1
2 PANDUAN & STRATEGI MELABUR SHOP LOT HUZAIFAH ABDULLAH SANI https://www.facebook.com/huzaifa.abdullahsani
3 JENTAYU Services Diterbitkan oleh JENTAYU SERVICES Email Website : asbgenius7@gmail.com : Cetakan Pertama January, 2015 HAK Cipta @ 2015 oleh Jentayu Services Hak Cipta terpelihara. Tidak dibenarkan mengeluar ulang mana-mana bahagian artikel, ilustrasi dan isi kandungan buku ini dalam apa jua bentuk dan dengan apa cara sekalipun, sama ada secara elektronik, fotokopi, mekanik, rakaman atau lain-lain cara sebelum mendapat izin bertulis
4 KANDUNGAN Pengenalan 5 Mengapa Melabur Hartanah.. 9 Pandangan Rakan Cina Tentang Melabur Unit SHOP LOT.. 11 Tangga Pelaburan Hartanah... 17 Srtategi Pelaburan Hartanah... 36 Mengapa Melabur SHOP LOT 49 Bagaimana Memilih SHOPLOT Berdaya Maju 59 Memohon Pembiayaan Kewangan 65 Kelebihan & Kelemahan Unit SHOP LOT Berbanding Unit Kediaman 77 STRATEGI Mengurangkan Risiko Tiada Penyewa 87 DRAFT Perjanjian Sewaan Unit SHOP LOT 94
5 PANDUAN DAN STRATEGI MELABUR SHOP LOT PENGENALAN Pelaburan unit SHOP LOT mampu berikan Rental Yield dan Market Appreciation lebih lumayan berbanding Unit Kediaman Bagaimana pun terdapat beberapa RISIKO yang perlu di tangani dari awal bagi mengelak daripada menanggung kerugian besar keatas Pelaburan. Kerugian yang di tanggung sekiranya tersilap langkah ibarat pepatah mengatakan :- Kusangkakan panas hingga ke petang rupanya hujan di tengah hari Kesilapan terbesar dalam pelaburan SHOP LOT adalah apabila Unit yang di beli tidak mampu untuk dapat penyewa dalam tempoh kurang 2 tahun. 2 tahun adalah Rule of Thumb yang biasa diguna pakai untuk mengawal RISIKO. Bagaimana pun lagi cepat dapat penyewa adalah misi paling utama. Kegagalan mendapatkan penyewa dalam tempoh yang ditetapkan sebaik sahaja mendapat Sijil Kebenaran Menduduki(CF) adalah sesuatu yang kurang elok kepada anda. Komitment dengan pihak Bank perlu di lunaskan pada setiap bulan. Sekaligus keadaan ini akan mengganggu Aliran Tunai sedia ada.
6 Lebih lama menghadapi situasi ketiadaan penyewa untuk unit SHOP LOT yang dilabur. Pasti mengganggu kesihatan kewangan anda. Sekalipun anda mampu dan berupaya menanggung bayaran Installment bulanan dengan pihak Bank pembiaya. Justeru keadaan ini pasti menjadi bertambah buruk jika sekiranya anda tidak mempunyai kemampuan Kewangan yang mencukupi dan Holding Power yang lemah Hajat dihati inginkan hasil rental yang lumayan namun apakan daya kesilapan membuat percaturan telah melambatkan perjalanan anda menikmati hasil lumayan di dalam Pelaburan Hartanah. Saya akan kupas dengan lebih lanjut BAGAIMANA MENGURANGKAN RISIKO Pelaburan SHOP LOT ANDA pada bab seterusnya Langkah-langkah yang telah di ambil semasa membuat keputusan melabur Unit Shop Lot untuk mengurangkan RISIKO PELABURAN hingga ke tahap minimum
7 MENGAPA MELABUR HARTANAH? Melabur Hartanah adalah salah satu kaedah efisyen untuk melipatgandakan KEKAYAAN. Ramai Multi Jutawan hingga Billionaire melibatkan diri secara serius di dalam Pelaburan Hartanah malah dalam skala lebih besar. Pelaburan Hartanah menjadi satu cabang Perniagaan dan Pelaburan utama kepada mereka. Di Malaysia mereka yang fasih dan mahir di dalam Perniagaan terutama rakan-rakan kita dari kalangan bangsa Cina menjadikan Pelaburan Hartanah sebagai Instrumen utama untuk mengembangkan modal sedia ada dan melipatgandakan kekayaan pada masa depan Perkara asas yang perlu difahami adalah mengenali KEKUATAN dan KELEMAHAN anda untuk merancang jenis STRATEGI yang paling EFISYEN. Kukuhkan segenap KEKUATAN anda dan kurangkan KELEMAHAN serta perbaikinya setiap masa. Hal ini sangat penting untuk diberi perhatian supaya anda dapat terus mengorak langkah lebih pantas pada masa hadapan di dalam Pelaburan Hartanah Sangat penting untuk anda faham situasi diri anda sendiri dan tidak terikut-ikut dengan rentak orang lain. Antara isu penting yang perlu anda perhatikan dengan teliti adalah seperti berikut :- i) Situasi Kewangan semasa anda dan akan datang ii) Rancangan Perbelanjaan dan keperluan semasa
8 iii) iv) Jenis pekerjaan anda. Contoh : Kerja tetap atau berniaga. Sekiranya berniaga jenis Perniagaan yang dijalankan dan sesuaikan dengan STRATEGI paling berkesan yang mampu memberikan Pulangan Optimum di dalam Pelaburan Hartanah Jangkaan pendapatan semasa dan akan datang yang bakal diperolehi v) Matlamat yang ingin dicapai. Tetapkan Matlamat Pelaburan Hartanah anda sejelas yang mungkin agar lebih Gigih dan Fokus berusaha mencapainya Persaingan terbesar yang perlu anda hadapi sebenarnya bukan dengan mereka yang telah jauh melangkah di dalam Pelaburan Hartanah ini. Tetapi Persaingan terbesar adalah bersaing dengan keupayaan diri sendiri Pilih STRATEGI yang paling sesuai dan dekat dengan diri. Di dalam Pelaburan Hartanah Tiada Strategi SALAH atau BETUL. Cuma yang ada ialah :- BERAPA Cepat dan BERAPA Besar pulangan yang mampu anda perolehi Poin ini perlu kajian teknikal dan pengetahuan luas, pengetahuan tentang jenis Hartanah, Lokasi, maklumat projek semasa di kawasan sekitar dan yang akan datang, latar belakang pemaju dan jenis-jenis projek yang telah dilaksanakan, sambutan yang diterima Pemaju berkaitan
9 projek-projek Pembangunan yang dilancarkan sebelum ini samada dari segi mutu, kepuasan pelanggan, tempoh siap mengikut jadual, maklumbalas yang telah diberikan oleh pembeli dan sebagainya, lain-lain faktor yang perlu diambil kira adalah jenis pembangunan yang dijalankan, kemudahan awam sedia ada dan bakal dibina dan poin-poin penting yang perlu diperolehi Poin - Poin ini sangat penting untuk diperhatikan kerana ianya akan membezakan Pulangan yang bakal diperolehi keatas Pelaburan yang dibuat. Pokok pangkalnya Pelabur hendakkan pulangan keatas pelaburan yang paling TINGGI dan dalam tempoh masa yang paling PANTAS
10 STRATEGI MELABUR SHOPLOT Mengapa Anda Melabur Shop Lot? Bagaimana langkah mengurangkan RISIKO Melabur Shop Lot? Adakah Melabur Shop Lot memberikan keuntungan Lumayan Apakah Kesalahan Biasa yang dilakukan oleh Pelabur Shop Lot? Persoalan-persoalan di atas adalah pertanyaan untuk ditanya kepada diri sendiri sebelum membuat keputusan Melabur Unit Shop Lot. Pada Bab seterusnya kupasan lebih terperinci akan dicatatkan berkenaan isu yang sering timbul di dalam pelaburan Unit Shop Lot Semoga EBOOK ini memberi manfaat dan Panduan lengkap tentang Pelaburan Unit SHOP LOT. Ianya adalah hasil pengalaman sendiri dan teman-teman yang telah lama terlibat di dalam Pelaburan Hartanah Unit Shop Lot. Justeru kesemua pengalaman ini dikumpulkan dan dikongsi dengan anda. Ianya akan memberikan Panduan Lengkap sekaligus membongkar Rahsia melabur Unit Shop Lot kepada anda. Hal ini sangat penting untuk dipelajari agar Pelaburan Unit Shop Lot yang di buat dapat berikan keuntungan lumayan. Hati-hati dan cermat dalam membuat keputusan yang tepat
