BANK! TOLONG AKU MELASTIK BINTANG

Transcription

1

2 2

3 3 BANK! TOLONG AKU Penulis : Melastik Bintang Blog : Facebook

4 4 ISI KANDUNGAN Penafian 5 Prakata Mukadimmah Profil Kewangan Tips Sebelum Memohon Pembiayaan Apa Yang Institusi Kewangan Lihat Surat Tawaran Pembiayaan Perumahan Fi Dan Cas Guaman Kemampuan Bayar Balik Pembiayaan Info Pembiayaan Pakej Pembiayaan Hukuman Penalti Isi Perjanjian Hak Peminjam Dan Institusi Kewangan Tanggungjawab Peminjam Dan Institusi Kewangan Tiada Komitmen Mohon Pembiayaan ASB Loan Ganggu Debt Service Ratio Tips Mudah Lulus Pembiayaan 83 Soal Jawab Pembiayaan Perumahan 86 Keyword Pembiayaan Perumahan 98

5 5 Sila gunakan modul ini untuk rujukan anda. Anda dibenarkan mencetak modul ini hanya untuk kegunaan sendiri sahaja bagi memudahkan rujukan. Anda TIDAK DIBENARKAN mengedarkan mana-mana bahagian modul ini dalam apa bentuk dan cara sekalipun sama ada elektronik, mekanik, fotokopi, rakaman atau pengstoran maklumat dalam bentuk softcopy melalui CD, disket dan bahan-bahan lain. Anda dilarang sama sekali duplikasikan fail ini dan mengedarkannya semula kerana ia tergolong di dalam kesalahan harta intelek (cetak rompak). Hakcipta Terpelihara 2016 MB Media Network. Sekiranya anda telah menerima modul ini secara percuma atau berbayar dari sumber selain daripada MB Media Network, sila laporkan kepada Kerjasama anda amat dihargai dalam menangani kesalahan harta intelek. Pihak MB Media Network amat mengambil berat isu ini. Hak Cipta Terpelihara 2016

6 6 LEGAL DISCLAIMER Penulis tidak akan bertanggungjawab jika terdapat apa-apa masalah berhubung kesilapan atau kesalahan maklumat, apa-apa risiko, sama ada secara peribadi atau tidak, yang berlaku atas penggunaan aplikasi e book ini secara langsung atau tidak langsung. Hasil kandungan e book ini adalah berdasarkan pengalaman, kajian dan pemerhatian yang dilakukan oleh penulis semasa tulisan e book ini dibuat.

7 7 Segala puji ke hadrat Allah yang telah mencetuskan ilham dan idea kepadaku untuk diterjemahkan ke dalam e book ini. Secebis kasih sayang buat isteri, anak-anakku dan ahli keluargaku yang memahami diriku dan menyokong minatku di dalam bidang hartanah ini. Setinggi-tinggi penghargaan buat guru-guruku yang telah mengajarku tentang pentingnya ilmu di dalam mengharungi hidup ini. Juga kepada mentor dan rakan niagaku saudara Meor Zaidee ( Abang Ensem ) kerana telah membuka peluang kepada diriku menceburkan diri dalam bidang hartanah. Banyak ilmu yang telah aku pelajari dengan beliau serta selok belok hartanah. Ucapan terima kasih buat rakan-rakanku yang sanggup meluangkan masa mendengar dan berkongsi pendapat denganku di dalam dunia hartanah ini. Terima kasih yang tak terhingga juga kepada pembacapembaca setia blog rakan rakan di media sosial yang sentiasa menyokong aku sehingga ke hari ini. Juga pada semua yang terlibat secara langsung dan tidak langsung, terima kasih kerana sudi membantuku di dalam penghasilan e book ini.

8 8 Semoga Allah membalas jasa kalian di dalam membantu pengembangan ilmu ini. Sesungguhnya yang baik itu datangnya dari Allah SWT & yang buruk itu datangnya dari kelemahan diriku sendiri Sekian, Melastik Bintang Penulis

9 9 En. Salman maaf permohonan pembiayaan perumahan anda tidak diluluskan. Sebabnya komitmen En. Salman terlalu tinggi Maafkan saya En. Rizal, tapi permohonan pembiayaan perumahan anda tidak diluluskan.. Sebabnya rekod CCRIS ada menunjukkan pinjaman PTPTN masih lagi tertunggak Dukacitanya dimaklumkan permohonan pembiayaan perumahan En. Abu ditolak kerana tidak rekod komitmen

10 10 Membeli rumah memang menyeronokkan. Mungkin ia adalah aset paling berharga yang dibeli dalam seumur hidup anda. Memahami langkah-langkah yang terlibat di dalam pembiayaan perumahan boleh membantu anda menjimatkan masa dan mengelakkan keraguan dan keresahan. Ebook ini bertujuan untuk menyumbang idea kepada anda mengenai pelbagai isu yang berkaitan dengan pembiayaan pembelian rumah dan menggariskan langkah utama yang perlu dibuat. Ia menyediakan panduan asas dan mengupas istilah-istilah teknikal serta memberikan tip-tip berguna kepada anda sewaktu memohon pembiayaan perumahan anda sendiri nanti.

11 11 Apakah Pembiayaan Rumah? Pembiayaan perumahan adalah pembiayaan yang digunakan untuk membeli hartanah. Pembiayaan rumah juga sering dirujuk sebagai "gadai janji". Di Malaysia, pembiayaan rumah boleh didapati dari bank-bank, syarikat pembinaan atau pemberi pembiayaan pakar gadai janji. Jika anda sudah mempunyai pembiayaan perumahan yang sedia ada dan ingin menukar kepada produk lain atau menukar pembiayaan tanpa berpindah rumah, ia dikenali sebagai "pembiayaan semula aka Refinancing". Bagaimana Pinjaman Rumah Di Malaysia Berfungsi? Apabila anda membuat pembiayaan perumahan di Malaysia, anda memasuki satu perjanjian dengan pemberi pembiayaan (biasanya bank) dan berjanji untuk membayar balik pembiayaan anda dalam jangka masa yang dipersetujui (juga dikenali sebagai "tempoh pinjaman"). Kadar faedah bagi pembiayaan perumahan di Malaysia biasanya diambil sebagai peratusan di bawah Kadar Asas / Base Rate (BR). Sebagai contoh, jika BR semasa ialah 4.00%, kadar faedah ke atas "BR %" pembiayaan akan menjadi 4.45%.

12 12 Dalam pembiayaan rumah yang biasa di Malaysia, anda membuat bayaran bulanan bagi tempoh yang dipersetujui (iaitu tempoh pinjaman) sehingga anda telah membayar sepenuhnya kedua-dua pembiayaan pokok dan juga faedahnya. Pada tahuntahun awal pembiayaan perumahan, majoriti pembayaran balik bulanan anda digunakan untuk membayar faedah ke atas pembiayaan itu. Bagaimanapun, selepas beberapa tempoh, sebahagian besar bayaran balik anda akan diperuntukkan kepada penjelasan pembiayaan pokok. Oleh sebab faedah pembiayaan perumahan anda dikira berdasarkan jumlah hutang pembiayaan rumah setiap bulan, dengan membayar lebih sedikit pada setiap sebulan, faedah ke atas pembiayaan anda pada bulan-bulan berikutnya akan menjadi lebih rendah.

13 13 Membeli rumah adalah satu peristiwa besar dalam kehidupan seseorang. Oleh itu, pertimbangan dan perancangan yang rapi dan teliti adalah perlu. Jika anda ingin membeli rumah yang masih dalam pembinaan, anda perlu mengkaji latar belakang pemaju berkenaan. Anda hendaklah memastikan bahawa pemaju: Mempunyai lesen sah yang dikeluarkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (belum luput) Mempunyai lesen pengiklanan dan permit jualan sah yang dikeluarkan oleh penguat kuasa tempatan. Anda berhak bertanya kepada pemaju maklumat mengenai lesen dan permit tersebut. Anda juga boleh merujuk kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk mendapatkan maklumat lanjut. Pemaju yang mempunyai rekod yang baik akan mengurangkan risiko projek terbengkalai.

