või jõusaali). Kui lisada siia juurde veel asjaolu, et pallimängude 40

41 võistlused võivad tulla vaid nädalase etteteatamisega, siis raskendab see oluliselt I ja III pallisaalis toimuvate nii spordiklubi kui ka rentnike treeninguid. Vastavalt võimalustele on spordiklubi tulubaasi suurendamise eesmärgil muu tegevuse kõrvalt rentnikele vastu tulnud ja spordiklubi treeningud/võistlused korraldanud ümber teistele aegadele. Teisena antakse ülevaade spordiklubi teisest põhitegevusest, mis on seotud Ujula 4 spordihoone igapäevase jätkusuutliku haldamise ja arendamisega. Parema ülevaate saamiseks on autor korrashoiu kulud liigitanud ja nimetanud kinnisvara haldamise ja hooldamise standardi EVS 807: 2010 järgi. Spordihoone korrashoiu kulud võtab kokku tabel Tabel Ujula 4 spordihoone tulud ja kulud ( ) eurodes, (Autori koostatud. Tulu-kulu aruanded: ) KESKMINE Tulu/ Tulu/ Tulu/ Tulu/ EVS KOOD TULUD/KULUD kulu summa kulu summa kulu summa kulu summa % tulust kasvu % TULUD 900 Tartu Ülikooli liikmemaks ,19 2, tulud kasutusse andmisest ,67 1, muud tulud ,14 23,75 TULUD KOKKU ,00 2,46 KULUD 100 haldamine ,46 2, tehnohooldus ,34 15, heakorratööd ,63 8, remonttööd ,01 14, tarbimisteenused ,15-1, tugiteenused ,41 28,24 KULUD KOKKU ,00 4,12 Alates aastast maksab ülikool spordiklubile põhikirjaliste eesmärkide täitmise eest iga-aastaselt liikmemaksu. Suurem osa ülikooli liikmemaksu summast läheb hoonega seotud kulude katmiseks. Käesolevas töös on käsitletud otseselt hoone korrashoiuga seotud 41

42 liikmemaksu osa, mis oli aastal eurot (vt tabel 2.2.5) (kood 900 korrashoiukulude katteallikad). Keskmine liikmemaksu kasvuprotsent alates 2012.aastast on olnud 2,79 % (vt tabel 2.2.5). Lähtuvalt ühingu põhikirjast võib spordiklubi põhikirjaliste ülesannete ja eesmärkide täitmiseks tegeleda ka ettevõtlusega (MTÜ Akad põhikiri 2013: 1). Seega on spordiklubil õigus anda spordisaalide vabade aegade olemasolul nii füüsilistele kui ka juriidilistele isikutele rendile lähtuvalt spordiklubi juhatuse poolt kehtestatud hinnakirjast. Spordiklubi spordisaalide kasutamisest laekuv renditulu aastal oli eurot (vt tabel 2.2.5), mille moodustab nii spordiklubi sisene kui ka väljastpoolt laekuv renditulu. Tulenevalt sõlmitud üürilepingust annab spordiklubi sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi kasutusse kontori ja laboriruumid üldpinnaga 310,01 m 2, mille eest tasub instituut siserendi korras spordiklubile 6,40 eurot iga kasutusse antud ruutmeetri kohta ühes kalendrikuus. Spordihoone kasutamise aluseks on ülikooli ja sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi vahel on sõlmitud üürileping. Praktilise õppetöö eest spordisaalides üüri arvestuse aluseks on sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi poolt esitatud tunniplaan ja spordiklubi juhatuse poolt kehtestatud spordirajatiste- ja vahendite hinnakiri. Kõige suurem kuluartikkel on halduskulu, kuna see sisaldab ülikoolile makstavat spordihoone kasutamise eest igakuist üürikulu summas eurot ehk aastas eurot. Tarbimisteenused (vee ja kanalisatsiooni, kütte- ja elektrikulud) moodustavad spordiklubi kuludest samuti suure osakaalu, kuigi viimaste aastate keskmine on -1,29% ulatuses langenud. Ilmselt on langust soodustanud ka viimaste aastate soojad talved, mistõttu on ka elektri-ja soojusenergia tarbimine väiksem. Vaatamata sellele on spordihoone elektrikulud väga suured, mis on tingitud peamiselt spordisaalide valgustuse kasutamisest. Kõige suurema osakaalu valgustusele kuluvast elektrienergiast moodustab vana hooneosa pallisaalide valgustus, mis on maksimaalses kasutuses alates kella kuni Teiseks on suur elektrikulu tingitud ka kasutusel olevatest valgusti tüüpidest, millest anti põhjalikum ülevaade eelnevas alapeatükis Autori arvates on remonttööde keskmine mahu kasv 14,31% aastatel igati põhjendatud, kuna suuremamahulisem renoveerimine toimus viimati aasta suveperioodil spordihoone esimese järgu juurdeehituse raames, seega tuleb hoone parendamise eesmärgil iga-aastaselt suurendada ka remonttööde mahtu. Tartu Ülikool on lepingust tulenevalt perioodil teostanud spordihoones erinevaid remonttöid mahus eurot (Archibus/FM 2006), mis ei kajastu spordiklubi kuludes. Korrashoiu valdkonnas (tehnohooldus, 42

43 tugiteenused ja tarbimisteenused) riigihangete läbiviimisel kaasab ülikool objektide hulka ka spordiklubi kasutuses olevad hooned. Tulenevalt ülikooli hoonete paljususest on hangitavate teenuste maht suur ning pakutavate teenuste maksumused seetõttu ka väiksemad, kui oleks ainult spordiklubi kasutuses olevatesse hoonetesse tellides. Spordiklubi on arengukavas määratlenud Ujula 4 spordihoone uue arengusuuna spordihoone arendamine ajakohastele tingimustele vastavaks spordiõppe, treening ning võistlusekeskuseks, lähtudes seejuures eelkõige sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ning spordiklubi vajadustest tervikuna (MTÜ Tartu Ülikooli Akad. Spordiklubi arengu 2013: 3). Arenduseesmärgi täitmiseks on spordiklubi teinud tihedat koostööd Tartu Ülikooli kinnisvaraosakonna ja sporditeaduste ja füsioteraapia instituudiga spordihoone II järgu juurdeehituse kavandamiseks. Koostöö tulemusena valmis käesoleva 2016.aasta märtsis eskiisprojekt, mis on lähteülesandeks projekteerimise läbiviimisel. Eskiisi koostamisel on lähtutud aastal kehtestatud detailplaneeringust. Asendiplaanil paikneb projekteeritud juurdeehitus detailplaneeringuga ettenähtud ehitusalal ja lubatud piirides (kuni m²) (Siim 2004: 2). Eskiisprojekti projekteerimisel võeti aluseks sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ruumiprogramm ja spordiklubi vajadused. Tehnilised näitajad kajastuvad tabelis Tabel Juurdeehitatava hoone tehnilised näitajad (Siim: 2016)/[5: 2016] Näitaja Suurus, m 2 hoone pindala ehitusalune pindala (koos olemasoleva ehitisega) suletud netopind (juurdeehitus) suletud netopind (olemasoleva hooneosa rekonstrueerimine) 374 suletud brutopind (juurdeehitus) hoone maht m 3 (juurdeehitus) korruste arv 3 1. korrus korrus korrus

44 Juurdeehitatava hoone suletud netopind on kokku m 2 (vt tabel 2.2.7) sealhulgas õppe-ja teadustöö korpus m 2 ja spordisaali korpus m 2. Eskiisprojekti ruumispetsifikatsioonis toodud sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi õppekorpuse ning spordisaali korpuse pinnajagunemise võtab kokku järgmisel leheküljel toodud tabel (vt tabel 2.2.7). Tabel Õppetöö-ja spordisaali korpus projekteeritavas hooneosas (Autori koostatud. Siim 2016:)/[12-15: 2016] Ruumi nimetus Õppe-ja Spordisaali teadustöö korpus korpus m² m² töökabinetid 708 laborid (sh õppelaborid) 600 eriotstarbelised ruumid 334 õpperuumid (seminariruum, auditoorium) abiruumid inventariruumid spordisaalid riietusruumid (sh sauna, dušširuum) üldkasutatavad ruumid (WC, koridor) tehnilised ruumid 357 juurdeehitatav hooneosa KOKKU: KOKKU: Tabelist nähtub, et õppe-ja teadustöö korpuse osakaal moodustab praktiliselt poole m 2 kogu juurdeehitatava hoone mahust. Lähtuvalt märts valminud eskiisisprojekti kohaselt liidetakse juurdeehitatav hooneosa olemasoleva spordihoone aastal ehitatud olmehoone-õppekorpuse osa kagu- ja edelaküljega 3-korruseline sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi õppe-ja teadustöö korpus (vt lisa 4). Eskiisprojektiga on ette nähtud vanas aastal ehitatud hooneosas paiknevad pallimängude saalid (I-III) osaliselt rekonstrueerida (läbi saali ehitatakse ühenduskoridor) ja ehitada Ujula 4 majandushoovi alale uus statsionaarsete tribüünidega saalikompleks 44