11 BAGAIMANAKAH PANDANGAN RAKAN BANGSA CINA TENTANG MELABUR UNIT SHOP LOT Sebelum pergi lebih jauh menulis Fakta berkenaan pelaburan Unit Shop Lot. Saya tertarik untuk membawakan kepada anda dan berkongsi pandangan seorang rakan berbangsa Cina mengenai Melabur Unit Shop Lot. Apakah kelebihan Unit Shop Lot di mata rakan kita ini? Dan Mengapa beliau sanggup berusaha bersunguhsungguh dan bersusah payah Melabur Unit Shop Lot? Saya kongsikan kepada anda di sini :- Kisah ini adalah catatan dari pengalaman sebenar FAIZ SUFI yang di post di dalam Status FBnya Setelah mendapat approval FAIZ SUFI saya kongsikan kepada anda disini. Kepada yang belum mengenali FAIZ SUFI boleh klik LIKE dan FOLLOW FB beliau di LINK berikut ---->>>> https://www.facebook.com/faizsufi?fref=ts&ref=br_tf Banyak TIP bermanfaat yang dikongsikan dari pandangan kacamatanya dan pengalaman beliau sendiri dari masa ke semasa
12 ANTARA BANGLO RM400K VS KEDAI RM600K, MANA MENJADI REBUTAN? ================================ Faiz Sufi 23/8/2014 Aku > Tokey, you buka kedai perabot ni boleh untung ka dalam kampung? You ambik 4 pintu maa, atas bawah. Sewa mau RM12,000 lorh sebulan. #SembangMuhongChannelNetwork. >>> Chinese will strive for Kedai RM600K Tokey > Beli kedai ini macam pasang jerat maa. Ada hari tak dapat hasil, sekali dapat hasil, makannya sedap. Jerat yang bagus tahannya di kawasan laluan haiwan. Kedai
13 yang bagus adalah di gugusan kedai atau di tengah bandar. TAKTIKAL SEORANG TOKEY MEMBELI KEDAI " Biar rumah kecik, duduk dalam store pun tak mengapa! Janji duit kita pergi bayar beli kedai maa! " =============================================== 1- BELI KEDAI NISBAH 3 Beli kedai di dalam gugusan kawasan perniagaan, beli 3 kedai sekaligus dalam kawasan yang sama. - 1 kedai untuk meniaga sendiri - 2 kedai untuk disewakan kepada orang lain. 2- MATEMATIK TOKEY TU AJAR AKU TADI : Harga Kedai = RM400k per unit. 3 Kedai = RM1.2juta Montly payment : RM8,000 x 20 tahun. 2 kedai disewakan pada harga bulanan RM4000. Maka total sewaan = RM8000 guna untuk bayar bank. Ingat, sewaan meningkat setiap perjanjian 2 tahun. 1 kedai yang guna untuk buat business? Duit lebih bayar kat bank, duit lebih simpan untuk beli jerat baru! 3- MAKE YOUR ACCOUNT STRONG
14 2 kedai disewakan, 1 kedai guna untuk niaga sendiri. Memang akaun nampak strong untuk apply loan beli kedai kedai di gugusan perniagaan yang lain. 4- NETWORKING BUSINESS Takdak duit nak ambik kedai? Suruh bapak saudara you yang kerja kerajaan pergi ambik loan beli itu kedai, you masuk buat niaga dalam itu. Bapak saudara kena bayar bank RM5000 sebulan, You bayar sama dia RM7000 laa. Kasi sikit sama diaa. 5- ADIK BERADIK YANG BEKERJASAMA Dalam family, mesti ada orang yang kerja kerajaan, atau orang yang kerjanya mudah buat loan. Sewa kedai dari adik beradik ja, Duit pusing sama-sama kita maa. Abang saya beli kedai, dan sewakan pada kami adik adik. Kami adik adik masuk buat niaga maa. Duit naiga kasi bayar sama loan abang la. Masing masing jaga laa. Takkan adik beradik sendiri pun you mau tikam? takkan adik beradik sendiri pun you mau hentam kasi makan? =============================================== Diluar sana, ada pelbagai taktik dan teknik jalan niaga yang dibuat oleh orang lain. Stay hunger, stay foolish.
15 >>>Tak rugi menyapa seorang Pakcik Chinese Pasti ada cerita menarik untuk aku ambik manfaat. Disebabkan tokey Chinese tu ajar aku ilmu niaga, asalnya nak beli barang total kos RM1000 sahaja, sudah beli berlebih lebih 3 kali ganda. Money is NOTHING, Knowledge is EVERYTHING Konklusi BAGAIMANAKAH rakan kita ini melihat pelaburan Unit SHOP LOT?? " Biar rumah kecik, duduk dalam store pun tak mengapa! Janji duit kita pergi bayar beli kedai maa! " Mereka sendiri mengakui pelaburan SHOP LOT menghasilkan keuntungan yang lumayan. Orang Cina terkenal dengan kefasihan Bahasa dan Ilmu perniagaan. Salah satu Ilmu perniagaan yang sangat penting dikuasai ialah menguruskan WANG. Mereka handal MENYIMPAN Wang dengan jimat cermat dan mahir menghidu peluang Pelaburan untuk melipat gandakan kekayaan mereka
16 Mereka tidak melihat Wang sebagai sesuatu yang perlu dihabiskan. Mereka melihat Wang untuk digandakan dengan lebih banyak lagi melalui Instrument pelaburan yang paling efisyen. Pelaburan yang menghasilkan pulangan paling Optimum Mana yang elok dijadikan pedoman dan panduan. Paling menarik jika melihat cara mereka berfikir dan cara Bagaimana mereka menarik seluruh kapasiti yang ada untuk pergi ke tahap yang lebih jauh daripada kemampuan sebenar. Dengan ILMU, DISIPLIN dan MATLAMAT yang jelas semuanya bukan mustahil!
17 TANGGA PELABURAN HARTANAH Sebelum membicarakan Unit Komersil SHOP LOT lebih lanjut. Mengenali Tangga Pelaburan Hartanah akan membantu anda lebih memahami setiap jenis Pelaburan Hartanah. Tangga Pelaburan Hartanah adalah seperti berikut :- i) Residential ii) Commercial iii) Industrial iv) Land SHOP UNIT : RENTAL YIELD & HI MARKET APPRECIATION sedang menanti anda
18 CARTA PELABURAN HARTANAH diatas menunjukkan dengan jelas semakin tinggi anda mendaki di dalam "Tangga Pelaburan" Hartanah. Anda sebenarnya berhadapan dengan RISIKO lebih tinggi. Pada masa yang sama berpotensi mendapat PULANGAN lebih tinggi Salah satu manfaat terbesar dengan berbuat demikian adalah anda boleh merancang Strategi Pelaburan Hartanah yang paling sesuai dengan SITUASI semasa anda. Anda tidak perlu menjadi Pelabur Ikut-Ikutan. Anda perlu mendapat sebanyak informasi yang diperlukan dan gunakan Informasi yang diperolehi ini untuk membuat kajian kesesuaian dengan Profile Kewangan anda bagi meraih Keuntungan yang paling maksimum Akhirnya PELABURAN HARTANAH anda akan bermula pada titik KEKUATAN yang anda ada dan menjauhi pelaburan yang menjadi KELEMAHAN anda Justeru anda akan temui pelbagai variasi Pelabur Hartanah. Ada yang melabur unit Kos Rendah seperti Flat, Apartment, Rumah teres, Semi D, Lot Banglo Condominium, Unit Komersil seperti Ruang Pejabat, Retail Lot, Shop Office, Unit Industri Kecil dan Sederhana(IKS), Unit Kilang Semi D dan seterusnya Tanah untuk Pembangunan
19 Hal ini sangat penting untuk anda pecah dan bahagikan Strategi Pelaburan mengikut segmen yang lebih kecil. Ianya menjadi lebih mudah diperhatikan dan dibuat perbandingan KEBAIKAN dan POTENSI pelaburan berkenaan kepada anda. Lain - lain manfaat yang diperolehi adalah anda dapat menilai PELUANG yang diberikan dalam setiap tangga Pelaburan ini, CABARAN yang menanti serta KESESUAIAN dengan situasi semasa anda sekarang ini dan akan datang Semoga anda dapat memanfaatkan semaksimum Potensi yang mungkin terhadap keupayaan Pelaburan anda
20 A. Unit Kediaman(Residential) RESIDENTIAL Residential adalah Unit Kediaman. Pulangan keatas Pelaburan adalah bergantung kepada Lokasi. Bagi yang ingin mendapatkan keuntungan yang tinggi daripada FLIPPING. Pelabur seperti ini lebih gemar melabur di dalam Rumah Teres atau link House. Bagi mereka yang memerlukan CASHFLOW atau Hasil Sewaan yang tinggi Unit jenis Apartment dan Kondominium adalah yang terbaik. Hal ini kerana perbandingan kadar sewa yang diperolehi adalah lebih tinggi. JENIS-JENIS UNIT RESIDENTIAL ADALAH SEPERTI BERIKUT :-
21 i) CONDOMINIUM CONDOMINIUM adalah unit kediaman yang diduduki dan dihak milik secara individu. Walaubagaimanapun Unit-unit ini berkongsi kemudahan yang disediakan secara bersama seperti Kolam renang, Gymnasium, Nursery, Bilik Bacaan, Taman permainan kanak-kanak, ruang serbaguna dan sebagainya Rajah : The Oval Residency City Centre Kesemua kemudahan dan kawalan yang ada di dalam CONDOMINIUM di jaga sepenuhnya oleh Ahli Jawatan Kuasa(AJK) penduduk yang dilantik. Namun begitu ada Persatuan Penduduk yang melantik FACILITIES MANAGEMENT untuk mentadbir bagi pihak Association dan diselia oleh Ahli Jawatan Kuasa Penduduk yang dilantik