14 14 Sebelum memasuki sebarang perjanjian untuk membeli rumah, anda perlu terlebih dahulu menyiapkan belanjawan diri dan keluarga, untuk mengenal pasti harga rumah yang mampu dimiliki. Sebagai panduan, komitmen bulanan seperti ansuran rumah dan kereta tidak boleh melebihi 1/3 daripada pendapatan kasar isi rumah. Sumber kewangan untuk membiayai pembelian rumah, adalah terdiri daripada kesemua atau sebarang kombinasi perkaraperkara berikut: a) Tabungan b) Pengeluaran daripada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) dan/atau c) Kemudahan pembiayaan daripada institusi kewangan d) ASB Loan

15 15 Anda hendaklah mempunyai simpanan peribadi yang mencukupi untuk menjelaskan bayaran muka dan kos sampingan yang lain. Anggaran yang bijak ialah di antara 10%-20% daripada harga rumah sebagai bayaran muka dan di antara 3%-5% lagi adalah sebagai kos sampingan, seperti bayaran guaman dan duti setem. Jadi cuba biasakan dan disiplinkan diri anda setiap bulan apabila dapat gaji, ambil sedikit amaun dari gaji tersebut untuk dijadikan simpanan tetap setiap bulan sebagai modal membeli rumah apabila cukup nanti. Jika sebulan dapat simpan sebanyak RM 500 pun sudah cukup jika 12 bulan simpanan sudah bertambah sebanyak RM Tabungan sangat penting dilakukan jika tiada modal untuk membeli rumah. Ini tips berguna untuk anda jika ingin menabung : Gaji Bersih Simpanan = Perbelanjaan Maksud disini ialah setelah dapat gaji kita asingkan dahulu amaun untuk kita simpan. Kemudian lebihan gaji itulah perbelanjaan yang akan digunakan.

16 16 Anda juga boleh mengeluarkan wang daripada Akaun 2 untuk membuat bayaran muka 10% ataupun 7% deposit daripada harga rumah. Sila hubungi pejabat KWSP yang berdekatan untuk membuat pertanyaan berhubung dengan kelayakan untuk membuat pengeluaran tersebut. Pengeluaran untuk mengurangkan atau menyelesaikan baki pembiayaan untuk rumah kedua dibenarkan setelah rumah pertama dijual atau berlaku pelupusan pemilikan. Pelupusan pemilikan bermaksud hilang pemilikan ke atas rumah pertama yang dimiliki melalui pengeluaran KWSP sebelum ini atas sebab rumah tersebut dilelong, penyerahan harta melalui perintah mahkamah, pindah milik atas dasar kasih sayang, rumah musnah akibat bencana alam atau kebakaran, projek rumah terbengkalai atau pembatalan pembelian rumah.

17 17 Syarat Memohon : 1. Membeli sebuah rumah kediaman (jenis banglo / teres / berkembar / apartment / kondominium / studio apartment / service apartment / townhouse / SOHO) atau rumah kedai dengan unit kediaman. 2. Pembiayaan pembelian rumah melalui ; i ) Pembiayaan perumahan daripada mana-mana institusi seperti berikut :- Institusi kewangan yang dilesenkan di bawah Akta Bank dan Institusi Kewangan 1989 (BAFIA) Kerajaan Pusat / Negeri atau lain-lain agensi kewangan kerajaan Majikan ahli Koperasi / syarikat kerjasama yang berlesen (diluluskan oleh Suruhanjaya Koperasi Malaysia). Syarikat Insurans berlesen yang diluluskan oleh Bank Negara Malaysia Pemberi pembiayaan yang dibenarkan oleh KWSP; ATAU ii ) Secara tunai.

18 18 3. Ahli telah menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli tidak melebihi tiga (3) tahun pada tarikh permohonan diterima oleh KWSP. 4. Ahli tidak pernah membuat Pengeluaran Perumahan; ATAU Ahli telah membuat pengeluaran untuk membeli rumah pertama dan telah menjualnya atau berlaku pelupusan pemilikan dan kemudian membeli rumah kedua. Bukti penjualan / pelupusan pemilikan rumah pertama perlu dikemukakan. 5. Ahli ingin membeli rumah yang telah diperolehi secara sewa beli daripada pihak yang dibenarkan oleh KWSP. 6. Ahli membeli tanah dan membina rumah di atasnya serentak secara pakej (tarikh perjanjian beli tanah dengan tarikh perjanjian bina rumah hendaklah dalam tempoh 6 bulan).

19 19 Ahli Tidak Layak Memohon :- Tujuan pembiayaan adalah untuk mengubahsuai, membaiki atau membuat kerja tambahan kepada rumah yang sedia ada atau bagi tujuan peribadi. Pembiayaan berbentuk overdraf. Pembiayaan diambil daripada individu. Pembiayaan untuk mengurangkan atau menyelesaikan baki pembiayaan untuk rumah ketiga. Pembiayaan untuk mengurangkan atau menyelesaikan baki pembiayaan rumah yang dibeli di luar negara.

20 20 Senarai Dokumen Utama :- 1. Borang Pengeluaran KWSP 9C (AHL) (D5) 2. Kad Pengenalan Diri a ) MyKad / Kad Pengenalan Tentera / Kad Pengenalan Permastautin Tetap (MyPR) ATAU b ) Kad Pengenalan Polis DAN Surat Pengesahan Majikan menyatakan no. Polis dan no. Kad Pengenalan Diri merujuk kepada orang yang sama ( jika tidak memiliki MyKad/ Kad Pengenalan Polis yang tidak tertera no. Kad Pengenalan Diri ) ATAU c ) Pasport. Jika bukan warganegara Malaysia yang menjadi ahli KWSP sebelum 1 Ogos 1998 Nota : Salinan kad pengenalan tidak perlu sekiranya ahli adalah pemegang MyKad dan Pengecaman Cap Ibu Jari ahli dengan Pengkalan Data KWSP atau Bacaan MyKad adalah padan.

21 21 Ahli yang tidak memiliki MyKad dan/atau permohonan melalui pos/ wakil masih perlu mengemukakan salinan dokumen pengenalan diri masing-masing. 3. Pembayaran Secara Pengkreditan Terus Ke Akaun Bank Ahli Buku Bank / Penyata Akaun Simpanan ATAU Penyata Akaun Semasa ATAU Surat Pengesahan Bank Mengenai Butiran Pemegang Akaun ATAU Cetakan Butiran Pemegang Akaun Melalui Laman Web. Nota : Mempunyai akaun di bank panel KWSP yang dilantik Akaun bank mestilah yang masih aktif ( Dokumen asal dikecualikan jika ahli dapat memberi maklumat akaun bank dengan betul tanpa merujuk kepada dokumen asal. Ketepatan maklumat penting bagi mengelakkan pengkreditan terus ke akaun ahli gagal ) 4. Permohonan Secara Pos Borang Permohonan Pendaftaran Ahli dan Pindaan Maklumat (KWSP 3)