45 suurusega m 2 (universaalne saal suurusega m 2 ) koos vajalike riietus-ja abiruumidega. Liiva tänava poole on projekteeritud täiendav sissepääs saali vestibüüli. Saali on projekteeritud statsionaarsed külgtribüünid kokku istekohaga. Lisanduvad teleskooptribüünid mahutavad kokku 672 istekohta ehk kokku ca istekohta. Publikuarvu suurendamine on võimalik olemasoleva pallimängude saali avaneva otsateleskooptribüüniga (ca 500 kohta). Projekteeritud spordisaali kompleks on mahutavuse eesmärgil olemasoleva esimese korruse tasandiga võrreldes 1,05 m madalamal, mis võimaldab anda saalile suurema ruumikõrguse (Siim 2016: 2-4). 2.3 Spordihoone juurdeehituse teostatavuse analüüs Intervjuudest Tartu Ülikooli finantsjuhi ja kinnisvaraosakonna juhiga selgus, et ülikool ei teosta investeerimisobjektidele teostatavuse analüüsi ning investeerimisotsused langetatakse eelkõige vajadustest lähtuvalt. Tartu Ülikooli põhitegevus on kõrgharidusõppe- ja teadustöö läbiviimine ning ühiskonna teenimine, kus tasuvust nende objektide puhul ei mõõdeta. Samas ülikool on finantsilist teostatavus hinnanud otseselt õppe- ja teadustööga mitte seotud asutustes (ülikooli kohvik, apteegid, üliõpilasküla) (Saan 2016, Pagel 2016). Spordihoone juurdeehitus projekteeritakse täismahus, kuid investeerimise otsus langetatakse hiljem, kui on selgunud täpsemad ehitusmaksumused. Teisisõnu analüüsib kinnisvaraosakond kahte erinevat stsenaariumit, kus esimene stsenaarium on seotud ainult sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ruumivajadustega (õppe-ja teadustöö korpus) ja teine stsenaarium (õppe-ja teadustöö korpus koos univeraalsaaliga) käsitleb terves mahus juurdeehitust (Saan 2016, Pagel 2016). Lähtuvalt eeltoodust võrdleb autor käesolevas töös Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehituse kahte erinevat stsenaariumit ning seda nii Tartu Ülikooli kui spordiklubi vaatest. Erinevad vaated on põhjendatud asjaoluga, et hoone omanik on Tartu Ülikool ja haldaja Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi, mis on erinevad juriidilised isikud. Esimene stsenaarium on seotud ainult sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ruumivajadustega ja teise stsenaarium korral analüüsitakse maksimaalses mahus realiseeritava arendusprojektiga (sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi juurdeehitatav hoonekompleks koos spordisaaliga) kaasnevaid tulusid ja kulusid. Kaudseid ehk sotsiaalmajanduslikke tulusid on keeruline prognoosida ja seetõttu käesolevas töös neid ei 45

46 käsitleta. Teostatavuse ja investeerimisotsuse hindamiseks vaatleb autor kahte stsenaariumi nii vajadustest kui ka finantsilisest aspektist lähtuvalt. Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoones toimuv tegevus on seotud eelkõige sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi õppe-ja teadustööga ning spordiklubi spordialase tegevusega. Esmalt vaatleb autor Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone juurdeehituse vajalikkuse aspekte nii Tartu Ülikooli kui spordiklubi seisukohast lähtuvalt. Tartu Ülikooli sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi vajadused on seotud Eesti teiste avalik-õiguslike ülikoolide vaheliste õppekavagruppide vastutusvaldkondadega. Tartu Ülikool on Eestis ainuke kolmel tasemel spordi- ja füsioteraapiaharidust pakkuv ülikool. Konkreetsemalt on seotud Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehitus Tartu Ülikooli ruumilise arengukavaga ja Meditsiiniteaduste valdkonna arengukavaga ning sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi alusdokumentidega (Kaasik 2016). Lähtuvalt sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi põhikirjast on instituudi esmaseks ülesandeks õppe- ning teadus- ja arendustöö korraldamine ning ühiskonnale vajalike teenuste osutamine liikumis- ja sporditeaduste ja füsioteraapia valdkonnas ning nende siduserialadel (Sporditeaduste ja füsioteraapia.2016: 1). Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehituse valmimise tulemusena paraneb sporditeaduse ja füsioteraapia instituudi eesmärkide täitmine järgnevalt: 1) õppe-ja teadustöö läbiviimise tingimused; 2) ruumiline paiknemine. Praegusel ajal paikneb instituudi tegevus kolmes eraldi hoones (Ravila 14a, Jakobi 5, Ujula 4) ning kindlasti on nii tudengitele kui õppejõududele liikumist erinevate hoonete vahel liiga palju; 3) ressursside (inimressursi, aparatuurse ressursi) otstarbekam kasutamine. See on kaasa toonud paralleelseid investeeringuid ja raskendab olulisel määral nii ühiskasutust. Kindlasti on võimalik ratsionaalsemalt kasutada laboratoorset ressurssi ning rakendada kvalitatiivselt paremal määral uuringumetoodikate ühiskasutust. Seda on märgitud ka spordi õppekavagrupi kvaliteetihindamise lõppraportis; 4) Tartu Ülikoolil tekib täiendavalt vaba pinda, mida vastavalt vajadusele saab kasutada teistel eesmärkidel (vabaneb ca 600 m 2 Chemicumis, ca 2000 m 2 Jakobi 5 hoones); 5) läbi ruumiressursi suurenemise paraneb rühmatöö võimekus; 46

47 6) täiendava tulubaasi suurendamine (kavandatud on spin-off ettevõtte Fysiokeskus ) tegevuse ülekandimine spordihoone II järgu juurdeehitusse ja efektiivselt kasutada Spordi- ja terviseuurigute rakenduskeskuse tegevusi tulubaasi suurendamiseks. Nimetatud keskus on asutatud sporditeaduste ja füsioteraapia insituudi juures käesoleval kevadel, aga tegevuse efektiivsus on piiratud uurimislaborite tervikliku kompleksi puudumisega (Kaasik 2016). Tuginedes Eesti Spordipoliitika põhialustele on elanikkonna spordihuvi mõjutavate rahvusvaheliste spordivõistluste ja -ürituste korraldamine Eestis riigi ja spordiorganisatsioonide jaoks olulise tähtsusega. Seda tehakse koostöös turismi-, reklaami- ja teiste ettevõtete ning organisatsioonidega, mille tarbeks ajakohastatakse sporditaristuid (Eesti Spordipoliitika 2030). Ülikool arendab sporditegevust oma liikmete ja avalikkuse huvides, kujundades sportimisharjumusi ja tagades õppe-ja teadustööks vajalikud tingimused Spordiklubi kaudu (Tartu Ülikooli finants.2015: 5-6). Spordiklubi on loodud sporditegevuse edendamiseks avalikes huvides ja heategevuslikul eesmärgil, eelkõige ülikooli liikmeskonna spordialaseks teenindamiseks. See väljendub erineval tasemel spordialase tegevuse arendamisel ja toetamisel, klubiliikmete ja ülikooli liikmeskonna spordialase tegevuse arendamisel, ülikooli spordi esindamine Eesti ja rahvusvahelises spordiliikumises. Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehituse valmimise tulemusena paraneb spordiklubi põhikirjaliste eesmärkide täitmine järgnevalt: 1) spordisaalid vastavad kaasaegsetele tingimustele; 2) multifunktsionaalsus võimaldab treening- ja võistlustegevust rohkematel spordialadel võrreldes varasemaga; 3) kaasaegsel tasemel spordiruumid võimaldavad korraldada erineva suunitlusega ja erineval tasemel spordivõistlusi ja üritusi, 4) kaasaegsete tehnikate kasutamine võimaldab kasutada ruumiressurssi efektiivsemalt; 5) suurema avalikkuse huviga ürituste korraldamist nii spordi kui ka kultuurivaldkonnas; 6) spordisaalide rohkus ja mitmekesisus võimaldab paindlikumat igapäevast tegevust; 7) konkurentsivõime võrreldes teiste Eesti ülikoolide, munitsipaal ning eraõiguslike spordiorganisatsioonide tingimustega; 47

48 m 2 Max. kasutustunde aastas Vaba aeg Kasutustunde aastas Spordikool Harrastussport Saavutussport Rentnikud Õppetöö 8) 9) suureneb spordiklubi võimekus teenindada erinevate sihtrühmade sportlikku tegevust; spordikompleks annab ülikoolile lisaväärtust, võimaldades tudengitel muuta oma igapäevane elu tervislikuks ja sportlikuks; 10) võimalus teenida täiendavat tulu spordisaalide tasu eest kasutusse andmise eest. Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehituse valmimist toetab ka 2013.aastal vastu võetud spordiklubi arengukava aastateks Teiseks analüüsib autor Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehituse teostatavust finantsilisest aspektist lähtuvalt. Esmalt modelleerib autor erinevate stsenaariumite pallisaalide kasutuse kasutajagruppide lõikes. Esimese stsenaariumi ehk minimaalses mahus juurdeehituse korral liidetakse olemasoleva hoonega sporditeaduse ja füsioteraapia instituudi õppekorpus ning praeguse IV pallisaal funktsioon muudetakse võimlemissaaliks. Autor andis ülevaate (vt tabel 2.2.3) pallisaalide kasutusest 2015.aastal sihtgruppide lõikes, samade põhimõtete ja lähteandmete baasil prognoositakse pallisaalide ja võimlemissaali kasutust ka minimaalses mahus realiseeritava juurdeehituse korral (vt tabel 3.1). Tabel Spordisaalide kasutus sihtgruppide lõikes, esimene stsenaarium (tundides) (Autori koostatud) Objekt spordisaalid I pallisaal II pallisaal III pallisaal võimlemissaal (endine IV pallisaal) KOKKU Tabelist 3.1 nähtub, et spordisaalide ruutmeetrid (3 117 m 2 ) ja maksimaalne kasutus aastas ( tundi) võrreldes aastaga jääb samaks. Minimaalses mahus realiseeritava juurdeehituse korral spordisaale täiendavalt juurde ei lisandu ja pallisaali (IV pallisaal) 48