22 ii) APARTMENT Maksud APARTMENT ialah Unit kediaman bertingkat yang dimiliki oleh pelbagai individu atau seorang individu dalam satu-satu masa Di Malaysia APARTMENT adalah Unit Kediaman Bertingkat yang selesa untuk tinggal, dikelilingi dengan pagar kawalan keselamatan 24jam, rakaman CCTV dan sebagainya. Pemilik Unit Apartment akan diberikan ruang meletak kenderaan khas ditadbir dan diuruskan secara bersama diantara Persatuan Penduduk dan Pemaju Perumahan berkenaan melalui JOINT MANAGEMENT BOARD(JMB) APARTMENT mempunyai kemudahan yang lebih rendah berbanding CONDOMINIUM. Kadar bayaran Maintenance Fee juga lebih rendah. Unit Apartment diduduki oleh golongan pertengahan di dalam masyarakat setempat
23 iii) FLAT FLAT adalah jenis kediaman yang hampir sama dengan CONDOMINIUM dan APARTMENT. Bagaimanapun FLAT mempunyai kemudahan yang sangat terhad. Keluasan rumah juga adalah kecil. Harganya juga adalah rendah dan sesuai untuk golongan berpendapatan kecil Rajah : Flat Jalan Pekeliling
24 iv) BANGLO Banglo adalah rumah sebuah yang memiliki tanah yang luas disekelilingnya. Rumah jenis ini strukturnya tidak bersambung dengan mana-mana rumah disekitarnya. Biasanya pagar yang menghubungkan dengan rumah berhampiran Jenis rumah Banglo biasanya melambangkan status sosial orang yang menghuni rumah tersebut. Rumah jenis ini merupakan yang paling mahal kerana jumlah keluasan lantai dan tanah yang luas dan selesa
25 v) SEMI DETACHED SEMI DETACHED atau SEMI D adalah rumah jenis satu tingkat atau dua tingkat yang mempunyai tanah yang luas di sebahagian besar kawasan rumahnya. Rumah jenis ini biasa berkembar 2 Unit sekaligus. Harga rumah ini adalah lebih rendah berbanding dengan rumah jenis Banglo tetapi lebih tinggi berbanding rumah Teres Rajah : Semi D
26 vi) LINK HOUSE LINK HOUSE atau biasa di panggil rumah Teres. Rumah jenis ini adalah rumah yang dibina sebaris dengan keluasan dan reka bentuk setiap rumah adalah sama. Melainkan rumah yang paling akhir di panggil End Unit atau Corner Unit memiliki keluasan yang lebih luas dan reka bentuk yang lebih besar RAJAH : Teres 2 Tingkat Denai Alam
27 vii) TOWN HOUSE Rumah jenis TOWN HOUSE ini mempunyai rekabentuk yang hampir sama dengan rumah teres dua tingkat. Bagaimanapun rumah ini mempunyai pemilik yang berbeza untuk unit ditingkat atas dan bawah Rajah : Town House 2 Tingkat Sunway Damansara
28 B. Komersil UNIT KOMERSIL Unit KOMERSIL terdiri daripada bangunan yang menjadi tempat orang bekerja dan menjana pendapatan daripadanya. Pemilik memperolehi kadar pendapatan SEWA lebih lumayan daripada Penyewa. Bagi Unit yang baik biasanya menerima POSITIVE CASH FLOW 3 kali Ganda daripada modal bayaran Installment bulanan yang dikeluarkan Contoh : Kadar INSTALLMENT bulanan Kadar SEWA diperolehi = RM2500.00 sebulan = RM7000.00 sebulan *Perlu diingat KADAR Sewa ini akan setiasa meningkat setiap 2 Tahun semasa renew Perjanjian Sewaan Jenis Penyewa yang menyewa unit ini adalah Pengusaha dan Ahli Pernigaan yang menawarkan Products/Services dalam skala yang kecil. Contohnya pengusaha Restoran, Kedai tayar, Kedai buku dan stationary, kedai runcit, Butik, Spa & Kesihatan, Ruang Pejabat dan sebagainya. Antara jenis-jenis Unit Commercial adalah seperti berikut :
29 i) SHOP LOT SHOP LOT adalah ruang perniagaan yang lebih sesuai kepada peniaga yang menjual BARANGAN dan PERKHIDMATAN pada skala kecil dan sederhana seperti Restoran, Kedai Runcit, Butik, Kedai peralatan Elektrik, Kedai Perabot, Kedai Bunga dan sebagainya. Unit SHOP LOT amat diperlukan disebuah Kawasan Pembangunan Bandar Baru bagi memenuhi keperluan penduduk setempat Dengan adanya SHOP LOT dikawasan berhampiran, penduduk setempat tidak perlu ke tempat yang lebih jauh seperti ke Pasaraya, pasar basah atau gedung membeli belah dan sebagainya. SHOP LOT mewujudkan alternative kepada penduduk untuk mendapatkan keperluan seharian. Justeru kewujudan SHOP LOT adalah penting di sebuah kawasan pembangunan baru seperti Projek Perumahan lengkap yang banyak dibina oleh pemaju pada masa ini. Rajah : Unit SHOP LOT Puncak Alam Fasa 3
30 Apa yang perlu diperhatikan adalah jumlah Populasi penduduk semasa, jangkaan pertambahan penduduk 1 Tahun dan 5 Tahun akan datang. Jumlah unit SHOP LOT ditawarkan. Semakin tinggi jumlah penduduk adalah semakin baik di kawasan yang kurang Unit SHOP LOT yang ditawarkan. Ratio bagi jumlah penduduk yang tinggi berbanding jumlah SHOP LOT yang kecil bilangannya adalah menjadi kriteria utama untuk anda membeli unit SHOP LOT berkenaan Seterusnya jumlah penduduk yang tinggi akan menjadikan SHOP LOT ini suatu kawasan tumpuan penduduk setempat. Sudah pasti unit-unit seperti ini akan menjadi kegemaran TENANT yang berpotensi untuk menjalankan perniagaan mereka. Ini bermakna Pelaburan di Lokasi seperti ini adalah baik dan anda boleh memperolehi TENANT dengan segera sebaik CF diperolehi Unit SHOP LOT seperti ini akan mempunyai Graf kadar kenaikan sewa yang lebih ketara berbanding dikawasan yang kurang sambutan dan permintaan. Teruskan Disiplin dan Sabar untuk memerhatikan dan mengenalpasti lokasi seperti ini serta merebut peluang yang ada
31 ii) RETAIL LOT RETAIL LOT adalah ruang pernigaan di Pasaraya Mega dan juga Pasaraya yang lebih kecil keluasannya dan berjenama Antarabangsa seperti TESCO, JAYA JUSCO, AEON BIG, GIANT dan sebagainya. Kadar sewa untuk RETAIL LOT ini dikira berdasarkan keluasan dan jumlah Traffik. Jumlah Traffik ialah jumlah kehadiran pelanggan yang datang pada setiap hari. Lebih tinggi jumlah kehadiran pelanggan maka lebih tinggi peluang untuk penyewa RETAIL LOT memperolehi hasil jualan yang lumayan. Maka kadar sewa juga akan ditetapkan dengan Harga yang lebih tinggi dan Peraturan-Peraturan yang dikenakan adalah lebih ketat dan mesra penyewa
32 iii) RUANG PEJABAT Ruang Pejabat adalah Unit di dalam Bangunan yang dijual kepada pembeli dan disewakan semula kepada penyewa yang berminat Rajah : Ruang Pejabat Kadar Harga Sewaan dan Harga Jualan Ruang Pejabat ini juga bergantung kepada Lokasi dan kemudahan persekitaran yang disediakan. Ruang Pejabat yang berada di tengah Kota Kuala Lumpur dan berhampiran dengan KLCC, KL Sentral dan Bangsar mempunyai kadar sewa yang lebih tinggi
33 iv) SERVICES SUITE SERVICES SUITE adalah jenis Unit Pejabat yang berada di dalam persekitaran Shopping Mall. Unit seperti ini mempunyai Ruang Pejabat, Apartment atau Condominium kediaman, Hotel dan juga Retail Lot dan dikira sebagai Unit Komersil v) SERVICES APARTMENT SERVICES APARTMENT adalah Projek Kediaman yang dibangunkan di atas tanah Komersial. Merujuk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) Akta 118 Fasal 2 menggariskan seperti berikut : Rumah tempat tinggal adalah untuk bangunan yang dibangunkan dan digunakan untuk tujuan Kediaman tetapi tidak termasuk Bangunan yang didirikan di atas Tanah Komersil Rajah : Sri Acappella Serviced Apartments