22 22 Dokumen Sokongan Jika Pembelian Subsale:- 1. Surat Perjanjian Jual Beli ( Tarikh perjanjian tidak melebihi 3 tahun dari tarikh permohonan) Nota : Sekiranya pembelian rumah daripada keluarga terdekat (suami/isteri, ibu bapa, ibu bapa mertua, ibu bapa tiri, ibu bapa angkat, anak, anak tiri, anak angkat atau adik beradik) ahli perlu mengemukakan bukti transaksi pembelian iaitu Deed of Assignment yang telah disempurnakan. 2. Surat Pengesahan Daripada Pemaju Mengenai Butiran Rumah Yang Dibeli; ATAU Surat Kebenaran Pindahmilik Dari Pihak Berkuasa Tempatan ( jika ada sekatan pindahmilik daripada pihak berkuasa); ATAU Surat Ikatan Serahak ( Deed Of Assignment ) di antara penjual dan ahli yang sempurna dan mesti mempunyai cop duti setem (atau mengemukakan sijil setem) 1% dari harga penjualan. 3. Surat Kelulusan Pembiayaan Perumahan ( sekiranya kelulusan Pembiayaan kurang daripada setahun )

23 23 ATAU Surat Kelulusan Pembiayaan Perumahan DAN Surat Perjanjian Pembiayaan Perumahan ( sekiranya pembiayaan melebihi setahun ) 4. Surat Ikatan Serahak ( Deed Of Assignment ) di antara penjual dan ahli yang sempurna dan mesti mempunyai cop duti setem ( atau mengemukakan sijil setem ) 1% dari harga penjualan. 5. Surat Pengesahan Belian Tunai daripada Peguam yang menguruskan proses jualbeli yang mengandungi maklumat butiran harta. 6. Bukti bayaran tidak kurang 20% daripada harga rumah. 7. Pembelian bersama ahli keluarga terdekat ( suami/isteri, ibu bapa, ibu bapa mertua, ibu bapa tiri, ibu bapa angkat, anak, anak tiri, anak angkat atau adik beradik ), sekiranya pemohon bukan peminjam Maklumat lanjut :

24 24 Anda perlu membuat tinjauan dan perbandingan terhadap produk pembiayaan yang terdapat di pasaran sebelum memilih institusi pembiayaan. Sila ambil ingatan bahawa, setelah mengambil pembiayaan perumahan, anda akan sering berurusan dengan institusi kewangan berkenaan untuk tempoh yang begitu lama. Ambil kira faktor-faktor lain dan tidak tertarik kepada kadar faedah yang rendah sahaja. Berikut ialah antara faktor yang harus diambil kira: Bagaimana profesionalnya sikap institusi kewangan sewaktu berurusan dengan pelanggan? Adakah ia menawarkan perkhidmatan yang berkualiti dari segi kecekapan dan kebolehpercayaan? Apakah pakej yang ditawarkan dan pakej yang mana satukah yang paling sesuai untuk anda? Apakah caj-caj yang dikenakan kepada anda?

25 25 Anda juga hendaklah dimaklumkan bila dan berapa kerap pembayaran caj-caj tersebut harus dibuat. Institusi kewangan yang inovatif biasanya menawarkan pakej pembiayaan yang lebih menarik dan sesuai untuk anda dan tambahan pula permohonan diproses dengan lebih cepat dan tanpa banyak kerenah. Masa yang diambil untuk pembiayaan anda diluluskan dari tarikh mengemukakan permohonan yang lengkap ialah lebih kurang satu hingga dua minggu.

26 26 Institusi kewangan yang inovatif biasanya menawarkan pakej pembiayaan yang lebih menarik dan sesuai untuk anda

27 27 Sebelum anda pergi lebih lanjut lagi, apa kata anda buat pengiraan tentang tahap kelayakan pembiayaan perumahan terlebih dahulu dengan membuat pengiraan bajet untuk mengetahui berapakah harga rumah yang anda layak serta pengiraan peratus DSR ( Debt Service Ratio ). Ini bertujuan untuk anda dapat tahu lebih awal samada anda layak atau tidak untuk membuat pembiayaan perumahan dengan pengetahuan tambahan tentang DSR.

28 28 Rashid ingin membeli rumah berharga RM 170,000 tetapi layak atau tidak dia membelinya? Gaji Pokok : RM 3,800 (andaikan) Gaji Bersih : RM 3,500 (andaikan) Komitmen Kereta : RM 400 (andaikan) Komitmen Rumah Baru : RM 800 ( kiraan dalam apps imoney jika harga rumah RM170,000) Kos Sara Hidup : RM 900 DSR = ( Jumlah Komitmen + Komitmen Rumah Baru ) / (Gaji Bersih ) X 100% = ( RM RM RM 900 / RM 3,500 ) X 100% = 60% ( DSR kurang daripada 60% adalah selamat ) Maklumat rumah yang nak dibeli dengan harga RM 170,000 Loan Tenure : 35 Tahun Loan Margin : 90% Monthly Installment : RM 800 ( kiraan dalam apps imoney)

29 29 Berdasarkan nilai DSR ialah 60% Rashid memang layak untuk membeli rumah tersebut berdasarkan kiraan DSR beliau yang tidak melebihi 60%. DSR bagi setiap bank adalah berlainan, disarankan jika anda berurusan sendiri melalui bank pastikan dahulu nilai DSR yang dikenakan oleh bank tersebut bagi mengelakkan berlakunya kesilapan semasa membuat pengiraan DSR. Untuk tahun 2016 ini dikatakan ianya tahun yang agak getir kerana kemerosotan ekonomi yang berlaku di negara kita ini. Pihak bank juga telah mengambil langkah selamat dengan mengenakan syarat-syarat yang lebih ketat sedikit berbanding tahun-tahun sebelumnya. Seperti Maybank jika gaji kurang dari RM 3000 DSR tidak boleh melebihi 40%, jika gaji 3000 keatas DSR ialah 60%. Sebagai langkah penjagaan, anda yang ingin memohon pembiayaan perumahan hendaklah bersedia dari segi DSR dan jumlah amaun dalam akaun simpanan kerana pihak bank juga turut melihat jumlah amaun dalam akaun simpanan anda samada cukup atau tidak untuk membayar 10% deposit yang anda perlu bayar. Selain itu juga tahun 2016 juga pihak institusi kewangan telah memandang serius untuk memasukkan kos saraan hidup dalam pengiraan DSR. Setiap institusi kewangan berbeza amaun kos sara hidup, tanyakan pada setiap institusi kewangan.

30 30 Anda perlu menghantar dokumen-dokumen asas berikut sebelum institusi kewangan memproses permohonan anda: Jika permohonan perseorangan : Salinan kad pengenalan atau passport anda Slip gaji untuk 3 / 6 bulan yang terkini Penyata cukai pendapatan (borang J) yang terkini atau borang EA Dokumen perjanjian jual beli/resit pembayaran deposit atau tempahan/surat tawaran daripada pemaju Salinan surat hakmilik rumah (jika ada) Penyata bank 6 bulan terdahulu ( wajib jika tiada slip gaji / borang J/EA ) / buku akaun simpanan / resit simpanan tetap Salinan penyata KWSP Salinan surat tawaran berkerja Dokumen simpanan seperti ASB/Tabung Haji dll

31 31 Jika anda bekerja sendiri / berniaga ( tiada payslip gaji ) : Salinan dokumen pendaftaran perniagaan ( SSM minima sekurang-kurangnya 2 tahun ) Penyata bank untuk 6 /12 bulan terakhir Penyata kewangan terkini dan dokumen lain yang boleh menyokong sumber pendapatan anda. Borang Cukai Pendapatan Kontrak perniagaan yang dimenangi jika masuk tender Walau bagaimanapun, sesetengah institusi kewangan mungkin memerlukan dokumen sokongan tambahan seperti ASB, Tabung Haji, Perjanjian Sewa Rumah dan apa saja bukti pendapatan yang anda ada asalkan telah diistiharkan. Info Pembiayaan Perumahan : Rumah Pertama 90% Pembiayaan Rumah Kedua 90% Pembiayaan Rumah Ketiga dan seterusnya 70% Pembiayaan Dinasihatkan anda menghantar permohonan pembiayaan perumahan kepada semua institusi kewangan secara serentak. Pastikan juga harga rumah dijual mengikut harga pasaran yang ditentukan oleh Penilai atau Institusi kewangan, elakkan Overvalue.