49 m 2 Max. kasutustunde aastas Vaba aeg Kasutustunde aastas Spordikool Harrastussport Saavutussport Rentnikud Õppetöö funktsioon muudetakse ümber võimlemissaaliks. Võimlemissaal loob sporditegevuse läbiviimisele tervikuna kindlasti lisaväärtust ja autorile teadaolevalt Tartu linnas sellise funktsiooniga saal üldse puudub, kuid spordiklubi seisukohast lähtuvalt muudab sellise stsenaariumi realiseerumine igapäevase spordi-ja võitlustegevuse korraldamise komplitseerituks. Kui aastal kasutati pallisaale mahus tundi, siis antud stsenaariumi korral on võimalik pallisaale kasutusele anda tunniks, mis loob olukorra kus spordiklubi peab täiendavat saaliressurssi leidma mujalt või korraldama ümber kõikide sihtgruppide spordialase tegevuse ning kaob senises mahus renditulu teenimise võimalus. Rendile antavate kasutustundide mahu kasv tuleneb võimlemissaali rendile andmisest ja pallisaalide (I-III pallisaal) rendi mahtude säilitamisest. Teise stsenaariumi ehk maksimaalses mahus juurdeehituse korral liidetakse olemasoleva hoonega sporditeaduse ja füsioteraapia instituudi õppekorpus koos spordisaaliga. Autor andis ülevaate (vt tabel 2.2.3) pallisaalide kasutusest aastal sihtgruppide lõikes, samade põhimõtete ja lähteandmete baasil prognoositakse pallisaalide ja võimlemissaali kasutust ka maksimaalses mahus realiseeritava juurdeehituse korral (vt tabel 3.2). Tabel 3.2. Spordisaalide kasutus sihtgruppide lõikes, teine stsenaarium (tundides) (Autori koostatud) Objekt spordisaalid I pallisaal II pallisaal III pallisaal võimlemissaal (endine IV pallisaal) juurdeehitatav pallisaal KOKKU Tabelist 3.2 nähtub, et spordisaalide ruutmeetrid (4 445 m 2 ) ja maksimaalne kasutus aastas ( tundi) on suurenenud ühe juurdeehitatud pallisaali näol. Kui aastal kasutati pallisaale mahus tundi (vt tabel 3.2), siis antud stsenaariumi korral on võimalik spordisaale kasutusele anda tunniks aastas, mis on leitud aasta sihtgruppide ajalisele kasutusele tuginedes. Vakantsi osakaalu suuresti vähendada pole võimalik, kuna 49

50 nõudlus spordisaalide kasutuse järgi puudub ajavahemikus juuli kuni august ning tööpäeviti kella kuni Vakantsi on võimalik vähendada nädalavahetusel ürituste korraldamiseks rendile andmisega ja ürituste ettevalmistamiseks kulunud aja vähendamisega. Eelnevalt koostatud spordisaalide kasutused sihtgruppide lõikes annavad lähteandmed tulude ja kulude prognoosimiseks kahe erineva stsenaariumi korral (vt tabelit 3.3). Tabel 3.3. Ujula 4 tulud ja kulud erinevate stsenaariumite korral (eurodes) (Autori koostatud) EVS KOOD TULUD/KULUD Olemasolev olukord (2015.a) tulu/ kulu summa I stsenaarium tulu/ kulu summa II stsenaarium tulu/ kulu summa TULUD 900 Tartu Ülikooli liikmemaks tulud kasutusse andmisest muud tulud TULUD KOKKU KULUD 100 haldamine tehnohooldus heakorratööd remonttööd tarbimisteenused tugiteenused KULUD KOKKU Võttes aluseks tabeli 3.3 hoone kulud erinevate stsenaariumite ruutmeetrite korral saab prognoosida hoone 1 /m² kulusid aasta 1/m 2 maksumus aastas on 63,15 /m² ning vastavad näitajad esimese ja teise stsenaariumi korral on vastavalt 62,05 /m² ja 63,15 /m². Investeeringu tasuvuse hindamise eesmärgil koostab autor diskonteeritud rahavoogude analüüsi nii spordiklubi kui ka Tartu Ülikooli seisukohast lähtuvalt. Võrreldavuse tagamiseks koostatakse rahavoogude analüüs ka hetkeolukorra andmete põhjal. 50

51 Spordiklubi stsenaarium rahavoogude koostamisel lähtutakse kinnisvara investeeringuanalüüsi rahavoogude skeemist, kuna spordiklubi tegevus on otseselt seotud kinnisvaraga. Investeeringu tasuvuse analüüs viiakse tavaliselt läbi enne projekti alustamist, mille puhul on tõeste lähteandmete leidmine keeruline, kuid praeguse tasuvusanalüüsi koostamisel on eeliseks reaalsete lähteandmete olemasolu. Rahavoogude koostamise aluseks võetud andmed pärinevad spordiklubi tulu-kulu aruannetest, intervjuude läbiviimisel saadud infost ning muudest viidatud allikatest. Rahavoogude progmoosimisel kasutatavad lähteandmed on toodud järgmisel leheküljel (vt tabel 3.4). 51

52 Praegune olukord I stsenaarium II stsenaarium Praegune olukord I stsenaarium II stsenaarium Tabel 3.4. Lähteandmed rahavoogude prognoosi koostamiseks (Autori koostatud) Spordiklubi Tartu Ülikool Näitaja lähteandmed suletud netopind (m 2 ) , , , , , ,0 sh lisanduv netopind (m 2 ) hoone tulud hoone kulud maksmimaalne kasutus (tundi) vakants (tundi) vakants (%) 46,9 44,5 40,1 eeldused tulude-kulude kasv 5 THI THI THI THI THI THI laenuintress (%) 13 diskonteeritavate rahavoogude ajavahemik (2017 ehitusaasta, 2029 lõpetav aasta) investeeringu nõutav tulunorm (diskontomäär) (%) kapitalisatsioonimäär (%) tulu kasvumäär (%) 2,79 2,79 2,79 vakantsi 1 tunni hind ( ) ehitusmaksumus (1/m 2 ) omafinantseeringu osakaal (%) laenu osakaal (%) laenusumma ( ) ,8-0,9% aastas 3 kuu EURIBOR + laenumaksete arv (aasta) Euroopa Liidu struktuurifondid [ 6 Riigi raamatupidamise üldeeskiri [ 7 Intervjuu Saan 2016 (vt lisa 1) 8 Ujula 4 kulupõhine omahind (vt lisa 5) 9 Intervjuu Pagel 2016 (vt lisa 2) 10 Intervjuu Saan 2016 (vt lisa 1) 11 Intervjuu Saan 2016 (vt lisa 1) 12 Intervjuu Saan 2016 (vt lisa 1) 13 Intervjuu Saan 2016 (vt lisa 1) 14 Intervjuu Saan 2016 (vt lisa 1) 52

53 Autor on koostanud tabel 3. 4 lähteandmete baasil diskonteeritud rahavoogude arvutused järgnevalt: 1) spordiklubi vaates praeguse olukorra rahavood (vt lisa 6); 2) spordiklubi vaates esimese stsenaariumi rahavood (vt lisa 7); 3) spordiklubi vaates teise stsenaariumi rahavood (vt lisa 8); 4) Tartu Ülikool vaates praeguse olukorra rahavood (vt lisa 9); 5) Tartu Ülikool vaates esimese stsenaariumi rahavood (vt lisa 10); 6) Tartu Ülikool vaates teise stsenaarium rahavood (vt lisa 11). Tuginedes käesolevas peatükis kogutud ja koostatud andmetele tõlgendab autor järgnevas peatükis diskonteeritud rahavoode koostamisel saadud tulemusi ning annab hinnagu erinevatele stsenaariumitele lähtuvalt töö eesmärgist. 2.4 Arutelu Diskonteeritud rahavoogude analüüsi põhjal hinnati projekti iseloomustavad suurused, spordiklubi vaates (ettevõtte)väärtus (FCFF) ning Tartu Ülikooli vaates investeerimisprojekti (nüüdis)puhasväärtus ((N)PV), sisemine tootlikkus (IRR) ja tasuvusaeg (PB) (vt tabel 4.1). Tabel 4.1 Ujula 4 spordihoone II etapi juurdeehitusega seotud finantsilised näitajad (eurodes) (Autori koostatud) Näitaja praegune olukord Spordiklubi I stsenaarium II stsenaarium praegune olukord Tartu Ülikool I stsenaarium II stsenaarium FCFF (N)PV IRR (%) 14,16 9,94 PB (aastad) 9,36 9,52 Kuna spordiklubi investeeringuid ei teosta, vaid on mõlema stsenaariumi puhul hoone kasutaja ehk haldaja, siis on spordiklubi puhul määravaks ettevõtte väärtus ehk ettevõte omanikele suunatud vabade rahavoogude nüüdisväärtus (FCFF). Tabelist 4.1 nähtub, et jäädes praeguse olukorra juude, kaotab spordiklubi tulevikus oma väärtuses, kuivõrd ettevõtte vabad rahavood muutuvad negatiivseks. Ettevõtte väärtuse langus on põhjustatud tulude ja kulude tasakaalustamatusest, kuna kulud on jooksvalt minimaalses ülekaalus. Olukorra parandamiseks on võimalik tulude poolt suurendada, kas sissetulekute (piletite 53