34 Justeru ini bermakna Services Apartment ditakrifkan sebagai Unit Komersil yang lain seperti Retail Lot, Shop Lot dan sebagainya. Segala masalah yang berlaku seperti kelewatan Bangunan disiapkan tidak mengikut tempoh yang ditetapkan pembeli tidak boleh membuat tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah(TTPR) Walaubagaimanapun Hak pembeli masih terus dibela di dalam Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani. Justeru anda perlu baca dan faham hak anda sebagai pembeli sebelum menandatangani sebarang Perjanjian Jual Beli Kesan seterusnya adalah Tariff utility seperti Bil Air dan Bil Elektrik adalah lebih mahal berbanding dengan Unit Kediaman. Ini kerana kadar yang dikenakan mengikut Kadar penetapan Komersil
35 C. Unit Industri Unit Industri terdiri daripada Unit Kilang atau Gudang penyimpanan pada skala yang lebih bersar berbanding Unit Komersil. Pelabur Unit jenis ini biasanya terdiri daripada Pengusaha Kilang pembuatan berskala besar D. Tanah Tingkatan Pelaburan Hartanah yang paling tinggi ialah mengeluarkan Modal keatas pengambilalihan Tanah. Modal untuk membeli tanah sangat tinggi dan pulangan mengambil tempoh masa yang lama. Mereka yang berminat melabur keatas pembelian tanah tidak boleh bergantung kepada hasil sewa tanah yang sangat rendah Pelaburan ke atas pembelian Tanah memerlukan Modal yang besar pada peringkat awal. Seterusnya Modal lebih besar turut perlu dikeluarkan semasa mengusahakan tanah ini untuk Projek Pertanian atau Pembangunan. Dalam masa yang sama anda tidak dapat menikmati keuntungan bulanan seperti pendapatan sewa Tanah terdiri daripada beberapa jenis samada tanah untuk Pertanian/ Perladangan, Tanah kosong yang belum diusahakan dan juga tanah untuk pembangunan Komersil
36 E. STRATEGI PELABURAN HARTANAH Umumnya strategi Pelaburan Hartanah boleh dipecahkan kepada 4 bahagian iaitu : 1. STRATEGI CASH FLOW(ALIRAN TUNAI) Anda melabur untuk tujuan mendapatkan ALIRAN TUNAI setiap bulan. Lebih banyak unit yang anda beli lebih banyak TUNAI yang anda akan perolehi. Sekiranya anda TEKUN & SABAR mempraktikkan STRATEGI jenis ini. Anda akhirnya akan dapat keluar daripada RAT RACE iaitu kehidupan yang tidak Stabil.. dapat gaji cuma untuk kegunaan bayar hutang... Sekiranya anda menggunakan sedikit "Kepintaran serta Kesabaran" anda sebenarnya mampu menjana UNTUNG yang lumayan daripada POSITIVE CASH FLOW yang diperolehi berbanding bekerja makan gaji. Paling utama anda bijak menghidu PELUANG dan manfaatkannya. Tugas anda yang paling penting ialah memastikan keperluan penyewa anda dipenuhi dan penyewa membayar sewa dalam masa yang ditetapkan
37 CONTOH PENGIRAAN : Anda membeli sebuah unit Apartment berharga RM100,000.00 DEPOSIT 10% = RM10,000.00 LOAN 90% = RM90,000.00 INTEREST RATE = 4.5% TENURE = 30 Tahun BAYARAN INSTALLMENT BANK = RM460.00pm SEWA YANG DIPEROLEHI = RM650.00 MAINTENANCE FEE = RM40.00 NET POSITIVE CASH FLOW YANG DIPEROLEHI IALAH RM150.00 sebulan
38 2. STRATEGI BELI & SIMPAN Anda melabur Unit anda bagi tujuan mendapatkan ALIRAN TUNAI dan CAPITAL GROWTH(Keuntungan Modal). Jenis Hartanah yang sesuai untuk Strategi Jenis ini ialah kediaman teres 2 tingkat dilokasi Pembangunan baru, ruang niaga atau tanah komersil Lokasi Rumah teres 2 tingkat di Bandar Sri Damansara CONTOH :- LOKASI : BANDAR SRI DAMANSARA JENIS : TERES 2 TINGKAT i) Harga = RM145,000.00 ii) Tahun = 1996 iii) Tempoh = 18 Tahun (2014) iv) Nilai semasa pada 2014 = RM1,100,000.00 v) KEUNTUGAN BERSIH = RM950,000.00++
39 Strategi BELI & SIMPAN ini perlu mempunyai aliran tunai yang kukuh di dalam tangan. Kekangan semasa Ekonomi mungkin akan menjejaskan anda sekiranya anda tidak mempunya Tunai yang kukuh 3. FLIPPING Dalam lain perkataan adalah anda membeli Unit Hartanah bagi tujuan menjualnya dalam dalam jangka masa yang singkat. Unit Hartanah anda dibeli samada daripada Lelongan Awam, Pemaju atau "Desperate Seller". Pokoknya anda membeli pada harga yang lebih rendah daripada harga Pasaran Sentiasa letak di dalam Minda anda "Keuntungan Pertama yang anda perolehi di dalam Pelaburan Hartanah ialah apabila anda membeli dibawah Harga Pasaran" Justeru Unit yang dibeli ini akan di berikan sentuhan NILAI TAMBAH supaya Harga lebih tinggi boleh ditawarkan. Nilai Tambah yang dimaksudkan termasuklah - memasang Kitchen Kabinet, Dinding yang dicat baru, memasang Railing & Curtain, Pemasangan Grill, Kekemasan dan Kebersihan unit yang ingin dijual di perincikan dengan rapi. Dengan sedikit "USAHA" dan "KEPINTARAN". Sekaligus ia mampu berikan perbezaan ketara pada HARGA yang ditawarkan kepada bakal pembeli
40 3.1 DESPERATE SELLER Apakah maksud DESPERATE SELLER Desperate Seller ialah pemilik unit Hartanah yang mahu menjual unit mereka dengan segera. Penjual jenis ini akan sanggup meletakkan harga jauh lebih rendah daripada Harga semasa pasaran untuk tujuan menarik pembeli dan menjual unit mereka dengan segera Ada beberapa sebab utama Mengapa penjual jenis ini bertindak sedemikian. Antaranya adalah : i) Penjual telah menemui rumah idaman sebelum dapat menjual rumah sedia ada. Lebih memburukkan keadaan bila penjual telah berpindah ke rumah baru dan terpaksa membayar 2 installment Bank. Pemilik rumah jenis ini sanggup menjual rumah mereka pada harga yang dikira munasabah kepada mereka walaupun jauh rendah daripada harga pasaran ii) Berlakunya Penceraian. Penjual telah memutuskan untuk tidak lagi dapat hidup bersama sebagai pasangan suami isteri dan ingin melupakan kisah silam mereka secepat yang boleh. Penjualan Unit ini dapat melegakan perasaan kecewa dan ingin melupakan kisah yang berlaku. Justeru pembeli yang bertuah boleh mengambil kesempatan yang ada
41 iii) Jenis pemilik seterusnya ialah mereka yang telah diarahkan berpindah oleh Majikan ke Bandar atau Negeri lain. Pemilik jenis ini ada yang tidak mahu menguruskan rumah mereka lagi dan membuat keputusan menjual segera Unit yang diduduki iv) Penjual terdesak juga ada di kalangan pemilik yang tidak mahu menambah Modal membaiki kerosakan rumah yang berlaku akibat proses Organik, bencana alam dan sebagainya. Sekiranya anda bersedia untuk meletakkan sedikit usaha dan membaiki kerosakan yang ada. Anda mampu menjana keuntungan yang diperlukan selepas mendapatkan harga jauh lebih rendah daripada harga pasaran dari penjual Penjual terdesak biasanya akan mengiklankan ayat berikut di dalam listing mereka. Antaranya ialah Make offer Must sell immediately Divorce Owner transferred
42 4. LELONG Melalui pemerhatian dan pengalaman sendiri sehingga tahun 2012 unit Lelong sememangnya "Lubuk" mendapatkan Unit Idaman dibawah Harga PASARAN. Selepas tahun berkenaan Minat dan Pengetahuan tentang Hartanah rata-rata semakin meningkat. Semakin banyak kelas celik Hartanah di adakan merata ceruk dan tempat. Boleh dikatakan saban minggu akan ada graduan baru kelas Pelaburan Hartanah. Mereka inilah golongan utama yang sentiasa menambah bilangan pembida di Lelongan Awam CIMB Auction House Justeru anda akan dapati semakin sukar membida di dalam Lelongan Awam yang di adakan. Pada tahun 2014 lokasi terakhir Lelongan Awam yang saya pergi ialah di "CIMB Auction" yang diadakan disebuah Hotel terkemuka tengah Kotaraya Kuala Lumpur. Apa yang saya perasan terlalu ramai yang akan masuk untuk bidaan setiap Unit yang di lelong. Justeru peluang anda untuk menang sudah pasti semakin sukar.