32 32 Contoh pengiraan bagi yang berniaga sendiri : Contoh Penyata : Bulan 1 : RM42,000 Bulan 2 : RM43,000 Bulan 3 : RM49,000 Bulan 4 : RM42,000 Bulan 5 : RM45,000 Bulan 6 : RM42,000 Pendapatan purata perniagaan anda ialah lebih kurang RM43,800. ( Jumlah kesemua pendapatan bulanan di bahagi dengan 6 bulan ). Bank ambil hanya 20% sebagai gaji pemilik. dari purata pendapatan bulanan sahaja Pendapatan bulanan : 20% x RM43,800 = RM8760

33 33 Pastikan juga harga rumah dijual mengikut harga pasaran yang ditentukan oleh Penilai atau Institusi kewangan, elakkan Overpriced

34 34 Ada 4 perkara yang anda perlu SEMAK sebelum memohon pembiayaan perumahan dengan bank : a) Tahap Kesihatan CCRIS CCRIS ataupun ( Central Credit Reference Information Systems ). Sistem CCRIS dipanggil pengkalan data bersama. Mana-mana bank yang berdaftar boleh mencapai maklumat kredit seseorang atau sesebuah syarikat pada bila-bila masa apabila diperlukan.

35 35 Maksudnya, tidak kira anda peminjam bermasalah atau tidak, maklumat anda memang sudah sedia ada di dalam sistem CCRIS sekiranya anda mempunyai rekod meminjam dengan bank. Untuk semakan CCRIS anda boleh pergi ke Bank Negara Malaysia. Jika laporan CCRIS anda berangka anda masih lagi dalam keadaan yang selamat untuk memohon pembiayaan. Tetapi jika berangka seperti maka peluang permohonan anda untuk lulus adalah sangat rendah. b) Nama Tersenarai Dalam CTOS CTOS ialah pengkalan data yang mengandungi maklumat bankrupsi, maklumat petisyen terhadap orang perseorangan dan syarikat, yang sedang, atau sudah bebas dari bankrupsi. Laporannya mengandungi maklumat seperti no fail mahkamah, lokasi, tarikh notis atau arahan mahkamah, nama individu, no kad pengenalan, dan jika dalam perbicaraan, tarikh sebut kes di mahkamah. Anda boleh mendapatkan laporan percuma CTOS dari : CTOS Data Systems Sdn Bhd Unit A-9-6, 9th Floor, Megan Avenue 1, No. 189 Jalan Tun Razak, Kuala Lumpur, Malaysia Website :

36 36 c) Komitmen Pinjaman Tinggi Komitmen tinggi bermaksud anda mempunyai komitmen yang banyak dengan bank, samada dari segi pembiayaan bank, pembiayaan peribadi, pembiayaan kereta, kad kredit dan lain-lain. Jika anda berurusan pembelian rumah dengan ejen hartanah, ejen hartanah akan membuat pre-scanning terhadap pembeli tentang tahap kesihatan profil kewangan dan tahap DSR anda. Jika pengiraan DSR anda melebihi peratus yang telah ditetapkan oleh setiap institusi kewangan maka permohonan pembiayaan perumahan anda akan mengalami risiko untuk tidak lulus. d) Peminjam PTPTN Berkuatkuasa pada tahun 2015 semua rekod peminjam PTPTN akan dimasukkan juga dalam CCRIS. Oleh itu jika anda mempunyai tunggakan bayaran pinjaman PTPTN sila jelaskan semua tunggakan tersebut sebelum membuat pembiayaan perumahan dan sila dapatkan juga surat pelepasan dari pihak PTPTN menyatakan anda tiada masalah tunggakan PTPTN untuk rujukan institusi kewangan beserta jadual bayaran balik pinjaman PTPTN.

37 37 Untuk makluman juga, pihak PTPTN telah memperkenalkan kaedah melanjutkan tempoh pembayaran balik pinjaman sehingga berumur 60 tahun dengan kadar bayaran bulanan yang rendah. Struktur semula pembayaran pinjaman anda. Uruskan tunggakan anda segera di mana mana cawangan pejabat PTPTN. Dapatkan jumlah tertunggak pinjaman PTPTN anda Struktur semula bayaran ansuran bulanan pinjaman PTPTN Jelaskan amaun tunggakan yang perlu dibayar Dapatkan surat pelepasan dari pihak PTPTN Serahkan surat pelepasan PTPTN kepada pegawai institusi kewangan untuk urusan permohonan pembiayaan perumahan anda. Jika menggunakan KWSP untuk menyelesaikan tunggakan PTPTN sila bawa penyata pinjaman yang terbaru kepada KWSP untuk proses permohonan.

38 38 Mana-mana bank yang berdaftar boleh mencapai maklumat kredit seseorang atau sesebuah syarikat pada bila-bila masa apabila diperlukan

39 39 Selama saya menguruskan permohonan pembiayaan pelanggan pelanggan saya yang ingin membeli rumah, tidak semua permohonan mendapat khabar berita yang gembira bermaksud ada permohonan yang lulus ada permohonan yang gagal. Pelbagai sebab yang boleh menyebabkan permohonan pembiayaan itu gagal antaranya pemohon mempunyai komitmen yang tinggi ataupun nama pemohon sudah disenarai hitamkan.

40 40 Apa yang institusi kewangan lihat semasa memproses permohonan pembiayaan individu? Umur Pekerjaan Syarikat berkerja Tempoh berkerja Pengalaman berkerja Tahap pendidikan Rekod CCRIS Mempunyai simpanan atau tidak Baki akaun simpanan di dalam bank Berapa banyak pembiayaan kita ada Status pekerjaan ( Kontrak / Tetap ) Itu antara titik titik penting yang institusi kewangan akan lihat semasa proses permohonan pembiayaan anda. Setiap institusi kewangan berbeza beza kriteria yang mereka lihat. Semua perkara di atas sangat penting dalam menentukan permohonan pembiayaan anda kerana ianya ada kesan ke atas a) Status pembiayaan b) Amaun pembiayaan c) Kadar faedah ( Interest Rate ) d) Margin pembiayaan ( 90%, 80% dll )

41 41 Bagi anda yang ingin memohon pembiayaan perumahan atas nama perniagaan sendiri ( enterprise ) berlainan pula kriterianya. Perniagaan ditubuhkan sekurang-kurangnya 2 tahun Berapa lama perniagaan dijalankan Jenis perniagaan yang dijalankan Premis perniagaan yang dijalankan Kontrak perniagaan jika menang kontrak dibida ( Kerajaan ) 6 bulan penyata akaun syarikat Siji pendaftaran syarikat ( SSM ) Resit-resit cukai

42 42 Setiap institusi kewangan berbeza beza kriteria yang mereka lihat. Jadi jangan hairan jika bank A lulus, Bank B tidak lulus, Bank C tidak lulus.

43 43 Setelah permohonan pembiayaan perumahan anda lulus, institusi kewangan akan menghubungi anda untuk memaklumkan tentang status pembiayaan dan ketika ini sebagai pembeli anda perlulah bertanya kepada pegawai bank tersebut tentang pembiayaan perumahan yang sudah diluluskan. Ingat, KENAL pegawai yang menguruskan pembiayaan perumahan anda.