54 müük, üüritulud) suurendamise või vakantsuse vähendamise ja tegevuskulude vähendamise näol. Võrreldes omavahel kahte spordiklubi laiendamise stsenaariumit, tuleks finantsilisest aspektist lähtuvalt eelistada esimest stsenaariumi, kuna spordiklubi väärtus tulevikus on sellisel juhul suurim. Kuid arvesse ei saa võtta ainult finantsilist aspekti, arvestama peab ka vajalikkust. Esimese stsenaariumi korral jääksid spordiklubi spordialase tegevuse arenguvõimalused realiseerimata ning samuti väheneks spordialane tegevus spordialadel, kes kasutavad oma tegevuses pallisaale. Pallisaalide vähenenud kasutustundidest tuleneb, et spordiklubil tuleb teha valikud, milliseid sihtgruppe kasutajatena eelistada. Teine stsenaarium rahuldab nii sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ruumivajadusi kui ka spordiklubi spordialase tegevuse arenguks vajalikku spordisaali, mis vastaks kaasaegsetele tingimustele. Autori arvates tuleks vajalikkuse seisukohast lähtudes eelistada teist stsenaariumi, kuna selle stsenaariumi korral on mõlema osapoole vajadused kaetud. Tartu Ülikooli olemasoleva hoone väärtust on hinnatud projekti väärtuse ehk vabade rahavoogude (PV) kaudu, kuna need ei ole veel seotud investeeringuga. Kuid selleks, et võrrelda kahe erineva stsenaariumi realiseerumise finantsilisi näitajaid on arvutatud mõlema stsenaariumi korral projekti nüüdispuhasväärtus (NPV). Teooriale tuginedes tuleks projekt vastu võtta, kui NPV > 0 ja projekt tuleks tagasi lükata, kui NPV < 0, juhul kui NPV = 0, siis eelistused puuduvad, sest projekti esialgsed kulud võrduvad tulevaste diskonteeritud rahavoogudega. Tabelist 4. 1 nähtub, et esimese stsenaariumi rahavoogude NPV ehk investeerimisprojekti NPV on suurem võrreldes teise stsenaariumi NPVga, seega tuleks ülikoolil langetada otsus esimese stsenaariumi kasuks. Rahavood tootsid jooksvalt miinust, kuid laenumakse lõppedes kümenda aasta lõpus hakkas projekt tootma positiivset rahavoogu. Teise näitajana võrreldakse stsenaariume sisemiste tootlikkuse alusel (IRR), kus teooriale tuginedes tuleks projekt vastu võtta, kui IRR > r ja projekt tuleks tagasi lükata, kui IRR < r. Tabelist 4. 1 nähtub, et mõlema stsenaariumi korral on IRR suurem, kui omanikule suunatud rahavoo diskonteerimisel kasutatav investori nõutav tulunorm ehk diskontomäär (4%). Seega võiks Tartu Ülikool finantsilisest aspektist lähtuvalt mõlemad stsenaariumid vastu võtta, kuid kui lähtuda teineteist välistavate projektide eeldusest, siis finantsiliselt kasulikum oleks eelistada esimest stsenaariumit. Intervjuust Tartu Ülikooli finantsjuhiga 54

55 selgus, et investeerimisotsuseid langetatakse järgemööda, vastavalt sellele kuidas rahavood võimaldavad (Saan 2016). Autori arvates peetakse siin silmas mitte projektist tulenevaid rahavooge vaid Tartu Ülikooli kui terviku rahavoogusid. Tasuvusaeg (PB) (vt tabel 4.1) on mõlema stsenaariumi korral alla kümne aasta, mis läheb kokku Tartu Ülikooli poolt varasemalt koostatud investeerimis ehk rahavooprojektide tasuvusanalüüsidega. Tartu Ülikooli finantsjuhi sõnul on varasemalt tasuvuse analüüsi tehtud ülikooli neljale, otseselt õppe- ja teadustööga mitte seotud, asutustele: 1) ülikooli üliõpilaskülale, 2) ülikooli Tamme apteegile, 3) ülikooli Kesklinna apteegile ja 4) ülikooli kohvikule. Rahavoogusid prognoositi kõikide mainitud investeerimisprojektide puhul kümne aasta peale. Kolm esimest objekti tootsid investeeringu prognoositud rahavood tagasi kas prognoositud tasuvusaja jooksul või isegi sellest varem. Näiteks L. Puusepa tänaval asuv Tamme apteek tegelik tasuvusaeg oli 7 aastat ning Poe tänaval asuv Kesklinna apteegi, tegelik tasuvusaeg oli 8-9 aastat. Ülikooli kohvikule koostati ka äriplaan, kuid algselt prognoositud positiivsete rahavoogude asemel hakkas projekt tegelikkuses tootma negatiivseid rahavooge juba kohviku kolmandal tegevusaastal ning seetõttu otsustas ülikool anda kohviku erasektorisse rendile (Ibid.: 2016). Intervjuust Tartu Ülikooli finantsjuhiga selgus, et ülikool on taasiseseisvumise aastatel investeerinud kõikidesse ülikooli õppe-ja teadushoonetesse vähemalt ühel korral, kuid uusi kaasaegsed töötingimusi ei ole saanud sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi kasutuses olevad hooned, mistõttu tuleks see lähiajal päevakorda võtta (Ibid.: 2016). Tartu Ülikooli sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi juhataja sõnul oleks kokkuvõtvalt ja pikema perspektiiviga hinnates mõttekas püüelda terviklahenduse poole. Oluline on siinjuures spordisaali vajaduste rõhutamine sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi poolt, mis vähendab spordiklubi spordipindade ressurssi märkimisväärselt (Kaasik 2016). Lähtudes eeltoodud analüüsist tuleks autori arvates realiseerida Ujula 4 II etapi juurdeehitus maksimaalses mahus, mis tagab senisega võrreldes efektiivsema ruumikasutuse. Investeeringu tulemusena paranevad nii õppe- ja teadustegevuse tingimused kui ka spordiklubi poolt pakutava spordialase tegevuse kvalitatiivne tase. 55

56 KOKKUVÕTE Kinnisvara arendamine oma algfaasis on erinevate otsuste langetamise protsess, alustades idee ja vajaduste analüüsiga ning lõpetades finantsilise teostatavuse analüüsi läbiviimisega, mille eesmärgiks on leida, kas vaatlusalust projekti on arendajal võimalik edukalt rakendada. Autor hindas Tartu Ülikooli spordihoone 1982.aastal ehitatud korpuse tehnilist seisundit ja vana hooneosa pallisaalide funktsionaalsust. Igapäevast treening- ja võistlustegevust pallisaalides saab läbi viia, kuid pallisaalide tingimused ei vasta võistlusmäärustes ettenähtud nõuetele. Spordiklubi on korraldanud rahvusvahelisel tasemel erinevaid võistlusi, kuid mööndustega. Tuginedes hoone tehnilise seisundi hinnangule tuleks Tartu Ülikoolil ehk spordihoone omanikul spordihoone eluea pikendamise eesmärgil planeerida hoone kaasajastamist. Valminud on Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehituse eskiisprojekt, mille realiseerumisel lahendatakse ära ka pallisaalide kaasajastamise vajadus. Eskiisprojekt on koostatud sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ruumiprogrammist ning pallisaalide tehnilistest tingimustest lähtuvalt. Tartu Ülikooli sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ja MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi vajadusi ning arengusuundi silmas pidades oli käesoleva magistritöö eesmärgiks hinnata avalik-õigusliku ülikooli omandis oleva sotsiaalse otstarbega kinnisvara investeeringu teostatavust Tartu Ülikooli spordihoone näitel. Teostatavuse hindamisele lähenes autor kolmel tasandil: 1) hindamine MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi seisukohast lähtuvalt; 2) hindamine Tartu Ülikooli seisukohast lähtuvalt; 3) hindamine avaliku huvi seisukohast lähtuvalt. Eesmärgi täitmiseks analüüsiti Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II etapi juurdeehitust kahe erineva stsenaariumi korral, seda nii Tartu Ülikooli kui spordiklubi seisukohast. Teostatavuse ja investeerimisotsuse hindamiseks vaatles autor kahte erinevat stsenaariumit nii finantsilisest aspektist kui ka vajadustest lähtuvalt. Esimese stsenaariumi korral ehitatakse juurde sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi õppe- ja teadustöö korpus ning teise stsenaariumi korral lisaks õppe-ja teadustöö korpusele ka multifunktsionaalne spordisaal. 56