43 Ditambah Faktor kegagalan mengawal Emosi seringkali unit yang di bida menjadikan Harganya lebih tinggi daripada Harga Pasaran Kepada Pelabur, situasi ini sangat tidak produktif kepada perancangan masa hadapan. Ada juga sesetengah pembida yang sanggup membeli unit Lelong lebih tinggi daripada harga pasaran disebabkan LOKASI. Ada yang ingin dekat dengan keluarga, ibubapa dan sebagainya. Justeru STRATEGI baru perlu anda gunakan untuk unit Lelong. Anda juga boleh mula melihat ke lokasi di luar KUALA LUMPUR dan SELANGOR. Walaupun lain-lain negeri turut menerima kesan kenaikkan harga Hartanah namun masih ada ruang untuk anda mencubanya. Tahap kesedaran tentang Pelaburan Hartanah masih rendah dan anda mungkin boleh mengambil kesempatan sebanyak mungkin sebelum situasi semakin kompetatif seperti di KUALA LUMPUR & SELANGOR "Orang buat DUIT itu tahu apa yang orang lain tidak tahu. Mereka ini tahu tentang FAKTOR-FAKTOR Kejayaan dan menumpukan perhatian kepada Faktor ini"
44 RAHSIA MELABUR SHOP LOT SHOP LOT adalah termasuk di dalam Tangga Pelaburan Hartanah yang kedua iaitu Commercial. Semakin tinggi tangga Pelaburan Hartanah yang anda daki. Semakin tinggi RISIKO yang anda ambil. Justeru PULANGAN kepada anda juga semakin tinggi Umum mengetahui bahawasanya melabur di dalam Pelaburan Hartanah memberikan keuntungan dan pulangan yang lumayan. Namun begitu anda harus mempunyai daya KETEKUNAN yang tinggi, DISIPLIN serta SABAR dalam membuat keputusan pelaburan yang tepat dan tidak terburu-buru. Tersilap langkah pasti melambatkan anda mencapai Matlamat anda Perkara seterusnya yang perlu ada untuk menjadi seorang Pelabur Hartanah yang berjaya adalah anda harus menguasai PROFILE KEWANGAN anda. Pengetahuan dan kemahiran menguruskan Profile Kewangan anda akan membantu serta memacu membuat keputusan-keputusan tepat dan terbaik di dalam Pelaburan Hartanah pada masa akan datang. Sangat rugi sekiranya anda temui unit Hartanah yang berpotensi tinggi atau harganya jauh lebih rendah daripada harga pasaran. Namun anda tidak dapat mengambil peluang ini gara-gara PROFILE KEWANGAN yang tidak bersedia
45 Disinilah salah satu Rahsia dan jawapan kepada anda Bagaimana Saya Memulakan Tangga Kedua di dalam Pelaburan Hartanah iaitu Melabur Unit Komersial SHOP LOT Ramai dikalangan Pelabur Hartanah akan mula berminat untuk melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT apabila saya membuat pengiraan dibawah ini. Tak percaya tak mengapa. Apa yang penting anda perlu buat sahaja mengikut Panduan yang diberikan :- Contoh Pengiraan Pendapatan & Pulangan Yang Diperolehi Di Dalam Pelaburan Unit SHOP LOT:
46 Sebuah SHOP LOT unit tepi :- i) Harga RM600,000.00(Unit Baru) ii) Beli Tahun = 2012 iii) Saiz Keluasan =3400sf iv) Deposit(20%) = RM120,000.00 v) Pembiayaan = RM495,000.00 vi) Kadar Interest = 4.5% vii) Tempoh Pinjaman = 25 Tahun viii) INSTALLMENT = RM2,755.00 ix) RENTAL = RM7,000.00 x) POSITIVE CASH FLOW = RM4245 xi) TENANT masuk selepas 4 Bulan terima CF xii) MARKET APPRECIATION selepas 3 tahun = RM1,600,000.00 * Nilai Harga berdasarkan Permintaan Semasa
47 NOTA : Pengiraan di atas adalah hasil sebenar yang di perolehi ke atas salah satu unit SHOP LOT yang di beli Justeru E BOOK ini dihasilkan untuk berkongsi TIPS & PEMERHATIAN yang di buat dalam Pelaburan SHOP LOT ini kepada anda TIPS yang diberikan adalah berdasarkan daripada pengalaman sebenar di dalam bidang PELABURAN HARTANAH ini. Apakah Faktor-faktor yang perlu anda ambil kira sebelum membuat keputusan membeli SHOP LOT idaman anda. Hal ini sangat penting agar keputusan yang anda ambil adalah keputusan yang tepat. Bukan keputusan agak-agak atau ambil mudah
48 Ini kerana kesilapan membuat keputusan yang SALAH akan membuatkan anda menangung ketiadaan penyewa berpotensi dan Market Value(MV) yang statik. Lebih memburukkan keadaan apabila anda terpaksa menanggung bayaran INSTALLMENT dengan pihak Bank sekaligus mengurangkan Positive Cash Flow anda. Keadaan ini sudah pasti akan memaksa anda menunda banyak perancangan Pelaburan Hartanah seterusnya
49 MENGAPA MELABUR UNIT KOMERSIL SHOP LOT Berikut adalah beberapa alasan yang dikenalpasti mengapa Pelaburan di dalam Unit Komersil Shop Lot dibuat. Antaranya ialah :- 1. ROI YANG TINGGI Anda melabur di dalam SHOP LOT kerana anda mencari pelaburan yang memiliki ROI atau Return On Investment yang tinggi. Pelaburan di dalam Unit SHOP LOT adalah salah satu daripada pilihannya 2. MILIKI UNIT UNIT KEDIAMAN YANG BANYAK Selepas selesa memiliki Unit Kediaman yang banyak sudah sampai masanya anda bertukar kepada strategi melabur Unit Shop Lot. Lebih RISIKO dan lebih PULANGAN. Beberapa teman saya merungut dan pening kepala melayan karenah penyewa rumah yang pelbagai. Tambahan lagi sebagai pekerja makan gaji di institusi Swasta atau Kerajaan tidak mudah untuk uruskan masa dan selesaikan masalah yang berlaku kecuali dihujung minggu atau terpaksa mohon cuti. Biasanya isu berkaitan Maintenance rumah ie- paip bocor, dinding serap air, tekanan air rendah, bumbung bocor, tandas sumbat dan sebagainya
50 Sekiranya pemilik memiliki beberapa unit kediaman dikawasan yang sama. Biasanya masalah dapat ditangani degan mudah. Masalah mula timbul sekiranya unit Kediaman mula bertambah hingga ke angka 10 ke atas dan jarak diantara unit ini jauh diantara satu dengan yang lain. Lagi tinggi bilangan unit yang dimiliki lagi banyak masalah yang dihadapi untuk tangani masalah atau isu yang timbul. Selain maintenance belum lagi isu keluar dan masuk penyewa baru dan sebagainya. Pendek kata banyak juga tugas-tugas yang perlu dilakukan. Justeru pilihan yang terbaik adalah bertukar kepada melabur Unit Shop Lot 3. HARGA RUMAH KEDIAMAN YANG SEMAKIN TINGGI DI KL/ SELANGOR Harga Rumah Kediaman yang terlalu tinggi telah mengurangkan minat untuk membeli unit rumah sebagai pelaburan utama. Bayangkan 1 unit rumah 2 tingkat jenis intermediate di sekitar seksyen 13 SHAH ALAM pada tahun 2014 ini sekurang kurangnya berharga RM800,000.00 seunit untuk unit baru Begitu juga untuk Unit Kediaman jenis Kondominium. Harga jualan yang semakin tidak masuk akal ditawarkan. Harga jualan 1 unit Kondominium bagi keluasan 800sf++ di sekitar SHAH ALAM pada tahun 2014 adalah sekitar RM450,000.00 @ kira-kira RM560 sekaki persegi
51 Bagaimanapun berbeza dengan Unit Kediaman Jenis Apartment. Harga Pasaran semasa masih lagi reasonable. Bagi tujuan Pelaburan yang berisiko rendah dan pulangan yang baik Unit Kediaman jenis Apartment adalah antara pilihan yang terbaik untuk anda ambil kira Bagaimanapun tidak ramai pemaju yang berminat membina unit Apartment pada masa ini. Sekiranya ada lokasinya adalah jauh daripada pusat bandar 4. RENTAL YIELD YANG LUMAYAN BERBANDING RUMAH KEDIAMAN Unit Komersil Shop Lot mempunyai rental yield yang lumayan. Biasanya pemilik menerima hasil 3 kali ganda daripada bayaran installment dengan pihak Bank Pembiaya Keadaan ini jauh berbeza dengan unit kediaman samada rumah teres, semi D mahupun bangle. Kenaikkan kadar sewa setiap 2 tahun juga sangat menarik berbanding Unit Kediaman. Cuma kekangan untuk melabur unit Shop Lot ialah perlukan Modal Tunai yang tinggi dan tempoh pinjaman yang singkat sekitar 25 tahun