44 44 Ada 6 perkara asas anda perlu tahu tentang surat tawaran pembiayaan perumahan : a ) Jenis Pembiayaan Perumahan Islamic Loan Conventional Loan Flexi Loan Traditional Term Loan b ) Margin Pembiayaan ( Loan Margin ) Margin pembiayaan antara institusi kewangan adalah berbeza, ianya bergantung kepada beberapa faktor seperti nilai rumah dan juga track record kita pada institusi kewangan tersebut seperti adakah anda mempunyai pembiayaan lain. Credit scoring juga mempengaruhi nilai pembiayaan perumahan anda. Ada yang margin 80% ada yang diberi margin 90% tetapi semua ini bergantung kepada syarat dan kondisi institusi kewangan itu sendiri. c ) Tempoh Pembiayaan ( Loan Tenure ) Bermaksud tempoh pembiayaan perumahan anda yang diberikan oleh institusi kewangan. Maksima tempoh pembiayaan perumahan adalah selama 35 tahun tetapi walaupun anda layak selama 35 tahun belum tentu lagi institusi kewangan akan

45 45 memberikan tempoh selama 35 tahun ini semua bergantung kepada faktor umur dan komitmen juga. e ) Kos Guaman Pembiayaan ( Loan Legal Fee ) Kos guaman pembiayaan perumahan ( tidak semua kos, boleh rujuk institusi kewangan untuk kepastian ) juga boleh dimasukkan ( Zero Moving Cost ) sekali dalam pembiayaan perumahan anda atau pembeli juga boleh membayar sendiri jika tidak mahu masukkan ke dalam pembiayaan tadi. Antara kos guaman adalah seperti Yuran Guaman, Duti Setem, Disbursement Fees, Valuation Report. f ) Lock In Period Lock-in Period bermaksud penalti (denda) yang kebiasaannya antara 2-3 % dari nilai prinsipal pembiayaan jika anda memilih untuk membayar sepenuhnya pembiayaan perumahan sebelum tempoh Lock-in Period tamat. Sebagai contoh, jika Lock-in Period pembiayaan perumahan yang diambil adalah 3 tahun, dan jika anda memilih untuk menjual rumah tersebut sebelum tempoh 3 tahun, bank akan mengenakan denda kepada anda. Sebaiknya, pilih pembiayaan yang berikan Lock-in Period sependek yang mungkin. Terdapat juga sesetengah bank yang tidak mengenakan Lock-in Period.

46 46 g ) Jenis Perlindungan Perlindungan yang dibuat khusus untuk menyelamatkan pihak yang memberi pembiayaan (institusi kewangan) dan juga pihak yang meminjam ( pembeli ) sekiranya pihak yang meminjam tidak dapat meneruskan bayaran ansuran pembiayaan disebabkan telah meninggal dunia atau pun hilang upaya kekal. Jenis perlindungan: i) MLTT Mortgage Level Term Takaful ii) MRTT Mortgage Reducing Term Takaful iii) MLTA Mortgage Level Term Assurance iv) MRTA Mortgage Reducing Term Assurance h) Kadar Faedah ( Interest Rate ) Ini bahagian yang paling penting pembeli perlu tahu iaitu kadar faedah pembiayaan perumahan. Sebagai pembeli sudah pasti anda akan memilih bank yang mampu memberi kadar faedah terendah dan menjadi pilihan semua orang. Sebagai contoh, pembiayaan perumahan sebanyak RM 400,000 untuk tempoh 35 tahun, perbezaan kadar faedah 4.55% dan 4.65%, walaupun bezanya hanya 0.10%, sudah tentulah anda akan memilih kadar faedah paling rendah.

47 47 Makin tinggi harga rumah maka nilai kadar faedah pembiayaan perumahan anda akan jadi lebih rendah. Apa yang mempengaruhi peratus kadar faedah pinjman perumahan ialah Credit Scoring peminjam yang ditentukan oleh pihak institusi kewangan. Selepas bersetuju untuk menerima surat tawaran pembiayaan, anda perlu melantik seorang peguam untuk menyiapkan dokumentasi pembiayaan. Biasanya, anda akan memilih peguam dari senarai panel peguam yang disediakan oleh institusi kewangan tersebut. Sebahagian daripada dokumen ini akan dikemukakan kepada jabatan Kerajaan berkenaan untuk pendaftaran dan kepada Pejabat Setem untuk pembatalan setem. Selepas proses di atas selesai, dokumen- dokumen berdaftar ini hendaklah diserahkan kepada institusi kewangan berkenaan dan anda akan diberikan salinan Surat Tawaran Perjanjian Pembiayaan. Pada amnya, masa yang diambil untuk menyiapkan proses undangundang dokumentasi ini adalah tidak melebihi 6 bulan.

48 48 MRTA MRTA ialah Mortgage Reduced Term Assurance merupakan perlindungan insurans untuk Pembiayaan Perumahan. Insurans ini yang biasa diambil oleh kebanyakan kita yang membeli rumah. Ini kerana insurans ini yang selalunya ditawarkan oleh pihak institusi kewangan ke atas pembeli rumah. Tujuan nya adalah sebagai perlindungan kewangan terhadap baki pembiayaan yang belum di bayar sekiranya pembeli meninggal atau ditimpa musibah kecacatan kekal. Jika berlaku musibah ini, pewaris tak perlu membayar apa-apa dan bayaran bulanan rumah akan dilangsaikan oleh pihak penyedia insurans anda. Jika pembeli rumah meninggal atau mengalami cacat kekal sehingga putus punca pendapatan, maka Pewaris tidak akan dibebani untuk terus membuat bayaran ke atas baki pembiayaan yang masih ada.

49 49 MLTA MLTA atau Mortgage Life Term Assurances merupakan insurans takaful hayat yang juga bertujuan untuk menjamin bayaran kepada institusi kewangan terlaksana andai kata terjadi musibah kepada pembeli rumah. Perbezaan antara MLTA dengan MRTA ini adalah dari segi kaedah bayaran. MRTA dikenakan bayaran secara lump-sum manakala MLTA boleh dibuat secara bulanan.

50 50 Bil MRTA MLTA 1 Bayaran sekali gus ( lump sum ). Boleh dibayar secara bulanan. Tidak perlu pening kepala nak menghabiskan duit untuk bayaran selama tempoh tempoh pembiayaan rumah dibuat. 2 Jika digabung dengan pembiayaan perumahan, amaun fee insurans MRTA akan meningkat 3 kali ganda ( termasuk interest bank ) Tiada interest bank kerana bayaran boleh dibuat secara bulanan. 3 Tiada saving. 100% fee MRTA akan diambil oleh syarikat insurans Sebahagian daripada caruman bulanan akan dipulangkan sebagai tabungan simpanan anda. (ada cash value disini)

51 51 4 Kadar perlindungan ( sum covered ) akan menurun dari setahun ke setahun Sum covered tidak menurun ( tetap sehingga tamat tempoh kontrak ) 5 Tidak boleh dipindah milik. Benificiari sebenar adalah pihak Bank. Boleh ditentukan hibah dan faraid kepada mana-mana ahli keluarga yang lain. Pemegang polisi adalah anda sendiri. 6 Sekiranya berlaku kematian kepada pembeli, Syarikat insurans hanya membayar baki pembiayaan perumahan anda sahaja Sekiranya meninggal, insurans akan bayar semua baki pembiayaan DAN juga simpanan tunai yang tersimpan dalam akaun Insurans anda akan dipulangkan sama.

52 52 Makin tinggi harga rumah maka makin rendah kadar faedah yang dikenakan. Kebiasaan rumah yang berharga RM 100,000 ke bawah, kadar faedahnya tinggi sedikit iaitu 5.7% ke atas berdasarkan kes yang saya pernah uruskan.