57 Investeeringu tasuvuse hindamiseks ja stsenaariumite võrdlemiseks koostas autor kahe erineva stsenaariumi tulud ja kulud, saadud andmed võeti aluseks diskonteeritud rahavoogude analüüsi läbiviimiseks. Diskonteeritud rahavoogude analüüsi põhjal hinnati projekti iseloomustavaid suurusi. Kaudseid ehk sotsiaalmajanduslikke tulusid käesolevas töös ei käsitletud. Uuringu tulemusena selgus, et finantsilisest aspektist lähtuvalt tuleks Tartu Ülikoolil eelistada esimest stsenaariumi, kuna sellega kaasnev investeering ja kulude kasv on väiksem kui teise stsenaariumi korral. Kuigi ka esimese stsenaariumi korral tootsid rahavood jooksvalt miinust, siiski laenumakse lõppedes hakkas projekt tootma positiivset rahavoogu. Tartu Ülikool ei hinda investeeringute tasuvust suutlikkusest toota positiivset rahavoogu vaid hinnatakse ülikooli kui terviku võimekust laenukohustuste täitmisel ja tegevuskulude katmisel. Tartu Ülikool kui avalikke teenuseid pakkuv organisatsioon ei lähtu investeeringu otsustamisel ainuüksi finantsilistest näitajatest, vaid kaalub investeeringu mõju kompleksselt. Vajalikkuse aspektist lähtuvalt tuleks Tartu Ülikoolil eelistada teist stsenaariumi, kuna sellisel juhul saavad kõigi osapoolte vajadused kaetud. Paranevad sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi õppe-ja teadustöö läbiviimise tingimused, ruumiline paiknemine ning ressursside kasutamise efektiivsus. Spordiklubi vaatest lähtuvalt paranevad pallisaalides toimuvad treening-ja võistluste läbiviimise tingimused. Pallisaalide vastavus rahvusvahelistes võistlusmäärustes ettenähtud tingimustele, võimaldab korraldada suurema avalikkuse huviga üritusi nii spordi kui ka kultuurivaldkonnas. Läbi Tartu Ülikooli ja spordiklubi poolt pakutavate avalike ja sotsiaalsete teenuste saavad kaetud nii avalik huvi kui ka ühiskonna vajadused. Autori arvates tuleb kindlasti märkida, et spordibaaside kasutusvajadust on sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ja spordiklubi vahel mõnevõrra raske ja samas ka ebaotstarbeks eraldada, kuna spordibaasid on otseselt ka sporditeaduse ja füsioteraapia instituudi baasiks. Autori arvates on väljatöötatud rahavoogude mudelit võimalik ka edaspidi samalaadsete projektide investeeringu tasuvuse hindamisel rakendada. Pärast Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehituse valmimist on autoril võimalik võrrelda käesolevas uurimistöös saadud tulemusi reaalsete andmetega. 57

58 KASUTATUD KIRJANDUS 1. Aaviksoo J. (2002). Tartu Ülikooli ja Eesti õigusteaduste tulevikust. - Juridica. Nr 4, lk Alexander, K. (1992). An Agenda for Facilities Management Research.- Facilities. Vol 10, No 7, pp Anthony, R. N., Young, D. W. (2003). Management control in non-profit organizations. 7 th ed. McGraw-Hill /Irwin: New York, p Arahman A., Mohd, Haris., Noor., Ng Kim Soon., Anim Z. Azizan. (2013). An Assessment of Agency Theory in the Context of Higher Education Institutions.- ICTMBE nd. International Conference on Technology Management. Business and Entrepreneurship. Mahkota Hotel Melaka Malaysia. 5. Bloomfield, P., Dent, S., McDonald, S. (2006). Incorporating sustainability into asset management through critical life cycle cost analyses. Pdf ( ). 6. * Clarke, G. (1997). Reasseessing resource allocationa strategies in higer education: methods for analysis. - International Journal of Educational Management. Vol 11, No 6, pp , viidatud: Amaratunga D., Baldry D.(2000). Assessment of facilities management perfomance in Niger education properties.- Facilities. Vol 18, Iss 7/8 pp vahendusel. 7. Cock R., French, N. (2000). Internal rents and corporate property management. A study into the use of internal rents in UK corporate organisations.- Journal of Corporate Real Estate. Vol 3, No 3, pp Den Heijer, A. (2011). Managing the University Campus: Information to support real estate decisions. Delft, Eburon Academic Publishers. 431 p. 9. Eesti spordipoliitika põhialused aastani (vastu võetud ). - Riigi Teataja III ( ). 10. Eesti Spordiregister. EV Kultuuriministeerium. Spordikoolituse ja -Teabe SA. ( ). 11. Euroopa Liidu struktuurifondid. Makromajanduslikud näitajad ( ). 12. FIBA (2014). Official Basketball Rules. (vastu võetud ). ( ). 13. Finlay, J., Massey, J. (2012). Eco-campus: applying the ecocity model to develop green university and college campuses. - International Journal of Sustainability in Higher Education. Vol 13, No 2, pp

59 14. FIVB. (2012). Official Volleyball rules Rules/documents/FIVBVolleyball_Rules2013-EN_ pdf ( ). 15. Graaskamp, James A. (1972). A Rational Approach to Feasibility Analysis. - The Appraisal Journal. Vol 40, No 4, pp Haggans, M. (2015). The future of American campus.- On the Horizon. Vol 23, No 1, pp Hemsley-Brown, J.,Oplatka, I. (2006). Universities in a competitive global marketplace.- International Journal of Public Sector Management, Vol 19. Vol 4 pp Ikkonen, K. ( 2005). Avalik huvi kui määratlemata õigusmõiste.- Juridica. Nr 3, lk Ilsjan, V. (2007). Corporate real estate management (CREM) in Estonia.-Journal of Corporate Real Estate. Vol 9, No 4, pp Impact on space of future changes in higher education. (2016). Space Management UK Higher Education Project. ( ). 21. Jensen. M., Meckling. W. (1976). Theory of the firm: managerial behavior, agency costs and ownership structure. - Journal of Financial Economics. Vol 3, No 4, pp Jones, K., White, A.D. (2008). RICS Public Sector Asset Management Guidelines. Aguide to best practice. ( ). 23. Kaasik, P. (2016). (09.aprill 2016). Sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi nägemus Tartu Ülikooli spordihoone juurdeheitusest. Autori intervjuu.üleskirjutis. Tartu. 24. Kantšukov, M.; Sander, P. (2004). Finantssituatsioonide analüüs MS_Excelis II: Investeeringute tasuvusanalüüs.- Raamatupidamisuudised. Nr 2. lk Kärna, S., Julin, P. (2015). A framework for measuring student and staff satisfaction with university campus facilities. Quality Assurance in Education. Vol 23, No 1, pp Kask. K. (2014). Public sector real estate asset management models and their evaluation. (Doktoritöö). Tartu Ülikooli majandusteaduskond. Tartu. 27. Kinnisvara korrashoid. (2010). EVS 807: Tallinn: Eesti Standardikeskus. 28. Kinnisvarahalduri käsiraamat. (2007). Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit. Tallinn: TTÜ Kirjastus. 338 lk. 29. Kluyver, C.A. (2000). Strategic Thinking: ana executive perspective. Upper Saddle River, New Jersey: Prentice Hall. 150 p. 30. Kogan, M., Bleiklie, I. (2007). Organization and Governance of Universities. -Higher Education Policy.Vol 20, pp Kuhlbach, H. (2005).Kinnisvara turg ja äri, II osa, 3. täiendatud trükk. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus. 170 lk. 32. Laedre O., Lohne J., Haugen T. (2016). Internal rent experiences from public sector in Norway. -Facilities. Vol 34, No 1 pp

60 33. Lane J.-E. (1996). Avalik sektor: Kontseptsioonid, mudelid, lähenemisviisid. Eesti Haldusjuhtimise instituut.tallinn: Külim. 250 lk. 34. Liias, R. (2003). Kinnisvarakeskkonna kujundamise põhimõtted. Tallinn: OÜ Infotrükk. 106 lk. 35. Lisbon Declaration. Europes Universities beyond 2010: Diversity with a common purpose. European University Association ( ) 36. Lorenz, D. (2011). The importance of Property Valuation in ensuring financial stability and the linkages between property values and sustainability. RICS Valuation Conference. Stockholm Sweden. abilityrics_stockholm Lorenz_ext_v_.pdf ( ) 37. Maksu- ja Tolliamet. Heategevusest ja avalikust huvist tulumaksuseaduse 11 mõistes alates ( ). 38. Miles, Mike E; Berens G; Weiss, Marc A. (2000). Real Estate Development: Principles and Process, 3rd edition. Washington: ULI, 578 p. 39. Miller, Norman G; Geltner, David M. (2005). Real Estate Principles for the New Economy. Mason: Thomson/South-Western. 572 p. 40. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi arengukava aastateks (vastu võetud ). [WWW] ( ). 41. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi. Põhikiri. (vastu võetud ). [WWW] ( ). 42. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi. Tulu-kulu aruanne (vastu võetud juhatuse otsusega 1-4/PO-8-2). 43. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi. Tulu-kulu aruanne (vastu võetud juhatuse otsusega 1-4/PO-6-2). 44. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi. Tulu-kulu aruanne (vastu võetud juhatuse otsusega 1-4/PO-4-2). 45. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemiline Spordiklubi. Tulu-kulu aruanne (vastu võetud juhatuse otsusega 1-4/PO-5-2). 46. * Neave. G. (1988). On Being Economical with University Autonomy. Being an Account of the Retrospective Joys of the Written Constitution.- Academic Freedon and Responsibility. SHRE and Open University Press. p 47, viidatud: Liin. A (2010). Akadeemiline vabadus ja ülikooli autonoomia. (Magistritöö). Tartu Ülikooli õigusteaduskond. Tartu. vahendusel 47. Ngwira, M., Manase, D. (2016). Public Sector Property Asset Management. [on-line] google books ( ) 60