52 5. PENGUSAHA PREMIS PERNIAGAAN Sasaran saya semasa menjalankan Kontrak Perkhidmatan Cucian Linen Hospital pada tahun 2006 adalah memiliki Unit Komersil SHOP LOT sendiri. Memiliki unit perniagaan sendiri adalah suatu perkara yang sangat menyeronokkan berbanding terpaksa menyewa. Sekiranya menyewa duit sewa yang dibayar pada setiap bulan terasa seperti mengalir deras di dalam sungai tanpa apa-apa pulangan. Tambahan lagi jika terpaksa berhadapan dengan Owner yang cerewet dan gemar menaikkan kadar sewa yang tidak munasabah Justeru sasaran seterusnya dapat dicapai dengan membeli sebuah unit Shop Office 2 tingkat dengan keluasan 20 x 70. Perniagaan menjadi lebih stabil kerana anda tidak perlu lagi merasa bimbang setiap kali tempoh sewaan semakin hampir dengan tarikh tamat. Begitu juga apabila anda mengetahui unit sewaan anda telah dijual dan bakal dimiliki oleh pemilik baru. Sudah pasti kedudukan perniagaan anda dalam keadaan tidak stabil dan terpaksa mencari tempat baru atau di lokasi baru Semasa memulakan perniagaan saya tidak mensasarkan membeli sebarang kereta mewah. Ini kerana sekiranya membeli sebuah kereta VALUE kereta akan turun sebaik sahaja anda membuat bayaran yang pertama untuk kereta anda. Keadaan ini jauh berbeza sekiranya anda melabur di dalam pasaran hartanah. Semakin lama Nilainya semakin tinggi
53 Sukar pada awalnya untuk menahan dugaan dan cabaran yang datang. Namun demikian keinginan yang tinggi untuk mengambil kesempatan yang ada di dalam Pelaburan Hartanah telah menghilangkan perasaan itu secara automatis. Keinginan yang tinggi telah memudahkan tugas yang sukar. Timbul kepuasan yang tinggi di dalam diri apabila melihat setiap bulan jikapun bukan setiap hari. Paras harga semasa yang ditawarkan semakin meningkat Salah satu ciri utama Pelabur Hartanah adalah anda harus menjadi seorang Oppurtunis dan Bijak mengambil peluang. Tatkala paras harga masih agak rendah anda perlu membuat sebanyak mungkin pelaburan dengannya Justeru inilah salah satu sebab mengapa ramai dikalangan Pelabur Hartanah tegar mengambil ringan keperluan membeli kereta berjenama. Melainkan setelah mereka ini mencapai sasaran yang diidamkan di dalam Pelaburan Hartanah. Mereka mula membeli kereta mahal serta berjenama dengan menggunakan Positive Cash Flow yang diperolehi. Dua(2) keuntungan nyata yang diperolehi oleh golongan ini adalah :- i) Mengunakan kereta berjenama dengan percuma ii) Laverage Memiliki kereta berjenama dengan Percuma dan dalam masa yang sama turut mempunyai Unit - Unit Hartanah yang terus meningkat naik Nilainya di Pasaran
54 Berbalik kepada Poin di atas sebagai pengusaha Premis Perniagaan sudah semestinya anda perlu membayar sewa bulanan. Adalah lebih baik jika sekiranya anda membayar Bank yang membiayai pembelian unit SHOP LOT anda berbanding anda membayar sewa kepada LANDLORD. Anda sebenarnya memperolehi keuntungan berganda kerana:- i) Anda menyewa di premis sendiri ii) iii) iv) Anda tidak perlu risau kenaikan kadar sewa setiap tahun Anda juga tidak perlu risau memikirkan back up plan jika sekiranya Owner berhasrat mengambil semula unit sewaannya Perniagaan yang stabil adalah perniagaan yang memiliki unit sendiri v) Anda boleh menikmati keuntungan daripada MARKET APPRECIATION untuk Unit anda
55 6. LEBIHAN PENAWARAN UNIT SHOP LOT Lebihan penawaran SHOP LOT berlaku untuk Kuota Bumiputera sahaja. Hal ini kerana kurangnya minat Bumiputera untuk membeli Unit SHOP LOT di atas beberapa faktor antaranya : i) Kebanyakkan bekerja makan gaji ii) Modal rendah iii) Berisiko tinggi iv) Tidak berani v) Mempunyai lain pilihan pelaburan vi) Kuranngya Ilmu Pengetahuan berkaitan Pelaburan Hartanah untuk Unit Komersil vii) Kurang kemahiran Melabur Justeru disebabkan beberapa Faktor di atas yang dihadapi oleh pelabur-pelabur Bumiputera menyebabkan Kuota Bumiputera untuk Unit Komersil seperti SHOP LOT ini lambat untuk habis dijual bagi sesuatu projek pembangunan Sementara unit bukan Bumiputera pula akan habis dalam masa yang sangat singkat. Hal ini kerana kemampuan dari segi Modal yang ada. Bagi Unit Kuota Bumiputera disinilah kelebihan yang anda boleh gunakan untuk memilih Unit yang baik untuk sesebuah projek Pembangunan. Bayangkan jika Kuota Bumiputera ini ditarik balik oleh pihak berkuasa. Peluang untuk anda melabur di dalam Unit SHOP LOT akan semakin sempit kerana kekurangan dan ketidakupayaan yang ada untuk bersaing dengan pembeli yang ada Modal yang tinggi.
56 Bagaimanapun untuk jangkamasa panjang sekiranya tiada sambutan daripada pembeli Bumiputera untuk Unit SHOP LOT bagi Kuota Bumiputera ini. Kuota ini akan dibuka dan ditawarkan kepada pembeli Non Bumiputera Bagi tujuan FLIPPING anda digalakkan untuk membeli Unit SHOP LOT yang berstatus NON BUMIPUTERA. Hal ini kerana apabila Unit SHOP LOT anda telah mempunyai penyewa dan Market Value (MV) untuk Hartanah berkenaan naik dengan ketara. Anda boleh menjual Unit berkenaan kepada sesiapa sahaja tanpa ada Sekatan Kepentingan samada kepada Bumiputera dan juga kepada Non Bumiputera. Umum mengetahui pembeli Non Bumiputera mempunyai kemampuan dan permintaan yang tinggi untuk membeli Unit SHOP LOT yang baik dari segi Pelaburan jangka panjang Hal ini tidak berlaku jika anda membeli Unit Komersil yang berstatus Bumiputera. Anda hanya boleh menjual kepada pembeli Bumiputera sahaja. Keburukan langkah ini adalah anda akan mengalami sedikit kesukaran jika sekiranya anda ingin menjual unit anda dengan segera. Hal ini kerana anda hanya boleh menjual Unit anda kepada Bumiputera sahaja. Manakala ramai lagi Bumiputera diluar sana yang kurang berkemampuan untuk membeli Unit Komersil seperti SHOP LOT ini. Melainkan golongan Bumiputera yang menjalankan perniagaan Justeru Unit SHOP LOT untuk Kuota Bumiputera lebih sesuai kepada Strategi Jangka Panjang anda serta untuk menjana CASH FLOW
57 Sementara kelebihan adanya Undang-undang yang memperuntukkan Kuota Bumiputera untuk penjualan Unit Komersil seperti SHOP LOT ini ialah peluang anda untuk membeli Unit Komersil masih tinggi. Hal ini kerana rata-rata projek Komersil yang dilancarkan kurang mendapat sambutan Bumiputera disebabkan masalah masalah yang disenaraikan di atas tadi Umum juga mengetahui kebanyakkan pemaju Projek Pembangunan Hartanah adalah terdiri daripada Non Bumiputera. Dikalangan mereka ini terdiri daripada Top Management hinggalah kepada jurujual Hartanah. Justeru tidak dinafikan peluang untuk pelabur Bumiputera melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT yang berdaya maju lebih sukar dan mencabar dalam beberapa keadaan melainkan anda mempunyai kekuatan Modal yang tinggi. Masalah yang dihadapi dengan adanya peruntukkan untuk Kuota Bumiputera pun sudah menakutkan. Bayangkan jika peruntukkan Kuota Bumiputera ini sudah tiada lagi Sekiranya anda terus perhatikan lagi dengan teliti Unit Komersil seperti SHOP LOT yang diperuntukkan untuk Kuota Bumiputera anda akan dapati jarang untuk memperolehi peluang membeli Unit yang paling Strategik?