53 53 Anda adalah juga dikehendaki menjelaskan kos kos berkaitan seperti fi perkhidmatan profesional dan caj yang dikenakan oleh pihak yang berkaitan. Berikut ialah senarai sebahagian daripada fi dan caj yang bakal dikenakan ke atas anda: JENIS KADAR Duti Setem Perjanjian jual beli -1% ke atas RM100,000 pertama -0.5% untuk RM4,900,000 seterusnya -0.5% daripada jumlah pembiayaan atau RM5 bagi setiap RM1,000

54 54 Perjanjian pembiayaan -1% ke atas RM100,000 pertama -2% untuk RM400,000 seterusnya Pindah hakmilik (untuk rumah sudah siap sahaja) Fi Pengeluaran Pembiayaan Termasuk fi untuk pendaftaran cagaran, caj untuk carian tanah dan fi untuk carian kebankrapan Mungkin berbeza bagi negeri, pejabat tanah dan jenis harta yang berlainan. Sebagai contoh, di Selangor and Wilayah Persekutuan, fi dan caj yang dikenakan berada dalam lingkungan RM300 hingga RM700. Fi Pemprosesan Dikenakan sekali sahaja untuk tujuan memproses permohonan pembiayaan anda KOS RM50 RM100 RM200 HARGA RUMAH Sehingga 30K 30, K 100,000 ke atas

55 55 Sila ambil makluman bahawa jenis caj dan jumlah caj yang dikenakan akan berubah dari semasa ke semasa. Anda perlu berjumpa dengan pegawai institusi kewangan anda untuk mendapatkan nasihat lanjut dan mengadakan perbincangan jika ada sebarang kemusykilan berhubung dengan jenis fi dan khidmat guaman.

56 56 Sila ambil maklum bahawa jenis caj dan jumlah caj yang dikenakan akan berubah dari semasa ke semasa

57 57 Berdasarkan kriteria umum, jumlah ansuran bulanan rumah anda tidak sepatutnya melebihi 1/3 daripada jumlah pendapatan isi rumah. Jika anda mempunyai deposit tabungan atau deposit tetap, fakta ini boleh digunakan untuk menyokong permohonan pembiayaan anda memandangkan ianya akan turut diambil kira oleh institusi-institusi kewangan dalam menilai kelayakan pembiayaan anda.

58 58 Institusi kewangan mempunyai kriteria yang berbeza dalam menentukan kemampuan membayar balik pembiayaan. Bagi pembiayaan yang berkadar faedah terapung, anda juga perlu peka bahawa pembayaran bulanan anda akan meningkat dengan ketara apabila kadar faedah meningkat. Sebagai contoh, sekiranya kadar pembiayaan asas (BLR) mengalami kenaikan, kadar faedah bagi pembiayaan anda juga akan naik dan begitulah juga dengan ansuran. Walau bagaimanapun, dalam kebanyakankes, institusi kewangan akan membenarkan anda membayar ansuran mengikut jumlah bulanan asal dan kemudiannya pelarasan dibuat dengan melanjutkan atau mengurangkan tempoh pembayaran balik. Anda bolehlah bertanya kepada institusi kewangan anda berhubung perkara ini.

59 59 Institusi kewangan mempunyai kriteria yang berbeza dalam menentukan tahap kemampuan membayar balik pembiayaan perumahan.

60 60 Jumlah pembiayaan yang disediakan oleh institusi kewangan bergantung kepada nilai pasaran (bagi rumah sudah siap sahaja) atau harga belian rumah, mengikut mana yang lebih rendah. Margin pembiayaan boleh mencecah sehingga 95% daripada harga rumah. Margin pembiayaan mungkin dipengaruhi oleh faktorfaktor berikut: Jenis hartanah Lokasi hartanah Umur peminjam Jumlah pendapatan peminjam

61 61 Tempoh pembiayaan boleh ditetapkan untuk sebarang tempoh asalkan ianya tidak melebihi 35 tahun atau sehingga peminjam mencapai umur 65 tahun (atau sebarang umur lain yang ditentukan oleh institusi kewangan), mengikut mana yang dahulu. Lain institusi kewangan lain pakej yang ditawarkan. Anda perlu meneliti kesemua ciri pakej pembiayaan dan tidak hanya membuat keputusan berdasarkan kepada satu ciri tertentu sahaja. Kadar faedah hanyalah satu faktor yang perlu dipertimbangkan tetapi ciriciri lain seperti terma pembayaran balik yang fleksibel boleh menjadikannya seimbang, malah mungkin lebih menjimatkan. Umumnya, pakej pembiayaan yang ditawarkan oleh institusi kewangan adalah sama ada dalam bentuk pembiayaan berjangka atau kemudahan overdraf atau kombinasi kedua-duanya.

62 62 Jumlah pembiayaan yang disediakan oleh institusi kewangan bergantung kepada nilai pasaran (bagi rumah sudah siap sahaja) atau harga belian rumah, mengikut mana yang lebih rendah

63 63 Pembiayaan dengan kadar bayaran ansuran bulanan yang tetap untuk tempoh tertentu, misalnya selama 30 tahun Bayaran ansuran merangkumi jumlah pokok dan faedah yang dikenakan Kemudahan kredit yang boleh digunakan bila-bila masa berdasarkan had kredit yang telah ditentukan Bayaran ansuran bulanan tidak ditetapkan tetapi faedah dikira berdasarkan baki harian

64 64 Keperluan membayar balik pembiayaan adalah fleksibel dan peminjam bebas untuk menggunakan semula kemudahan pembiayaan yang telah dibayar balik Faedah yang dikenakan adalah biasanya lebih tinggi daripada pembiayaan berjangka Kombinasi Pembiayaan Berjangka dan Kemudahan Overdraf Kemudahan yang menggabungkan pembiayaan berjangka dan overdraf. Sebagai contoh, 70% diberi sebagai pembiayaan berjangka dan 30% sebagai overdraf Bahagian pembiayaan berjangka perlu dibayar balik Pembayaran balik overdraf diberi kefleksibelan

65 65 Bayaran ansuran merangkumi jumlah pokok dan faedah yang dikenakan

66 66 Institusi kewangan mungkin mengenakan penalti apabila pembiayaan diselesaikan sepenuhnya lebih awal. Pada amnya, penalti yang dikenakan adalah sama ada berasaskan kadar sama rata atau faedah untuk x bulan (contohnya, 1 bulan faedah). Apabila institusi kewangan meluluskan sesuatu pembiayaan untuk tempoh tertentu, institusi berkenaan telah mengunjurkan bahawa pembiayaan tersebut akan dijelaskan sehingga selesai seperti mana yang telah dipersetujui. Berdasarkan unjuran ini, institusi kewangan telah membuat perancangan aliran wang tunai dan sebarang penyelesaian awal akan menggangu perancangan aliran.

67 67 Institusi kewangan mungkin mengenakan penalti apabila pembiayaan anda diselesaikan sepenuhnya lebih awal

68 68 Perjanjian Pembiayaan ialah kontrak yang ditandatangani di antara peminjam dengan institusi kewangan. Perjanjian Pembiayaan mengandungi peruntukan utama seperti terma-terma pembiayaan, pembiayaan pokok, kadar faedah, kadar faedah ingkar, caj penalti dan syarat pembayaran balik. Ia turut menghuraikan kewajipan peminjam dan pembiaya serta hak-hak dan bentuk tindakan setiap pihak sekiranya berlaku pelanggaran syarat-syarat perjanjian. Dokumen-dokumen lain yang memerlukan tandatangan anda ialah Surat Ikatan Serah Hak, Dokumen-dokumen Cagaran dan Surat Kuasa Wakil.

69 69 Sila ambil ingatan bahawa di sepanjang tempoh pembiayaan tersebut, rumah anda telah dicagarkan kepada institusi kewangan berkenaan ( iaitu institusi kewangan mempunyai tuntutan ke atas rumah anda ). Sama ada anda membeli rumah sudah siap atau masih dalam pembinaan, anda perlu meminta penjelasan daripada peguam mengenai peruntukan-peruntukan utama yang terkandung di dalam perjanjian serta implikasinya.