61 48. Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD) Changing Governance Patterns in Higher Education. Education Policy Analysis. ( ). 49. Pagel, H. (13. aprill 2016). Tartu Ülikooli kinnisvara arendamisest. Autori intervjuu. Üleskirjutis. Tartu. 50. Põhivarasse investeerimise eeskiri. Tartu Ülikool. (vastu võetud , muudetud ) imise_eeskiri.pdf ( ). 51. Reiljan J. (2006). Eesti avaliku sektori kinnisvarapoliitika kujundamise alused. Tartu: Tartu Ülikooli kirjastus.116 lk. 52. RICS Valuation Standards. (2009) 6th ed. Great Britain. 53. Riigi raamatupidamise üldeeskiri. (vastu võetud , muudetud, täiendatud, viimati jõustunud ). Riigi Teataja ( ) 54. Ruumilise arengu põhimõtted Tartu linnas aastani 2020.Tartu Ülikool (vastu võetud ). pohimotted_aastani_2015.pdf ( ). 55. Rymarzak, M., Trojanowski, D. (2015). Asset management determinants of Polish universities.- Journal of Corporate Real Estate. Vol 17. No 3, pp Saan, T. (01. aprill 2016). Tartu Ülikooli investeeringute hindamine. Autori intervjuu. Üleskirjutis. Tartu. 57. Sandberg, T., E., Solvoll, G. (2015). The importance of university facilities for student satisfaction at a Norwegian University.- Facilities. Vol 33, No 13/14 pp Sawyer, T. H. (2013). Facility planning and design: for Health, Physical Activity, Recreation, and Sport. ( ). 59. Siim. J. (2004). Detailplaneering.Ujula 4 ja Ujula 6 kruntide ja Emajõevaheline ala. Töö nr Siim. J. (2016). Eskiisprojekt. Spordihoone juurdeehituse 2.etapp. Sporditeaduste ja füsioteraapia instituut. Spordiklubi. Töö nr Space Planning Guidelines. (1998). Association of Higer Education Facilities Officers. ( ). 62. Sporditeaduste ja füsioteraapia instituut. Tartu Ülikool. Põhimäärus. (vastu võetud ). ( ). 63. Stoy, C., Kytzia, S. (2004). Strategies of corporate real estate management: strategic dimensions and participants.- Journal of Corporate Real Estate. Vol 6, No 4. pp

62 64. Tartu Ülikooli akadeemiline Spordiklubi 100. (2008). Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus. 96 lk. 65. Tartu Ülikooli arengukava aastateks (vastu võetud ) _a2020_terviktekst_0.pdf ( ). 66. Tartu Ülikooli finantsstrateegia aastani (vastu võetud ). 67. Tartu Ülikooli seadus. (vastu võetud , muudetud, täiendatud, viimati jõustunud ). Riigi Teataja ( ). 68. Telford, R.,Masson, R. (2005). The congruence of quality values in higher education.- Quality Assurance in Education. Vol 13, No 2 pp The Green Book. Appraisal and Evaluation in Central Government. (2011). HM Treasury, Treasury Guidance. gov.uk/d/green_book_complete.pdf ( ). 70. Tööprojekt. (2006) Tartu Ülikooli spordihoone rekonstrueerimine ja juurdeehitus. Kaust 1. Arhitektuurne osa. Töö nr Ülikooliseadus. (vastu võetud , muudetud, täiendatud, viimati jõustunud ). Riigi Teataja. ( ). 72. University Autonomy in Europe I. (2009). European University Association. (1).pdf?sfvrsn=0 ( ). 73. University Autonomy in Europe II.(2011). The Scorecard. European University Association. _The_Scorecard.pdf?sfvrsn=2 ( ). 74. Valgus ja valgustus. (2011). Töökohavalgustus. Osa 1: sisetöökohad. EVS-EN :2011. Eesti Standardikeskus. 75. Vara hindamine. (2012). Osa 9: EVS 875-9:2012. Tallinn: Eesti Standardikeskus. 76. Vara hindamine Osa 10: EVS :2008. Tallinn: Eesti Standardikeskus. 77. Vara hindamine.(2012). Osa 8: EVS 875-8:2012. Tallinn: Eesti Standardikeskus. 78. Varade liigid. (2010). Osa 2: EVS 875-2:2010. Tallinn: Eesti Standardikeskus. 79. Äripäeva käsiraamat. (2001). Finantsjuhtimine. Investeerimisprojektid ettevõttes.tallinn: Äripäeva kirjastus. 80. Westerbeek, H., Smith, A.,Turner, P.,Emery, P., Green, G., Leeuwen, L. (2005). Managing Sport Facilities and Major Events. Australia: Routlege. Taylor&Francis Group. 278p. 81. Zuckerman, A; Blevins, D. (1991). Real Estate Development Workbook and Manual. New Jersey: Pretice Hall, 742 p. 62

63 REAL ESTATE OF PUBLIC UNIVERSITY: DEVELOPMENT AND PUBLIC INTEREST (ON THE EXAMPLE OF THE UNIVERSITY OF TARTU SPORTS BUILDING) SUMMARY According to the strategic development plan of University of Tartu, the university has a wider role in addition to fulfilling statutory goals. University of Tartu plays a part in ensuring the social and economic well-being of the city of Tartu and the region of South- Estonia, shaping the city of Tartu into a city with an open mind, an attractive travel destination and an international study, work and living environment. University of Tartu develops sports activities to the benefit of its members and public at large by shaping fitness habits and ensuring necessary conditions for teaching and research through a University of Tartu Academic Sports Club. One of the most important goals of University of Tartu and also university s sports club is to serve the community by daily activities, such as providing study and research activities and sporting conditions, creating an important environment for the community to improve exercising and health behaviour habits. The development of sports activities of University of Tartu will be ensured by sports buildings and facilities (University of Tartu sports building) given to the university s sports club for management and development. The new development trend of Ujula Street 4 sports building is set in the development plan of the sports club to develop the sports building into a sport s education, training and race centre with up-to-date conditions. Considering the sports club s development trends, the goal of this thesis is to evaluate the feasibility of investment of real estate with a social purpose owned by public university on the example of University of Tartu sports building. The feasibility is evaluated on three levels: 1) from the perspective of the University of Tartu Academic Sports Club NGO; 2) from the perspective of University of Tartu; 3) from the perspective of public interest. Keeping in mind the needs and development trends of University of Tartu Institute of Sport Sciences and Physiotherapy and University of Tartu Academic Sports Club NGO the aim of this paper was to evaluate the feasibility of investment of real estate with a social purpose owned by public university on the example of University of Tartu sports building. 63

64 The feasibility was evaluated on three levels: 1) from the perspective of the University of Tartu Academic Sports Club; 2) from the perspective of University of Tartu; 3) from the perspective of public interest. Following tasks arose from the goal: 1) 2) 3) 4) 5) 6) to provide an overview of public university's institutional autonomy and its components; to give an overview of public university's asset-management process; to provide an overview of real estate development process, with emphasis on conducting the feasibility analyse; to analyse the asset development process of University of Tartu; to evaluate the lifespan of the older part of the University of Tartu sports building built in 1982 from the physical as well as functional point of view; to analyse the feasibility of University of Tartu sports building second phase extension project using the two scenarios. The technical conditions of the building wing built in 1982 and functionality of ball halls in the older part of the building were evaluated. Daily training and competition activities can be carried out, but the conditions of the ball halls do not meet the requirements of competition regulations. Sports club has organized different competitions on an international level but with reservations. Considering the evaluation of technical conditions University of Tartu, the owner of the sports building should plan the modernization of the building to extend its lifespan. The blueprint of the University of Tartu sports building second phase extension construction is completed, and in the realization of this plan, the need to modernize the ball halls is also solved. On drafting the blueprint the room planning programs of the Institute of Sport Sciences and Physiotherapy and technical conditions of the ball halls were taken into consideration. To meet the objective of the thesis the construction project of the second phase extension to the Ujula Street 4 University of Tartu sports building was analysed from two different scenarios, from the perspective of the University of Tartu and also from the perspective of the sports club. To evaluate the feasibility and investment decision the two scenarios were examined from the financial and necessity aspect. According to the first scenario, a new building part for the teaching and research purposes of the Institute of Sport Sciences and Physiotherapy will be built. According to the second scenario, a multifunctional gymnasium will be built in addition to the study and research facilities. 64

65 To evaluate the feasibility of the investment and to compare the two scenarios, the author compiled the incomes and expenses of two different scenarios that were the base of conducting the discounted cash flow analysis. Characteristic values of the project were evaluated on the basis of cash flow analysis. Indirect socioeconomic revenues were not dealt with in this study. From financial aspect University of Tartu should prefer the first scenario, as the necessary investment and the increase in costs is lower compared to the second scenario. Although also according to the first scenario the cash flow production was ongoingly negative, but when the loan payments were done, the project started to produce positive cash flow. University of Tartu does not evaluate the feasibility of the investment from the capability to produce positive cash flow, but the university s capability as a whole to deal with debt obligations and operating expenses. University of Tartu as an organization that provides public services is not guided by financial indicators only, when deciding on an investment, but considers the impact of the investment in complex. From the aspect of necessity, the University of Tartu should prefer the second scenario, as it covers the needs of all parties. The conditions for conducting study and research activities in the Institute of Sport Sciences and Physiotherapy, spatial location and resource efficiency will be improved. From the sports club perspective, the conditions for conducting training activities and competitions will be improved. Meeting the requirements of international competition regulations will allow organizing sport and cultural events with greater public interest. Public interest and social needs will be covered by the social services offered by the sports club and University of Tartu. The author concludes that it is somewhat difficult and also inexpedient to separate the need to use sports facilities between the Institute of Sport Sciences and Physiotherapy and the sports club, as the sports facilities are directly the base of the Institute of Sport Sciences and Physiotherapy. 65