58 Walaubagaimanapun hal ini bukan berlaku kepada semua Projek Pembangunan Komersil. Namun begitu anda digalakkan terus memerhati dan mencatatkan kekangan serta masalah-masalah yang berlaku ini untuk kebaikan generasi seterusnya pada masa hadapan. Atasinya dengan bijak. Tingkatkan Prestasi dan Kurangkan Kontroversi
59 Bagaimana Memilih Unit SHOP LOT yang berdaya maju dan mempunyai penyewa kurang 6 Bulan - 1 Tahun daripada tarikh anda memperolehi CF Faktor ini sangat kritikal dan anda perlu perhatikan berulang kali sebelum anda membuat keputusan melabur dalam SHOP LOT Antara Faktor Penting Yang Perlu Diambil Kira Adalah Seperti Berikut :- i) Lokasi ii) Siapa Pemaju Hartanah berkenaan, Pengalaman Pemaju Menjalankan Projek-Projek Yang Dilaksanakan Sebelum Ini dan Projek Pembangunan Akan Datang iii) Pembangunan setempat iv) Populasi & Kepadatan Penduduk sekitar v) Perancangan Semasa & Perancangan Jangka Panjang di sesuatu tempat vi) Faktor pengangkutan awam - dekat dengan Stesen KTM KOMUTER, MRT, MONORAIL dan sebagainya vii) Exit Lebuhraya Utama viii) Berdekatan Institusi Pengajian Tinggi(IPT), Sekolah, Pasaraya Utama, Hospital dan sebagainya. ix) Berhadapan Jalanraya Utama x) Rekabentuk Design xi) Harga Jualan
60 Memang ada petunjuk-petunjuk jelas yang boleh menjadi perkiraan anda untuk membeli sesebuah SHOP LOT. Perkara-perkara di atas adalah antara perkara utama yang saya perhatikan. Selepas berpuas hati dengan point-point utama di atas. Pemerhatian yang lebih SPESIFIK perlu di lakukan supaya apabila sesebuah pembangunan SHOP LOT siap dibina Unit yang anda miliki akan menjadi unit yang menjadi rebutan penyewa. Unit anda ini bukan hanya berjaya disewakan malah dapat disewakan dalam jangkamasa yang paling singkat. Antara Perkara Yang Lebih Spesifik Yang Anda Perlu Perhatikan Sebelum Anda Membuat Keputusan Membeli Unit Berkenaan Adalah Seperti Berikut :- i) UNIT CORNER Umum mengetahui bahawa Corner Unit adalah unit yang menjadi tumpuan penyewa. Faktor ruang yang luas, mempunyai permintaan yang tinggi dan kemampuan menjana keuntungan berlipat ganda menyebabkan Corner Unit seperti ini mendapat sambutan seperti goreng pisang panas. Justeru pembelian yang baik adalah unit jenis ini
61 ii) BERHADAPAN JALAN RAYA UTAMA Unit SHOP LOT yang menghadap jalanraya mempunyai permintaan yang tinggi. Unit-unit ini sangat cepat laku untuk disewakan sebaik anda memperolehi CF. Hal ini disebabkan penyewa mengambil kira faktor mudah dilihat oleh pelanggan baru dan sedia ada. Unit seperti ini sangat baik untuk Perniagaan mengiklankan Perkhidmatan dan juga Barangan yang mereka tawarkan dengan mudah. Hal ini kerana setiap hari pelanggan yang melalui jalan berkenaan akan dapat melihat premis perniagaan ini dengan mudah. Rajah : Unit SHOP LOT Yang Berhadapan Bangunan PKNS BANDAR BARU BANGI
62 Jika sekiranya anda membeli SHOP LOT unit yang menghadap ke belakang. Anda akan mendapati lebih sukar untuk anda menyewakan Unit seperti ini Hal ini kerana peniaga terpaksa mengambil lebih risiko jika beroperasi di kawasan yang kurang dapat dilihat oleh orang ramai. Selain faktor kos periklanan, pemasaran dan promosi yang lebih tinggi Peniaga biasanya jarang mengambil risiko untuk menyewa Unit SHOP LOT seperti ini. Ramai bakal penyewa akan mengambil sikap berhatihati serta tunggu dan lihat. Selepas tempoh 1 tahun dan kawasan sekitar telah membangun baru unit-unit seperti ini dapat disewakan. Bagi Landlord pula anda akan menikmati kadar sewa yang lebih rendah bagi Unit SHOP LOT seperti ini. Hal ini berlaku disebabkan kurangnya permintaan untuk unit seperti ini. Maka anda juga terpaksa menjadi lebih Fleksibel dalam proses tawar menawar Sewaan untuk unit anda Keadaan seperti ini sudah pasti mengurangkan keuntungan anda dalam jangkamasa panjang. Perlu diingatkan juga bahawasanya HARGA yang ditawarkan adalah sama bagi mana-mana Unit samada menghadap Jalan Raya Utama atau menghadap ke belakang. Justeru jika anda ingin menikmati keuntungan yang lebih tinggi pastikan Unit yang anda beli berada di Lokasi strategik
63 iii) MATAHARI Faktor Matahari adalah antara beberapa faktor utama yang diambilkira oleh penyewa dalam memilih Unit SHOP LOT yang ingin disewa. Justeru anda sebagai pembeli harus peka terhadap permintaan penyewa anda Unit SHOP LOT yang baik adalah unit yang menghadap Matahari disebelah pagi. Hal ini kerana pagi adalah waktu bermulanya Perniagaan dan pelanggan kurang aktif pada masa ini. Jika pun terkena matahari pagi cuacanya tidaklah terlalu panas dan masih nyaman. Pengusaha Restoran biasanya amat menitikberatkan faktor ini Bagi Unit SHOP LOT yang menghadap Matahari diwaktu petang. Unit ini mempunyai kurang permintaan. Matahari diwaktu petang lebih panas. Jika anda pengusaha Restoran anda mungkin akan menghadapi sedikit kesukaran untuk menarik perhatian pelanggan datang ke
64 Restoran anda pada waktu petang. Justeru bagi mengatasi masalah ini Penyewa anda terpaksa mengeluarkan Kos tambahan untuk memasang Awning bagi mengelakkan sinaran Matahari
65 Memohon Pembiayaan Kewangan Yang Sesuai Bagi Unit Komersil Tempoh pinjaman adalah lebih singkat berbanding Unit Residential. Ada Bank pembiaya yang menawarkan tempoh pinjaman 20 Tahun dan ada sesetengah Bank pembiaya ini memberikan tempoh pinjaman sehingga 25 Tahun untuk Unit seperti ini Tempoh masa pinjaman yang perlu anda pohon adalah bergantung kepada situasi semasa anda dan jangkaan situasi yang akan anda hadapi untuk masa hadapan.