70 70 Perjanjian Pembiayaan ialah kontrak yang ditandatangani di antara peminjam dengan institusi kewangan

71 71 PEMINJAM Hak untuk mendapat akses kepada segala maklumat yang boleh mempengaruhi keputusan untuk membuat pembiayaan Hak untuk dilayan secara profesional, bersopan dan tanpa prasangka Hak untuk berunding terhadap perubahan pada syarat-syarat dan terma pembiayaan Hak untuk mendapat maklumat yang tepat dan benar mengenai akaun pembiayaan Hak untuk mengambil tindakan undang-undang sekiranya berlaku pelanggaran kontrak

72 72 INSTITUSI KEWANGAN Hak untuk mendapat maklumat lengkap mengenai kedudukan kredit peminjam. Hak untuk mendapat maklumat yang tepat dan benar mengenai peminjam Hak untuk menerima pembayaran balik faedah/ansuran bulanan ke atas pembiayaan mengikut jadual Hak untuk mengambil tindakan undang- undang sekiranya berlaku keingkaran pelanggaran kontrak

73 73 Hak untuk mengambil tindakan undang- undang sekiranya berlaku keingkaran pelanggaran kontrak

74 74 PEMINJAM Bertanggungjawab untuk memahami keseluruhan terma dan syarat pembiayaan Bertanggungjawab untuk sentiasa mematuhi terma dan syarat yang telah ditetapkan Bertanggungjawab untuk mengajukan pertanyaan dan mendapat penjelasan yang memuaskan mengenai semua aspek pembiayaan Bertanggungjawab untuk membayar bayaran ansuran mengikut jadual fi, caj, faedah dan

75 75 INSTITUSI KEWANGAN Bertanggungjawab untuk melaksanakan segala yang perlu bagi pihak peminjam seperti yang dinyatakan di dalam perjanjian pembiayaan Bertanggungjawab untuk berunding dengan peminjam sebelum membuat sebarang perubahan terhadap terma dan syarat, fi dan maklumat lain yang berkaitan Bertanggungjawab untuk menjawab sebarang persoalan yang dibangkitkan oleh peminjam

76 76 Institusi kewangan berhak untuk mendapatkan maklumat yang tepat dan benar mengenai peminjam mereka

77 77 Soalan yang kebiasaan yang saya dapat ialah kalau tiada komitmen boleh ke mohon pembiayaan? Sebenarnya boleh sahaja anda mohon pembiayaan dan tak semestinya kalau tiada komitmen langsung institusi kewangan takkan luluskan permohonan pembiayaan perumahan anda. Benar, sesetengah bank akan ambil kira bab tiada komitmen langsung dalam memproses permohonan anda, dan keputusannya memang mengecewakan kerana permohonan anda tidak diluluskan.

78 78 Tetapi ada juga kes kes yang lulus pembiayaan walau tanpa sebarang komitmen, mungkin margin pembiayaannya tidak sepenuh 90%, ada yang dapat 80% ada yang dapat 85%. Jadi jangan takut untuk mencuba memohon pembiayaan perumahan jika tiada sebarang komitmen langsung. Jika tidak berani juga, ciptalah satu komitmen yang kecil seperti kad kredit atau membuat pembiayaan ASB yang minima amaunnya supaya ada rekod dalam CCRIS anda, jangan ambil amaun yang maksima kerana ia akan mengganggu DSR anda. Cipta komitmen yang bawah RM 150 sebulan, jika dapat amaun yang lagi minima lagi bagus kerana ianya bakal mengurangkan nilai DSR anda. Sekurang-kurangnya anda mempunyai rekod di dalam CCRIS.

79 79 Ciptalah satu komitmen yang kecil seperti kad kredit atau membuat pembiayaan ASB yang minima amaunnya supaya ada rekod dalam CCRIS

80 80 Untuk bab ini, saya akan terangkan benar atau tidak ASB loan akan mengganggu DSR anda jika ingin memohon pembiayaan perumahan. Rata-rata kes yang saya uruskan, mereka yang memohon pembiayaan mempunyai komitmen ASB loan yang tinggi. Ada yang mempunyai nilai paling maksimum iaitu RM 200K dengan bayaran bulanan sebanyak RM 1200 dan pembiayaan RM 100K dengan bayaran bulanan sebanyak RM 600.

81 81 Jadi anda bayangkan jika seseorang itu bergaji bersih sebanyak RM 2200 ditambah pula dengan komitmen kereta sebanyak RM 600 dan komitmen ASB loan sebanyak RM 1200 setiap bulan. Setelah dihitung kira hanya tinggal sebanyak RM 400 sahaja baki dari gaji bersih tadi. Anda rasa bagaimana dengan DSR nya? Sudah tentu melebihi 60%. Ada dividen? Ok, sesetengah institusi kewangan akan ambil kira ASB loan sebagai KOMITMEN dan sesetengah lagi diambil sebagai PENDAPATAN. Seeloknya semasa memohon pembiayaan tanyakan pada pihak institusi berikut mengenai ASB loan anda lebih selamat. Jadi bila waktu yang sesuai memohon ASB loan ini? Pada pendapat saya, pohonlah ASB loan sementara anda belum lagi nak beli rumah. ASB loan sangat sesuai digunakan untuk mengumpul modal/deposit untuk membeli rumah. Katakan anda pinjam selama 3 tahun dan selepas itu batalkan urusan pembiayaan ASB tersebut dan kira berapa pulangan dividen yang anda akan dapat. Kemudian gunakan dividen tersebut sebagai modal untuk membeli rumah idaman anda. Selepas berjaya dalam permohonan pembiayaan rumah, pohonlah semula ASB loan semula.

82 82 ASB loan sangat sesuai digunakan untuk mengumpul modal / deposit untuk membeli rumah. Jika ada dividen ia juga akan dikira sebagai pendapatan

83 83 Bab yang paling disukai ramai iaitu tips bagaimana hendak mudah lulus pembiayaan perumahan anda. Kebanyakkannya mereka di luar sana walaupun tahu bagaimana hendak memohon pembiayaan perumahan tetapi mereka kurang teknik dan ilmu bagaimana nak menjadikan permohonan pembiayaan perumahan mereka mudah untuk lulus.

84 84 1. Simpanan Institusi kewangan sangat memandang berat jika pemohon ada simpanan yang cukup.bagaimana simpanan diistiharkan cukup? Simpanan sekurang-kurangnya 6 bulan ansuran bulanan pembiayaan perumahan.jika nilai simpanan melebihi setahun ansuran bulanan itu lebih bagus dan tinggi harapan untuk lulus permohonan. 2. Baki Amaun Dalam Akaun Gaji Tugas anda untuk pastikan ada sufficient balance pada setiap hujung bulan sementara hendak menunggu gaji bulan hadapan. Sekurang-kurangnya tinggalkanlah amaun yang munasabah pada setiap hujung bulan seperti 40% dari gaji anda perolehi. 3. Penggunaan Kad Kredit Elakkan menggunakan credit card sehingga 70% daripada credit limit anda. Elakkan membayar amaun yang minimum sahaja 5%, jika boleh bayar lah lebih sedikit. Kalau dapat langsaikan semua juga bagus untuk credit scoring.

85 85 4. CCRIS Cuba kekalkan rekod CCRIS dengan nombor 0 sahaja. Jika ada rekod hutang kereta atau apa sahaja komitment dengan institusi kewangan, sila bayar ansuran bulanan awal sebelum due date. Ia boleh dijadikan rekod baik untuk pihak institusi melihat keupayaan anda membayar ansuran bulanan. 5. Dokumen Lengkap Pastikan dokumen asas untuk memohon pembiayaan lenagkap. Jika ada dokumen lain yang diistiharkan sebagai pendapatan ( rumah sewa, pendapatan online, dll ) juga sila kepilkan bersama untuk mengukuhkan permohonan anda. 6. Semak Kelayakan Sebelum memohon pembiayaan perumahan pastikan anda menyemak kelayakkan anda setakat mana anda boleh atau layak memohon pembiayaan. Kira DSR anda sendiri dan dapatkan nasihat dari ejen hartanah atau banker dalam pengiraan semakan kelayakan memohon pembiayaan.