66 LISAD 66

67 Lisa 1. Tartu Ülikooli investeeringute hindamine (intervjuu Taimo Saan) 1. Mil moel hinnatakse Tartu Ülikooli siseselt uute planeeritavate kinnisvaraprojektidesse tehtavate investeeringute mõttekust / tasuvust? Ehk tesisõnu - kas üldse ja millist metoodikat kasutakse Tartu Ülikoolis kinnisvara (kapitali eelarvest finantseeritavate objektide) investeeringu tasuvusanalüüsi elluviimisel? 2. Juhul, kui kinnisvarainvasteeringute tasuvusanalüüsi läbiviimisel kasutatakse diskonteeritud rahavoogude meetodit, siis kuidas hinnatakse Tartu Ülikooli siseselt prognoositavatele rahavoogudele rakendatava diskontomäära suurust? Ehk teisisõnu - milliste meetoditega diskontomäära suurust hinnatakse? Lisaks kui pikk on tavapäraselt olnud rahavoogude prognoosiperioodi pikkus? 3. Millises kinnisvara arendusprotsessi etapis viiakse läbi investeeringu tasuvuse analüüs? Kas seda tehakse korduvalt? 4. Juhul, kui kinnisvarainvesteeringu tasuvusanalüüs TÜ siseselt läbi viiakse, siis millisel tasandil ehk kelle seisukohast seda tehakse kas seda tehakse TÜ kui terviku seisukohast või vastava all- või struktuuriüksuse seisukohast? 5. Milliseid mõjuhinnanguid kinnisvarainvesteeringute analüüsiga seoses välja tuuakse, kui üldse? 6. Kas kinnisvarainvesteeringute tasuvus- ja/või teostatavusanalüüsi läbiviimisel TÜs võtakse arvesse ka investeerimisprojekti potentsiaalseid sotsiaalseid mõjusid? Kui jah, siis millist metoodikat kasutatakse sotsiaalsete mõjude hindamiseks? 7. Kas ja millisel kujul viiakse läbi kinnisvarainvesteeringute riskianalüüsi TÜ siseselt? 8. Kas TÜ Spordihoone II järgu juurdeehituse rahastamisel kasutatakse lisaks omakapitalile (kapitali eelarve), siis kuidas need osakaalud jagunevad oma- ja võõrkapitali vahel? Kui suur on tavapäraselt olnud laenuga finantseerimisel intressimäär, laenu pikkus, tagasimakse- ja muud tingimused? 9. Kas TÜ Spordihoone II järgu juurdeehitust on võimalik rahastada käesoleval programmiperioodil EL struktuuritoetuste meetmetest? Millised on siiani olnud ja saavad antud objekti puhul olema rahastamistingimused? Käesoleva magistritöö raames on plaanis läbi viia kahe stsenaariumi investeeringu analüüs. Esimene stsenaarium käsitleb sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi juurdeehitatavat hoonekompleksi. Teise stsenaarium korral analüüsitakse maksimaalses mahus 67

68 realiseeritava arendusprojektiga (sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi juurdeehitatav hoonekompleks koos spordisaaliga) kaasnevaid tulusid ja kulusid. Millised võiksid olla nende stsenaariumite finantseerimise skeemid ja prognoositavatele rahavoogudele rakendatav diskontomäär? Tartu Ülikooli tuludest ligi 90 % pärineb avalikust sektorist, mistõttu sõltub ülikooli käekäik suuresti Eesti riigi ja laiemalt Euroopa Liidu majanduslikust edust ning kõrgharidus-ja teaduspoliitikast. Riigi ja avaliku sektori raha on hea planeerida, kus suuremaid läbikukkumisi otseselt karta ei ole aastal OECD poolt läbiviidud uuringu põhjal investeerivad teiste riikide ülikoolid oma eelarvest ligikaudu 10% kapitalisse e põhivarasse ja 90% jooksvatesse kuludesse, kusjuures tulemused võivad varieeruda nii riigiti kui ka ülikooliti. Võrreldes teiste OECD riikidega peaks Tartu Ülikool investeerima põhivarasse 10%, tegelikult on Tartu Ülikool investeerinud varasematel aastatel isegi rohkem. Tuginedes OECD andmetele peaks Tartu Ülikool oma eelarvest investeerima 6-7% kinnisvarasse ja 4-6% muudesse varadesse. ELi toetused on Tartu Ülikoolil võimaldanud investeerida kinnisvarasse isegi suuremas mahus. Käesoleval programmiperioodil kulutab ülikool suurusjärgus 9 milj. eurot aastas kinnisvarasse, mis moodustab 6% kogu ülikooli eelarvest. IT keskuse ehitamisesse investeeritakse ELi toetuste abiga 15 milj. eurot. Ülikoolil on kavas kahe aasta jooksul rekonstrueerida ülikooli raamatukogu, mille eelarve on 10 milj. euri. Tartu Ülikooli põhitegevus on kõrgharidusõppe- ja teadustöö läbiviimine ning ühiskonna teenimine, kus tasuvust nende objektide puhul ei mõõdeta, samas ülikooli finantsjuhi sõnul on varasemalt tasuvuse analüüsi tehtud ülikooli neljale, otseselt õppe- ja teadustööga mitte seotud, asutustele: 1) ülikooli üliõpilaskülale, 2) ülikooli Tamme apteegile, 3) ülikooli Kesklinna apteegile ja 4) ülikooli kohvikule. Rahavoogusid prognoositi kõikide mainitud investeerimisprojektide puhul kümne aasta peale. Kolm esimest objekti tootsid investeeringu prognoositud rahavood tagasi kas prognoositud tasuvusaja jooksul või isegi sellest varem. Näiteks L. Puusepa tänaval asuv Tamme apteek tegelik tasuvusaeg oli 7 aastat ning Poe tänaval asuv Kesklinna apteegi, tegelik tasuvusaeg oli 8-9 aastat. Ülikooli kohvikule koostati ka äriplaan, kuid algselt prognoositud positiivsete rahavoogude asemel hakkas projekt tegelikkuses tootma negatiivseid rahavooge juba kohviku kolmandal tegevusaastal ning seetõttu otsustas ülikool anda kohviku erasektorisse rendile. Tartu 68

69 Ülikool kasutas rahavoogude prognoosimisel 4 protsendilist diskontomäära. Alates aastast kasutab ülikool kinnisvarasse investeerimisel aktiivselt ka laenuraha. Finantsstrateegia reguleerib, kui palju ülikool võib kinnisvarasse investeerimisel laenuraha kasutada. Tartu Ülikooli laenukoormus moodustab ülikooli aasta tuludest 25%-30%. Tartu Ülikool on siiani laenu võtnud kuni kümneks aastaks. Rahavoogude prognoosimisel võiks arvestada 3 kuu EURIBORi + 0,8-0,9 % aastas. Tartu Ülikooli õppe-ja teadushoonetesse investeerimine toimub eelkõige vajaduste- ja võimaluste põhiselt. Vajadusi on loomulikult lõputult, aga rahalised võimalused saavad otsustamisel määravaks kriteeriumiks. Investeerimisotsuste tegemisel arvestatakse ka ajalooliste traditsioonidega ja objekte võrreldakse ka teiste ülikoolidega. Õppe- ja teadushoonetesse investeerimisel lähtutakse ka hoone kasulikust elueast. Tartu Ülikooli spordihoone I järgu juurdeehituse planeerimise etapis hinnati spordihoone kasulikuks elueaks 30 aastat. Kapitaliinvesteeringu arvutamisel võiks lähtuda 3,33% ehk 30 aastast, siis on see täpselt kooskõlas Tartu Ülikoolis raamatupidamises rakendatavate hinnangutega. Kinnisvara eluiga määratakse Tartu Ülikoolis igale objektile individuaalselt. Eluea hoonetele määravad ülikoolis kinnisvaraosakonna spetsialistid. Tartu Ülikool on kahekümmne iseseisvuse aasta jooksul investeerinud kõikidesse ülikooli õppe-ja teadushoonetesse vähemalt ühel korral. Uusi kaasaegsed töötingimusi ei ole saanud ökoloogia- ja maateaduste instituudi ja sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi kasutuses olevad hooned. Investeerimisotsuseid langetaktakse järgemööda, vastavalt sellele kuidas rahavood võimaldavad. Sporditegevus on seotud eelkõige ühiskonna teenimisega, mida ei ole võimalik alati rahaliselt hinnata. Tartu Ülikooli spordiklubil ei ole võimalik turutingimustes iseseisvalt hakkama saada. Jõusaalid ja fitnessklubi võivada ennast iseseisvalt turutingimustes ära majandada, aga mitte ülejäänud sporditegevus pallimängud, kergejõustik jne. Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehituse realiseerumisel ei ole spordiklubil võimalik ilma liikmemaksu tõusuta hakkama saada. Erinevate stsenaariumi analüüsi korral võib tekkida olukord, et otsuse tegemisel lähtutakse kõige odavamast ehitusmaksumusest. Pigem tuleks arvestada täisstsenaariumiga, peaasi et rektor seda toetab. 69