66 Hal ini bermaksud anda perlu melihat kepada situasi dan perancangan anda untuk jangka panjang. Sekiranya SHOP LOT untuk Pelaburan. Lebih panjang tempoh pinjaman adalah lebih baik kerana komitment instalment bulanan yang perlu anda commit lebih rendah. Hal ini mungkin akan memberikan anda sedikit kelegaan di dalam Perancangan Kewangan anda sekiranya Unit SHOP LOT yang anda beli masih tidak mempunyai Penyewa yang berminat untuk beberapa tempoh tertentu Tidak dinafikan bahawa RISIKO anda melabur di dalam Unit Komersil SHOP LOT ini adalah tinggi. Worst Case Scenario yang akan anda hadapi di dalam pelaburan jenis ini ialah ketiadaan Penyewa. Ketiadaan penyewa bermaksud anda yang terpaksa mengeluarkan wang daripada poket anda sendiri untuk membayar hutang Bank dalam bentuk INSTALLMENT bulanan Justeru RULE OF THUMB di dalam Pelaburan Hartanah jenis ini memerlukan anda mempunyai HOLDING POWER yang kukuh. Sekurang-kurangnya anda boleh survive selama 24 Bulan tanpa ada penyewa. ***HOLDING POWER bermaksud anda perlu mempunyai kemampuan membayar balik dengan pihak Bank pembiaya sebanyak RM3,000.00(24 Bulan) = RM72,000.00. Banyak bukan! Tetapi jumlah ini tidaklah banyak sangat jika dibandingkan dengan Harga kereta yang anda laburkan
67 Biasanya Pelabur Hartanah tegar kurang berminat untuk membeli Aset dan Harganya terus turun dengan serta merta selepas anda membuat bayaran. Hal ini sama berlaku jika anda membeli Kereta Idaman Anda. Justeru janganlah diketawakan kebanyakkan Pelabur Hartanah tegar yang memandu kereta seadanya. Dalam masa yang sama Aset yang dimiliki bernilai Jutaan Ringgit dan Nilainya terus meningkat naik dari semasa ke semasa. Pelabur Hartanah Tegar seperti ini adalah seorang yang Bijak dan Oppurtunis. Golongan ini melepaskan keuntungan jangka pendek untuk kesenangan jangka masa panjang. Seperti Pepatah Melayu Mengatakan :- Sedikit sedikit lama lama menjadi bukit Jika tidak dipecahkan ruyung manakan dapat sagunya Berbalik kepada Pembiayaan Unit SHOP LOT yang anda beli. Pembiayaan biasanya adalah 80% sahaja daripada Harga Jualan. Ini bermakna anda perlu menyediakan kira kira 20% aliran tunai untuk mencapai hasrat anda memiliki Unit Komersil SHOP LOT. CONTOH Sebuah SHOP LOT unit tepi :- i) Harga RM600,000.00(Unit Baru) ii) Deposit perlu disediakan = RM120,000.00 iii) Pembiayaan Pihak Bank = RM480,000.00 iv) Tempoh Pinjaman = *25 Tahun v) Bayaran Bulanan = *RM3,000.00 vi) Jenis Pinjaman : RM240,000.00 TERM LOAN RM240,000.00 OD FACILITY
68 Ini bermakna anda perlu ada TUNAI di tangan sekurangkurangnya RM120,000.00 sebagai bayaran Deposit Bagaimanapun jika anda membeli unit baru daripada Pemaju dan Unit yang anda beli adalah unit Bumiputera. Anda boleh memperolehi pembiayaan sehingga 90% daripada Harga Jualan Berkenaan. Anda hanya perlu mendapat persetujuan Eksekutif Jualan yang berkenaan untuk membuang status Bumiputera pada dokumen berkaitan Pembelian Unit SHOP LOT anda pada pihak Bank. Dokumen yang lengkap dan teratur membolehkan anda menerima pembiayaan 90% daripada Harga Jualan. Dan biasanya Eksekutif Jualan tidak keberatan membantu anda dalam urusan ini asalkan Pinjaman Pembiayaan anda lulus Ini bermakna anda perlu menyediakan sekurang-kurangnya TUNAI sebanyak RM60,000.00 dan jumlah ini belum dicampur dengan bayaran STAMP DUTY pindah milik hartanah berkenaan dan YURAN GUAMAN bagi penyediaan Perjanjian Pembiayaan dengan pihak Bank. Sementara jika anda membeli unit daripada Pemaju seperti ini Yuran Guaman untuk penyediaan PERJANJIAN JUAL BELI akan di tanggung oleh Pemaju sebagai sebahagian promosi untuk menarik perhatian pembeli
69 Untuk menjimatkan TUNAI anda boleh memasukkan bayaran STAMP DUTY dan YURAN GUAMAN bagi penyediaan Perjanjian Pinjaman kedalam JUMLAH PINJAMAN yang anda pohon. Keadaan seperti ini akan membuatkan bayaran INSTALLMENT anda akan meningkat sedikit JENIS PINJAMAN Bagi jenis pinjaman untuk Unit SHOP LOT, saya memohon dua jenis loan sekaligus iaitu : i) TERM LOAN,dan ii) OD FACILITIES TERM LOAN Bagi Loan jenis ini anda perlu membayar komitmen bulanan seperti yang telah ditetapkan mengikut kiraan (Base Lending Rate Peratus Kadar Faedah Yang dikenakan oleh Bank Pembiaya) = (BLR 2.2%). Kadar bayaran INSTALLMENT bulanan anda akan berubah mengikut kenaikan atau penurunan BLR. Kadar BLR ditetapkan oleh Central Bank iaitu BANK NEGARA MALAYSIA(BNM). Antara salah satu peranan penting BANK NEGARA MALAYSIA ialah mewujudkan suasana Makro Ekonomi yang stabil menerusi kebolehupayaan Pinjaman kepada isi rumah. Kebolehupayaan Pinjaman ditentukan oleh kadar Interest yang dikenakan dan dikawal oleh BANK NEGARA MALAYSIA melalui kadar BLR
70 Untuk Pengiraan Jumlah Pinjaman RM240,000.00 i) Jenis = Term Loan ii) Tempoh = 25 Tahun iii) Installment = RM1500.00+- OD FACILITIES OD FACILITIES atau OVER DRAFT Facilities adalah satu daripada jenis kemudahan pembiayaan yang boleh digunakan oleh peminjam untuk membiaya pembelian Unit SHOP LOT anda. Biasanya peminjam yang mempunyai perniagaan sendiri menggunakan jenis pinjaman ini. Jika anda ada lebihan TUNAI ditangan dan masukkan kedalam Akaun OD anda. Kiraan bayaran balik adalah berdasarkan kepada jumlah semasa yang anda telah gunakan Justeru bagi merendahkan kadar INSTALLMENT anda perlu meletakkan TUNAI anda di dalam akaun ini. Dalam masa yang sama pengeluaran wang TUNAI anda juga boleh dilakukan pada bila-bila masa
71 TIPS MENYEDIAKAN PROFILE KEWANGAN BANK ingin melihat anda mempunyai wang yang banyak dan ada tabiat membayar yang baik Anda menyediakan PROFILE KEWANGAN bagi tujuan memudahkan pihak Bank mengakses maklumat Kewangan anda. Dengan maklumat-maklumat yang anda serahkan ini pihak Bank akan menilai kebolehupayaan anda membayar balik pinjaman baru yang anda pohon. Justeru apakah perkara-perkara penting yang perlu ada di dalam Profile Kewangan anda untuk ditunjukkan kepada pihak Bank. Di dalam PROFILE KEWANGAN anda akan senaraikan perkara-perkara berikut :-
72 1. Salinan IC 2. Salinan CCRIS(Central Credit Reference Information System) - CCRIS ini laporan yang dikeluarkan oleh Bank Negara Malaysia(BNM) untuk melihat "tabiat membayar pinjaman" oleh bakal peminjam. Salinan laporan CCRIS ini boleh anda perolehi di Bank Negara dengan membawa IC Original anda dan pergi ke Kiosk yang berkenaan. Masukkan IC anda dan tunggu pengesahan "thumbprint" untuk urusan selanjutnya. 3. Laporan CTOS(Convergent Technologies Operating Systems) - Laporan ini adalah untuk melihat kes-kes tuntutan Kredit di Mahkamah sekiranya ada dan boleh diperolehi dengan memasuki laman web berikut www.ctos.com.my/ 4. Lain-lain maklumat yang diperlukan ialah GAMBAR yang paling hensem, NAMA, NRIC, ALAMAT SEMASA, ALAMAT TEMPAT TINGGAL, TARAF PENDIDIKAN dan senarai semua PENDAPATAN yang anda perolehi. Maklumat ini boleh dimasukkan dalam satu helaian muka surat hadapan PROFILE LOAN anda. Data-data yang anda senaraikan ini mirip "resume" yang anda sediakan semasa melakukan permohonan pekerjaan. 5. Maklumat seterusnya yang paling penting adalah PENDAPATAN semasa anda. Anda perlu tonjolkan 4 jenis pendapatan untuk pengiraan DBR(DEBT BURDEN RATIO)(sekiranya ada)
73 Umumnya ada 4 jenis PENDAPATAN yang boleh anda tonjolkan didalam profile kewangan anda. Antaranya adalah : i) AGRESIF INCOME Adalah pendapatan utama yang anda perolehi seperti Gaji bulanan, pendapatan yang diperolehi daripada Coaching yang anda jalankan dan sebagainya. Pendapatan ini perlu dinyatakan di dalam Akaun semasa yang anda serahkan kepada pihak Bank ii) PASIF INCOME Pendapatan yang diperolehi daripada bayaran sewa rumah, pejabat, tanah dan sebagainya. Anda perlu sertakan setiap salinan Perjanjian Sewaan yang anda ada kepada pihak Bank. Rekod bayaran sewa yang diterima pula perlu dinampakkan di dalam slip Bank anda