86 86

87 87 Berapakah harga rumah yang saya mampu? Ini bergantung kepada pendapatan dan jumlah komitmen kewangan lain anda. Mengikut amalan biasa, kebanyakan pembeli rumah membeli rumah berharga di antara 1.5 dan 2.5 kali pendapatan tahunan mereka. Sebagai contoh, jika seorang pembeli memperolehi pendapatan RM40,000 setahun, dia mungkin akan membeli rumah berharga RM60,000 hingga RM100,000. Di samping itu, bayaran ansuran bulanan tidak seharusnya melebihi 1/3 daripada pendapatan kasar bulanan anda. Berapa banyakkah saya boleh pinjam? Ini bergantung kepada nilai rumah anda, pendapatan anda dan keupayaan anda untuk membayar balik. Margin pembiayaan boleh menjangkau sehingga 95% (termasuk MRTA). Semakin tinggi margin pembiayaan, semakin tinggilah ansuran yang perlu anda bayar. Di samping itu, pada kadar faedah yang tertentu, tempoh pembiayaan yang lebih pendek memerlukan anda membayar ansuran yang tinggi.

88 88 Berapa lamakah pembiayaan diproses? Biasanya masa yang diambil ialah di antara satu hingga 3 minggu untuk pembiayaan anda diluluskan bermula dari masa dokumen lengkap dikemukakan. Tetapi ada juga yang menambah masa dari 3 minggu ke 4 minggu supaya ada masa yang lebih untuk permohonan pembiayaan perumahan. Apakah perbezaan di antara pembiayaan konvensional dan pembiayaan secara Islam? Dalam pembiayaan konvensional, pembiayaan belum jelas anda terdiri daripada jumlah pembiayaan pokok dan faedah yang dikenakan. Kadar faedah ini adalah sebenarnya kos yang ditanggung oleh institusi kewangan untuk mendapatkan dana. Pembiayaan secara Islam mengamalkan konsep menjual dan membeli di mana institusi kewangan membeli rumah tersebut dan kemudiannya menjual semula kepada anda pada harga yang melebihi harga belian.

89 89 Kenapakah penilaian ke atas rumah diperlukan? Penilaian diperlukan jika anda membeli rumah yang telah siap. Institusi kewangan menghendaki penilaian dibuat untuk menentukan sama ada harta berkenaan menyediakan nilai cagaran yang mencukupi untuk pembiayaan yang diberi. Ia juga menyediakan anggaran sama ada harta yang anda beli adalah berpatutan dengan apa yang anda bayar. Perlukah saya melantik seorang peguam? Bolehkah saya memilih peguam saya sendiri? Ya. Anda perlu melantik seorang peguam untuk menyiapkan dokumentasi pembiayaan anda. Biasanya, institusi kewangan akan mengajukan senarai panel peguam yang sudah biasa dengan segala keperluan dokumentasi mereka untuk anda membuat pilihan. Jika anda ingin memilih peguam anda sendiri, anda perlu berbincang dengan institusi kewangan berkenaan.

90 90 Siapakah yang membayar yuran guaman? Sekiranya ini berlaku, anda perlu menghubungi institusi kewangan anda untuk berbincang dan merumuskan skim pembayaran balik yang sesuai, termasuk langkah memanjangkan tempoh pembiayaan anda. Bolehkah saya membayar balik keseluruhan pembiayaan lebih awal dari tempoh yang telah dipersetujui? Biasanya, institusi kewangan akan mengenakan penalti bagi penyelesaian awal. Penalti yang dikenakan adalah di antara 2% - 5% daripada jumlah baki pembiayaan belum jelas, bergantung kepada institusi kewangan. Ini juga bergantung kepada jenis produk yang anda pilih dan bila anda mengambil keputusan untuk menebus pembiayaan anda. Sila ambil maklum bahawa terdapat keperluan tempoh minimum yang perlu anda patuhi sebelum penyelesaian penuh boleh dibuat. Bolehkah pengecualian penalti diberi untuk pembayaran terdahulu? Sebarang pengecualian adalah berdasarkan budi bicara pihak institusi kewangan semata-mata.

91 91 Mengapakah baki pembiayaan saya masih tinggi di peringkat awal tempoh pembiayaan walaupun pembayaran ansuran telah dibuat? Pada tahun-tahun awal pembiayaan, sebahagian besar ansuran disalurkan untuk pembayaran faedah pembiayaan. Jadi, jika anda membayar sebahagian daripada pembiayaan lebih awal dari jadualnya untuk mengurangkan jumlah pembiayaan pokok, beban faedah dapat dikurangkan dengan banyaknya dan ini memendekkan tempoh pembiayaan anda. Bolehkah saya membayar ansuran melebihi jumlah ansuran bulanan? Ini bergantung kepada terma dan syarat-syarat seperti yang dinyatakan dalam perjanjian pembiayaan anda. Dengan membayar lebih setiap bulan, anda boleh mempercepatkan proses membayar balik pembiayaan. Bila anda membuat bayaran lebih, pastikan bayaran itu digunakan untuk mengurangkan pembiayaan pokok. Walau bagaimanapun, jika anda membayar balik pembiayaan sepenuhnya dengan sekali gus atau membayar balik sebahagian sahaja daripada pembiayaan, anda dikehendaki memberi notis kepada institusi kewangan anda. Tempoh notis biasanya adalah di antara 1 hingga 3 bulan.

92 92 Adakah saya memerlukan penjamin? Ini bergantung kepada budi bicara institusi kewangan dan status kredit peminjam. Adakah institusi kewangan berhak untuk mengenakan caj pelbagai ke atas akaun pembiayaan saya seperti caj bayaran lewat, kos guaman, insurans dan sebagainya? Hak institusi kewangan untuk mengenakan caj tersebut adalah seperti yang dinyatakan pembiayaan. di dalam terma dan syarat-syarat Berapa lamakah tempoh tangguh (grace period) untuk membayar ansuran/faedah? Pada amnya, institusi kewangan membenarkan tempoh tangguh di antara 7-14 hari untuk anda membayar ansuran. Ada juga kes dimana terlewat 2-3 hari daripada tarikh akhir pembyaran akan dikenakan denda lewat.

93 93 Bilakah institusi kewangan melepaskan pembiayaan kepada pemaju? Untuk rumah yang dalam pembinaan, institusi kewangan akan membuat bayaran progresif apabila siap setiap peringkat pembinaan seperti yang diakui oleh Sijil Perakuan Arkitek. Untuk rumah yang telah siap, pembiayaan anda akan dilepaskan apabila lengkap proses dokumentasi atau kelulusan daripada pihak berkuasa berkenaan diperolehi, seperti kelulusan daripada Kerajaan Negeri. Bolehkah saya membeli rumah secara bersama tetapi pembiayaan perumahan dipohon atas satu nama sahaja? Institusi kewangan akan mempertimbangkan permohonan anda berdasarkan merit setiap permohonan, dalam keadaan berikut: Pemilik bersama adalah pasangan suami isteri, dan salah seorang daripada mereka tidak bekerja dan yang seorang lagi bertanggungjawab sepenuhnya ke atas pembiayaan Pemilik bersama mempunyai hubungan kekeluargaan seperti antara anak dengan ayah/ibu, dan kedua ibu bapa tidak bekerja dan si anak yang bertanggungjawab ke atas pembiayaan Walau bagaimanapun, peraturan di atas adalah terpulang kepada budi bicara institusi kewangan dan mereka boleh juga mempertimbangkan keadaan lain yang tidak disebutkan di atas.