70 Lisa 2. Tartu Ülikooli investeeringute hindamine (intervjuu Heiki Pagel) 1. Kuidas teostatakse Tartu Ülikooli kinnisvaraosakonna siseselt investeerimisobjektide (kapitali eelarvest finantseeritavate objektide) arendusprotsessi läbiviimist? Millises kinnisvara arendusprotsessi etapis viiakse läbi investeeringu tasuvuse analüüs? Kas seda tehakse korduvalt? 2. Mil moel hinnatakse Tartu Ülikooli kinnisvaraosakonnas investeerimisobjektidesse tehtavate investeeringute mõttekust/tasuvust? Ehk teisisõnu - kas üldse ja millist metoodikat kasutakse Tartu Ülikooli kinnisvaraosakonnas investeerimisobjektide (kapitali eelarvest finantseeritavate objektide) investeeringu tasuvusanalüüsi elluviimisel? 3. Juhul, kui kinnisvarainvesteeringu tasuvusanalüüs TÜ kinnisvaraosakonnas läbi viiakse, siis millisel tasandil ehk kelle seisukohast seda tehakse kas seda tehakse TÜ kui terviku seisukohast või vastava struktuuriüksuse seisukohast? 4. Mil moel mõõdetakse TÜ kinnisvaraosakonnas investeerimisobjektidega kaasnevaid tulevasi kulusid? Ehk teisisõnu kas üldse ja millist metoodikat kasutatakse Tartu Ülikooli kinnisvaraosakonnas investeerimisobjektide (kapitali eelarvest finantseeritavate objektide) investeeringu analüüsimusel hoone eluea kulude arvutamisel? Tartu Ülikooli kinnisvaraosakond ei teosta investeerimisobjektide arendusprotsessi läbiviimisel teostatavuse analüüsi. Tartu Ülikooli kinnisvaraosakond lähtub investeerimisobjektide analüüsimisel eelkõige ülikooli õppe- ja teadustöö vajadustest, mis on seotud uute hoonete ehitamisega, õppe-ja teadushoonete kaasajastamisega (renoveerimisega) ja nõuetele vastavusse viimisega. Investeeringu vajaduse hindamisel arvestatakse ka hoone eluiga ja kasutusotstarvet. Ehk teisisõnu analüüsitakse erinevate struktuuriüksuste tasemel ruumide kasutajate vajadusi erinevate pindade järele. Järgitakse ka õppe-ja teadushoonete ruumide kasutamise intensiivsust ja tudengite arvu ning kasvuprognoosi. Investeerigu tegemise aluseks on investeerimistaotlus, mille täidab ja esitab struktuuriüksuse juht ruumikomisjonile. Ruumikomisjon hindab taotlust ja teeb rektorile ettepaneku taotlusele reitingu määramiseks. Kõik taotlused registreeritakse ja on nö arvel. Investeerimistaotluse esitamine ja reitingu saamine ei garanteeri automaatselt investeeringu 70

71 rahastamist. Investeeringute rahastamine otsustatakse iga aastaselt eelarve menetlemise käigus kapitalieelarve raames. Otsustamise aluseks on investeeringu vajalikkus Ülikooli tervikust lähtuvalt, Päästeameti või mõne muu ametkonna ettekirjutus, aga ka Ülikooli kuvand ja väljapaistvus üldsusele. Investeeringu suuruse planeerimisel ehitamise puhul kasutatakse võrdlusobjekte. Ehk teisisõnu analüüsitakse juba ehitatud või ehitamisel olevaid ehituste 1 m 2 maksumusi nii ülikooli enda kogemuse kui ka mujal ehitatud objektide põhjal. Hooned võivad olla väga erineva kasutusotstarbega, ei saa planeerida ühesugust 1 m 2 maksumust näiteks laborihoonele ja büroohoone tüüpi ehitisele. Käesoleva 2016.aasta märtsis valmis eskiisprojekt Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehituse kavandamiseks. Projekteerimise läbiviimiseks planeeritud vahendid kajastuvad Tartu Ülikooli 2016.aasta kapitalieelarves. Praegu valmistab kinnisvaraosakond koostöös spordiklubi esindajatega ette projekteerimise lähtetingimusi. Spordihoone juurdeehitus projekteeritakse täismahus, kuid investeerimise otsus langetatakse hiljem kui on selgunud täpsemad ehitusmaksumused. Ehk teisisõnu analüüsib kinnisvaraosakond kahte erinevat stsenaariumi. Esimene stsenaarium on seotud ainult sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi ruumivajadustega (õppe-ja teadustöö korpus) ja teine stsenaarium (õppe-ja teadustöö korpus koos univeraalsaaliga) käsitleb terves mahus juurdeehitust. Ujula 4 Tartu Ülikooli spordihoone rahavoogude prognoosi koostamisel võiks ruutmeetri maksumuseks praeguse seisuga prognoosida km. 71

72 Lisa 3. Sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi nägemus TÜ spordihoone juurdeehitusest (intervjuu Priit Kaasik) 1. Palun kirjeldage investeeringu seotust Tartu Ülikooli strateegiliste arengudokumentidega ja Eesti spordiarengu strateegiaga laiemalt. Ehk teisisõnu, kuidas on Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehitus seotud erinevate arengudokumentidega? Üldisemalt on seotud hoonestu lainenemine õppekavagruppide vastutusvaldkondadega avalik-õiguslike ülikoolide vahel. Tartu Ülikool on ainuke kolmel tasemel spordi- ja füsioteraapiaharidust pakkuv ülikool. Konkreetsemalt on seotud Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehitus Tartu Ülikooli ruumilise arengukavaga (täpselt ei tea, kas see on õige sõna) ja Meditsiiniteaduste valdkonna arengukavaga (hetkel küll ettevalmistamisel). Samuti seotud endise kehakultuuriteaduskonna ja praeguse sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi alusdokumentidega. 2. Millist mõju avaldab sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi seisukohast lähtuvalt Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehitus õppe- ja töökeskkonnale tervikuna? Mõju õppe ja töökeskkonnale on suur, kuna praegusel ajal paikneb instituudi tegevus kolmes eraldi hoones. See on kaasa toonud paralleelseid investeeringuid ja raskendab olulisel määral nii inim- kui aparatuurse ressursi ühiskasutust. Ning kindlasti on nii tudengitele kui õppejõududele liikumist erinevate hoonete vahel liiga palju. Seda on märgitud ka spordi õppekavagrupi kvaliteetihindamise lõppraportis. 3. Kas Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehitusega on võimalik tagada efektiivsemat ruumikasutust ja kui palju vabaneb sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi kasutuses olevat ruumiressurssi? Kindlasti on võimalik ratsionaalsemalt kasutuda laboratoorset ressurssi ning rakendada kvalitatiivselt paremal määral uuringumetoodikate ühiskasutust. Hetkel kasutatavast pinnast vabaneb ca 600 m 2 Chemicumis ja ca 2000 m 2 Jakobi 5 hoones. 4. Kas Tartu Ülikooli spordihoone II järgu juurdeehitusega on võimalik suurendada ka sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi tulubaasi? Ruumilise arengu realiserumisel on kavandatud spin-off ettevõtte Fysiokeskus tegevuse ülekandimine spordihoone II järgu juurdeehitusse ja efektiivselt kasutada Spordi- ja terviseuurigute rakenduskeskuse tegevusi tulubaasi suurendamiseks. 72

73 Nimetatud keskus on asutatud sporditeaduste ja füsioteraapia insituudi juures käesoleval kevadel, aga tegevuse efektiivsus on piiratud uurimislaborite tervikliku kompleksi puudumisega. Käesoleva magistritöö raames on plaanis läbi viia kahe stsenaariumi investeeringu analüüs. Esimene stsenaarium käsitleb sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi juurdeehitatavat hoonekompleksi. Teise stsenaarium korral analüüsitakse maksimaalses mahus realiseeritava arendusprojektiga (sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi juurdeehitatav hoonekompleks koos spordisaaliga) kaasnevaid tulusid ja kulusid. Palun hinnake kahe erineva stsenaariumi mõttekust sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi seisukohast lähtuvalt. Ehk teisisõnu, milline eelenevalt välja pakutud stsenaarium on sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi seisukohast lähtuvalt kõige otstarbekam? Kokkuvõtvalt ja pikema perspektiiviga hinnates on mõttekas püüelda terviklahenduse poole. Oluline on siinjuures spordisaali vajaduste rõhutamine sporditeaduste ja füsioteraapia instituudi poolt, mis vähendab akadeemilise spordiklubi spordipindade ressurssi märkimisväärselt. Teine oluline aspekt on paratamatult kaasnevad ehitus- ja renoveerimistööd olemasoleva Ujula tn hoonestu piires. Olemata ekspert usutavasti on etapiviisiline ehitus summaarselt kallim. 73

74 Lisa 4. Asendiplaan 74

75 Lisa 5. Ujula 4 hoone kulupõhine omahind (2015. aasta andmete põhjal). Suletud netopind m 2 Osakaal kogu objektist Kulu aastas Kasutustundi aastas Ühe tunni omahind Objekt Spordiruumid kergejõustikuhall , ,63 pallisaali , ,06 pallisaali , ,06 pallisaali , ,06 pallisaali , ,34 poksisaal 253 0, ,13 aeroobikasaal 252 0, ,11 tõstesaal 132 0, ,63 jõusaal II k , ,63 jõusaal III k , ,47 lauatennisesaal 176 0, ,17 dussiruumid, riietusruumid 575 0, ,10 Spordiruumid kokku , ,16 Üürnikud, KKT sporditeaduste ja füsioteraapia instituut 310,1 0, ,83 spordiklubi ruumid 395,1 0, ,88 Stopper 13,4 0, ,17 TÜ Kliinikum 13,3 0, ,16 Üürnikud, KKT kokku 731,90 0, ,04 Muud ruumid abiruumid 155,2 0, ,92 üldkasutatavad ruumid (WCd, koridor, fuajee) , ,81 tehnilised ruumid 436,7 0, ,39 elling 477,4 0, ,90 Muud ruumid kokku 2592,30 0, ,73 KOKKU Ujula 4 m ,20 1, ,48 HOONE 1 m 2 kulu aastas 63 75

76 Lisa 6. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi olemasoleva olukorra rahavoog 76

77 Lisa 7. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi esimese stsenaariumi rahavoog 77

78 Lisa 8. MTÜ Tartu Ülikooli Akadeemilise Spordiklubi teise stsenaariumi rahavoog 78